+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V verkauft formwirksam eine Immobilie an K. Bei den Vertragsverhandlungen beteuert V, die Immobilie werde sich mit der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen von selbst tragen. Dies wird auch in dem Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Tatsächlich übersteigen die Kosten der Immobilie die Steuereinsparungen und Mieteinnahmen deutlich, was V wusste.

Einordnung des Falls

Inhalt III: Zustandekommen eines ungünstigen Vertrags

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das Grundstück ist mangelhaft, weil es sich nicht von selbst tragen wird (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB).

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Genau, so ist das!

Ein Sachmangel liegt bei einer negativen Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit einer Sache vor. Die Beschaffenheit umfasst alle Eigenschaften der Sache, die ihr unmittelbar anhaften sowie alle rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt.Somit zählen auch zu erwartende Steuervorteile und Mieteinnahmen zur Beschaffenheit der Sache. Da das Grundstück nicht die vereinbarten Steuervorteile und Mieteinnahmen bietet, ist das Grundstück mangelhaft im Sinne des subjektiven Fehlerbegriffes (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). K stehen grundsätzlich die sich aus § 437 BGB ergebenden Mängelrechte zu.

2. K kann Nacherfüllung verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 Abs. 1 BGB).

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Nein, das trifft nicht zu!

Der Käufer einer mangelhaften Sache kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.Eine Nachlieferung ist bei dem hier vorliegenden Stückkauf in Form des Grundstückkaufs jedoch nicht möglich. Auch eine Nachbesserung ist unmöglich, da V die Steuervorteile oder Mieteinnahmen nicht beeinflussen kann (§ 275 Abs. 1 BGB).

3. K kann neben der kaufrechtlichen Gewährleistung Schadensersatzanspruch aus einer vorvertraglicher Pflichtverletzung geltend machen (§§ 280 Abs 1, 311 Abs. 2 BGB).

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Ja!

Die Anwendbarkeit der kaufrechtlichen Mängelhaftung schließt einen Schadenersatzanspruch aus cic aus, solange dem Verkäufer nur Fahrlässigkeit zur Last gelegt wird. Wäre die cic. anwendbar, würden die kaufrechtlichen Spezifika umgangen werden. Insbesondere die kürzere Verjährungsfrist von zwei Jahren (§ 438 BGB), die Ausschlussgründe für Mängelrechte (Haftungsausschluss, Kenntnis des Käufers etc.) und der grundsätzliche Vorrang der Nacherfüllung.Hier hat V den K aber vorsätzlich getäuscht, sodass eine Umgehung der kaufrechtlichen Spezifika nicht droht und die cic anwendbar bleibt (vgl. §§ 438 Abs. 3, 442 Abs. 1 S. 2, 444 BGB).

4. Zwischen K und V ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Genau, so ist das!

Ein vorvertragliches Schuldverhältnis entsteht: • durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen (Nr. 1), • die Anbahnung eines Vertrags, (Nr. 2) oder • ähnliche geschäftliche Kontakte (Nr. 3).Dadurch, dass K und V direkt in Vertragsverhandlungen getreten sind, ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dass später tatsächlich ein Vertragsschluss zustande kam, schließt die Anwendung der culpa in contrahendo nicht aus.

5. K kann vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen (§§ 346 Abs. 1, 437 Nr. 2, 323 Abs. 1, 326 Abs. 5 BGB).

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Ja, in der Tat!

Die von K gekaufte Sache war bereits bei Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) mangelhaft. Die grundsätzlich erforderliche Fristsetzung (§ 323 Abs. 1 BGB) ist entbehrlich, da eine Nacherfüllung unmöglich ist (§§ 326 Abs. 5, 275 Abs. 1 BGB). Das sich das Grundstück nicht von selbst trägt ist auch erheblich (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB). K müsste noch den Rücktritt gegenüber V erklären (§ 349 BGB). Sodann kann K von V Rückgabe des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks verlangen (§§ 346 Abs. 1, 348 BGB).

6. Indem V wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen gemacht hat, hat er eine vorvertragliche Pflicht verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB).

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Ja!

Die Schutzpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB umfassen die Rechte, Rechtgüter und Interessen der anderen Partei, also auch das Interesse des K einen für ihn lohnenswerten Vertrag zu schließen. Indem er wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen gemacht hat, hat V diese Schutzpflicht verletzt.

7. K hat gegen V einen Schadenersatzanspruch aus cic (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB).

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Genau, so ist das!

V hat eine vorvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt, indem er bei den Vertragsverhandlungen wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen machte (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB). Der Schaden des K besteht in der Belastung mit einem für ihn ungünstigen Kaufvertrag. K ist so zu stellen, wie er stünde, hätte V keine falschen Angaben gemacht. Entweder wäre dann gar kein Kaufvertrag zustande gekommen oder aber es wäre K bei richtiger Information gelungen, einen für ihn günstigeren Vertrag abzuschließen. Die Rspr. gewährt in so einem Fall ein „Wahlrecht“ zwischen einer Vertragsaufhebung und einer Vertragsanpassung im Wege der Herabsetzung des Preises (§ 249 Abs. 1 BGB).

8. K kann seine Willenserklärung gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrags mit V wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB).

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Ja, in der Tat!

V hat widerrechtlich über den Umstand getäuscht, dass sich die Immobilien von selbst tragen wird. Dabei handelt es sich trotz Zukunftsprognose um eine Tatsache, denn es ist eine objektiv nachprüfbare Angabe und damit dem Beweis zugänglich. K unterlag infolgedessen einem Irrtum, der ihn zur Abgabe der Willenserklärung veranlasst hat. Da V wusste, dass die Steuervorteile und Mieteinnahmen die Immobilienkosten nicht übersteigen und er K hierüber täuschen wollte, handelte er auch arglistig. K kann seine Willenserklärung gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrages daher anfechten. Die Anwendbarkeit der kaufrechtlichen Mängelhaftung schließt die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht aus.

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