+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V verkauft formwirksam eine Immobilie an K. Bei den Vertragsverhandlungen beteuert V, die Immobilie werde sich mit der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen von selbst tragen. Dies wird auch in dem Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Tatsächlich übersteigen die Kosten der Immobilie die Steuereinsparungen und Mieteinnahmen deutlich, was V wusste.

Einordnung des Falls

Inhalt III: Zustandekommen eines ungünstigen Vertrags

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das Grundstück ist mangelhaft, weil es sich nicht von selbst tragen wird (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 51,2 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

Ein Sachmangel liegt bei einer negativen Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit einer Sache vor. Die Beschaffenheit umfasst alle Eigenschaften der Sache, die ihr unmittelbar anhaften sowie alle rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt.Somit zählen auch zu erwartende Steuervorteile und Mieteinnahmen zur Beschaffenheit der Sache. Da das Grundstück nicht die vereinbarten Steuervorteile und Mieteinnahmen bietet, ist das Grundstück mangelhaft im Sinne des subjektiven Fehlerbegriffes (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). K stehen grundsätzlich die sich aus § 437 BGB ergebenden Mängelrechte zu.

2. K kann Nacherfüllung verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 Abs. 1 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 66,3 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das trifft nicht zu!

Der Käufer einer mangelhaften Sache kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.Eine Nachlieferung ist bei dem hier vorliegenden Stückkauf in Form des Grundstückkaufs jedoch nicht möglich. Auch eine Nachbesserung ist unmöglich, da V die Steuervorteile oder Mieteinnahmen nicht beeinflussen kann (§ 275 Abs. 1 BGB).

3. K kann neben der kaufrechtlichen Gewährleistung Schadensersatzanspruch aus einer vorvertraglicher Pflichtverletzung geltend machen (§§ 280 Abs 1, 311 Abs. 2 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 87,3 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja!

Die Anwendbarkeit der kaufrechtlichen Mängelhaftung schließt einen Schadenersatzanspruch aus cic aus, solange dem Verkäufer nur Fahrlässigkeit zur Last gelegt wird. Wäre die cic. anwendbar, würden die kaufrechtlichen Spezifika umgangen werden. Insbesondere die kürzere Verjährungsfrist von zwei Jahren (§ 438 BGB), die Ausschlussgründe für Mängelrechte (Haftungsausschluss, Kenntnis des Käufers etc.) und der grundsätzliche Vorrang der Nacherfüllung.Hier hat V den K aber vorsätzlich getäuscht, sodass eine Umgehung der kaufrechtlichen Spezifika nicht droht und die cic anwendbar bleibt (vgl. §§ 438 Abs. 3, 442 Abs. 1 S. 2, 444 BGB).

4. Zwischen K und V ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Genau, so ist das!

Ein vorvertragliches Schuldverhältnis entsteht: • durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen (Nr. 1), • die Anbahnung eines Vertrags, (Nr. 2) oder • ähnliche geschäftliche Kontakte (Nr. 3).Dadurch, dass K und V direkt in Vertragsverhandlungen getreten sind, ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dass später tatsächlich ein Vertragsschluss zustande kam, schließt die Anwendung der culpa in contrahendo nicht aus.

5. K kann vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen (§§ 346 Abs. 1, 437 Nr. 2, 323 Abs. 1, 326 Abs. 5 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 95,6 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja, in der Tat!

Die von K gekaufte Sache war bereits bei Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) mangelhaft. Die grundsätzlich erforderliche Fristsetzung (§ 323 Abs. 1 BGB) ist entbehrlich, da eine Nacherfüllung unmöglich ist (§§ 326 Abs. 5, 275 Abs. 1 BGB). Das sich das Grundstück nicht von selbst trägt ist auch erheblich (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB). K müsste noch den Rücktritt gegenüber V erklären (§ 349 BGB). Sodann kann K von V Rückgabe des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks verlangen (§§ 346 Abs. 1, 348 BGB).

6. Indem V wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen gemacht hat, hat er eine vorvertragliche Pflicht verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB).

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Ja!

Die Schutzpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB umfassen die Rechte, Rechtgüter und Interessen der anderen Partei, also auch das Interesse des K einen für ihn lohnenswerten Vertrag zu schließen. Indem er wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen gemacht hat, hat V diese Schutzpflicht verletzt.

7. K hat gegen V einen Schadenersatzanspruch aus cic (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 98,7 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

V hat eine vorvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt, indem er bei den Vertragsverhandlungen wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen machte (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB). Der Schaden des K besteht in der Belastung mit einem für ihn ungünstigen Kaufvertrag. K ist so zu stellen, wie er stünde, hätte V keine falschen Angaben gemacht. Entweder wäre dann gar kein Kaufvertrag zustande gekommen oder aber es wäre K bei richtiger Information gelungen, einen für ihn günstigeren Vertrag abzuschließen. Die Rspr. gewährt in so einem Fall ein „Wahlrecht“ zwischen einer Vertragsaufhebung und einer Vertragsanpassung im Wege der Herabsetzung des Preises (§ 249 Abs. 1 BGB).

8. K kann seine Willenserklärung gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrags mit V wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB).

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Ja, in der Tat!

V hat widerrechtlich über den Umstand getäuscht, dass sich die Immobilien von selbst tragen wird. Dabei handelt es sich trotz Zukunftsprognose um eine Tatsache, denn es ist eine objektiv nachprüfbare Angabe und damit dem Beweis zugänglich. K unterlag infolgedessen einem Irrtum, der ihn zur Abgabe der Willenserklärung veranlasst hat. Da V wusste, dass die Steuervorteile und Mieteinnahmen die Immobilienkosten nicht übersteigen und er K hierüber täuschen wollte, handelte er auch arglistig. K kann seine Willenserklärung gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrages daher anfechten. Die Anwendbarkeit der kaufrechtlichen Mängelhaftung schließt die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht aus.

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S3T

S3tr

17.7.2020, 11:09:39

Wo steht die Anwendbarkeit der C.i.c. zu Vertagl? Wieso schließen sich nicht beide aus ?

Eigentum verpflichtet 🏔️

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.7.2020, 11:34:01

Deine Frage wird durch die Fragen 4 und 5 beantwortet. Normalerweise schließt das Recht der kaufrechtlichen Mängelgewährleistung Ansprüche des Käufers aus cic aus. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig (vorsätzlich) getäuscht hat. Da die Täuschung hier bei den Vertragsverhandlungen geschah hat K gegen V einen Anspruch aus cic. Das später entstandene Schuldverhältnis schließt den Anspruch nicht aus.

S3T

S3tr

17.7.2020, 11:37:29

Das macht wenig Sinn, da eine arglistige Täuschung generell bei Vertragsabschluss weiter vorliegt. Wieso sollte man da c.i.c. anprüfen? Wann die Täuschungshandlung vorliegt ist ja gerade irrelevant, der Irrtum muss nur bei Vertragsabschluss vorliegen. Bitte richtig recherchieren.

Eigentum verpflichtet 🏔️

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.7.2020, 11:52:52

Hallo S3tr, eine arglistige Täuschung bei den Vertragsverhandlungen ist eine schuldhafte Nebenpflichtverletzung nach §§ 311 II Nr. 1, 241 II BGB. Diese führt zu einem Schadensersatzanspruch nach §§ 280 I, 241 I BGB. Vgl. Palandt-Grüneberg, 74. Aufl., § 311, Rn. 22-28, 54-59.

Eigentum verpflichtet 🏔️

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.7.2020, 11:53:26

§§ 280 I, 249 I BGB natürlich!

S3T

S3tr

17.7.2020, 11:57:46

Aber resultierend aus dem Vertrag nicht aus c.i.c.

Eigentum verpflichtet 🏔️

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.7.2020, 11:59:44

S3tr, bitte lese das nochmal nach, der später abgeschlossene Vertrag schließt Ansprüche aus cic grds. nicht aus! Da das Verschulden vor Vertragsabschluss erfolgte besteht der Anspruch nicht aus Vertrag, sondern aus cic.

Eigentum verpflichtet 🏔️

Eigentum verpflichtet 🏔️

17.7.2020, 12:10:04

Beispielsweise bei Medicus, Bürgerliches Recht, 23. Auflage, Rn. 199. Genau wie bei unserem Fall schreibt er dass die cic auch "Schäden aus der Bindung an einen nachteiligen Vertrag" umfasst.

Melanie 🐝

Melanie 🐝

10.5.2021, 09:08:50

Das heißt also, dass man im Gutachten kaufrechtliche Gewährleistung, ein Anspruch aus cic und die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung prüfen müsste? Irgendwie hatte ich immer nur im Kopf, das cic nur geprüft wird, wenn es keinen Vertrag gibt. 💡

Tigerwitsch

Tigerwitsch

10.5.2021, 09:23:26

Wenn Du ein Urteil schreiben sollst (im Referendariat) dann hast Du recht: Es wird lediglich eine AGL geprüft, wenn man diese bejahen kann. Etwas anderes gilt im Rahmen eines Gutachtens (egal ob im 1. Examen oder im 2.): Dann prüft man alle Ansprüche, die es gibt durch. Vorliegend beziehen der vertragliche Gewährleistungsanspruch und cic auf unterschiedliche Zeitpunkte: 1) Rücktritt wegen Sachmangel - da bereits der Vertrag geschlossen und das Grundstück (isoliert betrachtet) mangelhaft ist. 2) Cic wegen einer vorvertraglichen (!) Pflichtverletzung, da V den K im Rahmen der Vertragsverhandlungen (!) nicht hingewiesen hat.

Melanie 🐝

Melanie 🐝

15.5.2021, 14:50:22

Vielen Dank für die gute Erklärung. Das verstehe ich. In meinen Unterlagen steht bei der Anwendbarkeit der CIC: "die Gewährleistungsrechte sind spezieller sind. Eine Ausnahme gilt bei der Arglist." Auch wenn in diesem Fall zwei unterschiedliche Anknüpfungspunkte genommen werden, ist mir nicht ganz klar, was ich dann mit dem gelernten Merksatz anfangen soll bei diesem Fall? Oder verwechsel ich hier die Anwendungsbereiche?

GI

GingerCharme

27.5.2021, 01:58:55

Dein Merksatz stimmt! Die Mängelgewährleistung schließt grundsätzlich (!!) eine c.i.c aus. Aber: Ausnahme ist der Fall der Arglist! Der Grundsatz gilt, weil im Falle der Anwendung der c.i.c in jedem Falle, dass Recht zur zweiten Andienung des Verkäufers, 442 und co und auch die kürzeren Verjährungsfristen des Gewährleistungsrechts unterlaufen würden. Die Ausnahme wird jedoch bei der arglistigen Täuschung gemacht: die c.i.c tritt ausnahmsweise neben das Mangelgewährleistungsrecht, denn: der grundsätzliche Vorrang,eben jenes, schützt den Schuldner, täuscht dieser jedoch arglistig, dann verdient er keinen Schutz durch die Rechtsordnung. Hoffe das trägt zur Entwirrung und nicht zu mehr Verwirrung bei 😅

Melanie 🐝

Melanie 🐝

27.5.2021, 07:30:11

Jaaa vielen Dank, habs jetzt komplett verstanden 🙏🙏🙏🙏

NI

Niko

25.5.2021, 00:29:22

Was wäre denn, wenn V tatsächlich daran geglaubt hätte dass Immobilie sich mit der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen selbst tragen werde. Würde es sich in diesem Fall irgendetwas ändern? Hat dann K trotzdem ein Schadensersatzanspruch?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

25.5.2021, 16:38:44

Hallo Niko, erst einmal herzlich willkommen auf Jurafuchs und vielen Dank für Deine Frage. Grundsätzlich bliebe es auch bei Unkenntnis des V zunächst dabei, dass das Grundstück mangelhaft wäre, sodass K zurücktreten könnte und den Kaufpreis zurückerstattet bekäme. Anders sieht es dagegen mit der Möglichkeit aus Schadensersatz über die c.i.c. zu verlangen bzw. im Hinblick auf die Anfechtung: Für die Frage des Schadensersatzanspruches käme es maßgeblich darauf an, ob V fahrlässigerweise die entsprechenden Auskünfte gegeben hat oder ob er die "im Vekehr übliche Sorgfalt" im Hinblick auf diese Auskunft an den Tag gelegt hat. Je nachdem kann insoweit eine Pflichtverletzung und notwendiges Verschulden angenommen werden, oder eben nicht. Bezüglich der Anfechtung fehlt es bei Unkenntnis des V am Vorsatz und damit an der notwendigen Arglist. Diese Möglichkeit bliebe K in soweit verwehrt. Beste Grüße und weiterhin viel Spaß, Lukas - für das Jurafuchs-Team

SAUFE

Saufen_Fetzt

30.9.2022, 00:26:40

Zur Möglichkeit der Nachbesserung: imho ist „sich von selbst tragen“ zu verstehen als Einnahmen > Kosten der Finanzierung. Könnte der V denn nicht nachbessern, indem er den K eine günstigere Finanzierung verschafft?

RAP

Raphaeljura

4.6.2023, 07:26:52

Wie würde eine Vertragsanpassung aussehen? Und kann die der Käufer einseitig so verlangen?

REUS04

Reus04

21.6.2023, 10:34:43

Könnte der K auch einen Anspruch aus §311a BGB haben?

SN

Sniter

20.10.2023, 17:41:27

Liebes Jurafuchsteam, ist das die Originalentscheidung NJW 1998, 302?

LELEE

Leo Lee

21.10.2023, 12:42:05

Hallo Sniter, in der Tat ist dieser Fall – wenngleich nicht zu 100% - an die von dir zitierte Entscheidung angelehnt :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo


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