Schema: AGB (§§ 305 ff. BGB)
18. Januar 2026
10 Kommentare
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Die Instandhaltungspflicht des Vermieters wird häufig durch Schönheitsreparaturklauseln in AGB eingeschränkt. Wie prüfst Du die Wirksamkeit von AGB-Klauseln?
Anwendbarkeit der § 305 ff. BGB
Die § 305 ff. BGB sind grundsätzlich auf alle Verträge und mangels einschlägiger Ausnahme insbesondere auch auf Mietverträge anwendbar (§ 310 Abs. 4 BGB). Der persönliche Anwendungsbereich der Kontrolle für AGB, die gegenüber einem Unternehmer gestellt werden, ist eingeschränkt (§ 310 Abs. 1 BGB). Ist der Mieter hingegen Verbraucher und der Vermieter Unternehmer, finden einige Sonderregelungen Anwendung (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 BGB).
Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 305 Abs. 1 BGB)
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt (§ 305 Abs. 1 BGB). Bei Verbraucherverträgen gelten die Vertragsbedingungen grundsätzlich als vom Unternehmer gestellt und es genügt auch eine einmalige Verwendungsabsicht (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB).
Einbeziehung der AGB
Für die Einbeziehung von AGB in den Vertrag muss ausdrücklich auf diese hingewiesen werden, die Möglichkeit der Kenntnisnahme geschaffen werden und die andere Partei mit den AGB einverstanden sein (§ 305 Abs. 2 und 3 BGB). Außerdem dürfen die AGB-Klauseln nicht überraschend sein (§ 305c Abs. 1 BGB). Für die Einbeziehung von AGB gegenüber Unternehmern finden diese Vorschriften keine Anwendung, sodass sie nach den allgemeinen Vorschriften Vertragsbestandteil werden (§ 145, § 147 BGB).
Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB
Nachdem geprüft wurde, dass die §§ 305 ff. anwendbar sind, AGB vorliegen und diese Vertragsbestandteil geworden sind, werden die AGB auf ihren Inhalt kontrolliert. Dazu müssen die Klauseln zunächst ausgelegt werden, wobei eventuelle Individualabreden vorrangig sind (§ 305b BGB) und Auslegungszweifel zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305c Abs. 2 BGB). Danach sind die AGB auf ihre inhaltliche Angemessenheit zu prüfen. Sie sind unwirksam, wenn sie gegen Klauselverbote verstoßen (§§ 308, 309 BGB) oder wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB).
Merksatz: Alle Vögel Essen Insekten!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
chuck lawris
14.2.2022, 01:36:09
Noch ein Hinweis: Die Grenze von lediglicher Vermögensverwaltung und unternehmerischer Vermietung ist schwer zu ziehen. Selbst die Vermietung von zig Wohnungen (ich glaube es waren damals 40 Wohnungen eines Arztes) wurde nicht als unternehmerisches Verhalten gedeutet, sondern als reine Vermögensverwaltung (;
Vanilla Latte
3.10.2023, 22:09:45
Und wo zieht man dann die Grenze?
Lt. Maverick
2.5.2025, 10:13:41
Ich habe mal in einem Steuerseminar gehört, dass die Wohnraumvermietung noch kein Gewerbe darstellt, sondern erst dann, wenn dies z.B. über die reine Gebrauchsüberlassung hinausgeht. Als Beispiel wurden Airbnbs o.ä. genannt, die vorwiegend an Touristen vermietet werden und daneben oftmals mit weiteren Dienstleistungen (Putz- und Frühstücksservice) verknüpft sind. Weitere Indizien wären Angestellte, Büros und eine Gewinnerzielungsabsicht, die maßgeblich über die Kostendeckung zur Unterhaltung der Wohnung hinausgeht.
lawfulthings
12.4.2024, 15:47:03
Alle Vögel Essen Insekten = Anwendbarkeit, Vorliegen, Einbeziehen, Inhaltskontrolle :)
Leo Lee
13.4.2024, 17:17:43
Hallo lawfulthings, vielen Dank für diesen grandiosen Merksatz! Wir haben diesen mit als Klausurhinweis aufgenommen und möchten uns vielmals bei dir dafür bedanken, dass du uns dabei hilfst, die App zu perfektionieren und freuen uns auf weitere Feedbacks von dir :)! Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo
FalkTG
15.11.2024, 21:10:15
Fände Alle Amseln essen Insekten treffender weil "Vorliegen von AGB" wohl eher mit A für AGB statt V asoziiert wird
Pauline
11.2.2025, 09:06:04
Ich empfinde es als sehr wichtig, als ersten Punkt der Inhaltskontrolle noch die Eröffnung gem. § 307 III 1
BGBaufzunehmen (Notwendigkeit einer Abweichung der AGB-Klausel von einer gesetzlichen Vorschrift). Mit dieser Normanknüpfung steht und fällt eine gute AGB-Prüfung! Andernfalls kommt man vielleicht auf die Idee, eine AGB-Klausel zu überprüfen, die gar nicht von der Kontrolle erfasst ist.
Julschik
16.11.2025, 21:05:36
Wo genau wird denn nun die Individualabrede geprüft? Macht es nicht mehr Sinn, §§ 305b und 305c als einen eigenen Punkt zu prüfen, da die AGBs an sich einbezogen worden sein müssen, sie aber aufgrund des Vorrangs der Individualabrede verdrängt werden oder bestimmte Klauseln (überraschende und mehrdeutige) nicht Vertragsbestandteil geworden sind.
Foxxy
16.11.2025, 21:06:09
§305b prüfst du nach der Einbeziehung im Auslegungsschritt: Besteht eine individuelle Vereinbarung, verdrängt sie die AGB; eine Inhaltskontrolle erübrigt sich insoweit. Zugleich musst du schon früher klären, ob die fragliche Regel überhaupt AGB ist – wurde sie individuell ausgehandelt, fällt sie von vornherein nicht unter §305 ff. §305c Abs.1 gehört zur Einbeziehung (Überraschungsklauseln werden nicht Vertragsbestandteil). §305c Abs.2 gehört wie §305b in die Auslegung (Unklarheiten gehen zulasten des Verwenders). Ein sauberer Aufbau bei Miet-AGB, etwa Schönheitsreparaturklauseln: 1. Anwendbarkeit §§305 ff., §310 2. AGB-Charakter (§305 I) – sonst Individualabrede 3. Einbeziehung (§305 II/III, §305c I) 4. Auslegung mit
Vorrang der Individualabrede(§305b) und Unklarheitenregel (§305c II) 5. Inhaltskontrolle (§§307–309) Bei Schönheitsreparaturen führt die Inhaltskontrolle oft zur Unwirksamkeit (z.B. starre Fristen, Endrenovierung, Quotenabgeltung, enge Farbwahl), abhängig vom konkreten Wortlaut und der Übergabesituation.
Tim Gottschalk
17.11.2025, 10:13:30
Hallo @[Julschik ](171052), meines Erachtens ist beides möglich, sowohl der Aufbau von uns im Fall als auch der von Foxxy vorgeschlagene, bei dem die Auslegung und das Prüfen des Vorrangs von Individualvereinbarungen in einen eigenen Prüfungspunkt zwischen Einbeziehung und Inhaltskontrolle ausgelagert werden. Liebe Grüße Tim - für das Jurafuchs-Team