+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V vermietet M den Zugang zu seinem Balkon am Rosenmontag für €150. M will von dort den Düsseldorfer Karnevalsumzug und das Prinzenpaar beobachten. Gesundheitsminister L verbietet den Umzug wegen der Corona-Pandemie. M möchte die Miete nun nicht mehr zahlen.
Einordnung des Falls
Verwendungszweckstörung - Krönungszugsfall
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. War M ursprünglich zur Mietzahlung verpflichtet?
Ja, in der Tat!
Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.M und V haben einen Mietvertrag über die Überlassung des Balkons für die Zeit des Umzuges geschlossen. M war somit verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen.
2. Kann M den geschlossenen Mietvertrag nach § 119 Abs. 2 BGB anfechten, weil der Umzug nicht stattfinden wird?
Nein!
Der Eigenschaftsirrtum berechtigt zur Anfechtung, wenn der Erklärende über verkehrswesentliche Eigenschaften der Sache irrt. Eigenschaften einer Sache sind alle wertbildenden Faktoren. Sie sind verkehrswesentlich, wenn sie von der Verkehrsanschauung oder der Parteienabrede als wesentlich anzusehen sind. Die Durchführung des Umzuges ist keine Eigenschaft des vermieteten Balkons. Die Absage des Umzugs berechtigt insofern nicht zur Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB.
3. Ist der Mietpreis wegen des ausgefallenen Umzuges nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert?
Nein, das ist nicht der Fall!
Die geschuldete Miete mindert sich grundsätzlich automatisch, wenn während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache auftritt, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder verringert (§ 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB).Der überlassene Balkon ist mangelfrei. Die Durchführung des Umzugs ist kein Bestandteil des abgeschlossenen Vertrages und somit besteht kein Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1 BGB.§ 536 Abs. 1 BGB ist zudem erst nach Überlassung der Mietsache anwendbar.
4. Kann M vom Vertrag zurücktreten, wenn die Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen?
Ja, in der Tat!
Nach § 313 Abs. 1 BGB kann eine Partei die Anpassung des Vertrages verlangen, wenn (1) sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben (reales Element), (2) die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, (hypothetisches Element) und (3) einem Teil das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann (normatives Element). Ist die Anpassung nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann die benachteiligte Partei stattdessen auch zurücktreten (§ 313 Abs. 3 S. 1 BGB).
5. Ist die Durchführung des Rosenmontagsumzugs Geschäftsgrundlage des Mietvertrages geworden?
Ja!
Geschäftsgrundlage sind nach h.M. die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluss aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut.Allein die Durchführung des Umzuges rechtfertigt den hohen Preis für die Vermietung. Insofern setzten V und M den Umzug als Geschäftsgrundlage voraus.
6. Hätten die Parteien den Vertrag geschlossen, wenn sie von der Absage des Zuges gewusst hätten?
Nein, das ist nicht der Fall!
Das hypothetische Element ist erfüllt, wenn zumindest eine Partei den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätte, wenn sie die Veränderung der Umstände, welche zur Geschäftsgrundlage gehören, vorhergesehen hätte.M hatte den Balkon allein zu dem Zweck angemietet, den Umzug anzuschauen. Hätte M von der Absage des Umzuges gewusst, hätte sie nie den Vertrag geschlossen.
7. Ist es M zumutbar den vereinbarten Mietpreis zu zahlen?
Nein, das trifft nicht zu!
Unzumutbar ist das Festhalten, wenn ansonsten untragbare, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbarer Folgen drohen. Bei der Bewertung der Rechtsfolgen kommt der vertraglichen Risikoverteilung besondere Bedeutung zu. § 313 BGB ist nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung vordringlich ein Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat.Grundsätzlich trägt der Mieter das Risiko der Nutzbarkeit der Mietsache für seine Zwecke. V weiß aber nicht nur, dass M die Sache nur wegen des Umzuges gemietet hat. Er profitiert auch insoweit von dem Umzug, als er allein deswegen den hohen Preis verlangen kann. Somit trägt V das Risiko des Ausfall des Umzuges. M ist es unzumutbar den vereinbarten Mietpreis zu zahlen.
8. Kann M vom Vertrag zurücktreten?
Ja!
Ist bei Störung der Geschäftsgrundlage die Anpassung nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann die benachteiligte Partei stattdessen auch zurücktreten (§ 313 Abs. 3 S. 1 BGB).Durch die Absage des Umzuges wurde die Anmietung des Balkons für M gänzlich wertlos, was einem Mietzins von Null entspräche. Da es V wiederum nicht zugemutet werden kann, M umsonst Zugang zu seinem Balkon zu gewähren, kommt hier allein der Rücktritt in Betracht.Dem steht auch der Regelungszweck des § 313 BGB nicht entgegen. Denn ohne den Umzug wäre der Vertrag ohnehin nie geschlossen worden.
