Inhalt III: Zustandekommen eines ungünstigen Vertrags
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V verkauft formwirksam eine Immobilie an K. Bei den Vertragsverhandlungen beteuert V, die Immobilie werde sich mit der Steuerersparnis und den Mieteinnahmen von selbst tragen. Dies wird auch in dem Kaufvertrag schriftlich festgehalten. Tatsächlich übersteigen die Kosten der Immobilie die Steuereinsparungen und Mieteinnahmen deutlich, was V wusste.
Einordnung des Falls
Inhalt III: Zustandekommen eines ungünstigen Vertrags
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Das Grundstück ist mangelhaft, weil es sich nicht von selbst tragen wird (§ 434 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB).
Genau, so ist das!
2. K kann Nacherfüllung verlangen (§§ 437 Nr. 1, 439 Abs. 1 BGB).
Nein, das trifft nicht zu!
3. K kann neben der kaufrechtlichen Gewährleistung Schadensersatzanspruch aus einer vorvertraglicher Pflichtverletzung geltend machen (§§ 280 Abs 1, 311 Abs. 2 BGB).
Ja!
4. Zwischen K und V ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Genau, so ist das!
5. K kann vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen (§§ 346 Abs. 1, 437 Nr. 2, 323 Abs. 1, 326 Abs. 5 BGB).
Ja, in der Tat!
Die von K gekaufte Sache war bereits bei Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB) mangelhaft. Die grundsätzlich erforderliche Fristsetzung (§ 323 Abs. 1 BGB) ist entbehrlich, da eine Nacherfüllung unmöglich ist (§§ 326 Abs. 5, 275 Abs. 1 BGB). Das sich das Grundstück nicht von selbst trägt ist auch erheblich (§ 323 Abs. 5 S. 2 BGB). K müsste noch den Rücktritt gegenüber V erklären (§ 349 BGB). Sodann kann K von V Rückgabe des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks verlangen (§§ 346 Abs. 1, 348 BGB).
6. Indem V wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen gemacht hat, hat er eine vorvertragliche Pflicht verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB).
Ja!
7. K hat gegen V einen Schadenersatzanspruch aus cic (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB).
Genau, so ist das!
V hat eine vorvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt, indem er bei den Vertragsverhandlungen wahrheitswidrige Angaben über die zu erwartenden Einnahmen machte (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB). Der Schaden des K besteht in der Belastung mit einem für ihn ungünstigen Kaufvertrag. K ist so zu stellen, wie er stünde, hätte V keine falschen Angaben gemacht. Entweder wäre dann gar kein Kaufvertrag zustande gekommen oder aber es wäre K bei richtiger Information gelungen, einen für ihn günstigeren Vertrag abzuschließen. Die Rspr. gewährt in so einem Fall ein „Wahlrecht“ zwischen einer Vertragsaufhebung und einer Vertragsanpassung im Wege der Herabsetzung des Preises (§ 249 Abs. 1 BGB).
8. K kann seine Willenserklärung gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrags mit V wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB).
Ja, in der Tat!
V hat widerrechtlich über den Umstand getäuscht, dass sich die Immobilien von selbst tragen wird. Dabei handelt es sich trotz Zukunftsprognose um eine Tatsache, denn es ist eine objektiv nachprüfbare Angabe und damit dem Beweis zugänglich. K unterlag infolgedessen einem Irrtum, der ihn zur Abgabe der Willenserklärung veranlasst hat. Da V wusste, dass die Steuervorteile und Mieteinnahmen die Immobilienkosten nicht übersteigen und er K hierüber täuschen wollte, handelte er auch arglistig. K kann seine Willenserklärung gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrages daher anfechten. Die Anwendbarkeit der kaufrechtlichen Mängelhaftung schließt die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht aus.
