Zivilrecht
Examensrelevante Rechtsprechung ZR
Entscheidungen von 2020
Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Ladenschließung
Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Ladenschließung
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V vermietet an M ein Bekleidungsgeschäft mit Gewerbemietvertrag vom 01.01.2015 zu monatlicher Miete von €5.000. Wegen der Corona-Pandemie verordnet Land L die Schließung sämtlicher Einzelhandelsgeschäfte vom 18.03. bis 20.04.2020. Dies führt bei M zu erheblichen Liquiditätslücken. M zahlt die Miete für April nicht.
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Einordnung des Falls
Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Ladenschließung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 11 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Anspruchsgrundlage für die Zahlung der Miete ist § 535 Abs. 2 BGB.
Genau, so ist das!
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2. Liegt ein Mangel der Mietsache vor, kann der Mieter durch Minderungserklärung die Miete mindern (§ 536 BGB).
Nein, das trifft nicht zu!
3. Im Mietrecht gilt wie im Kaufrecht primär der subjektive Mangelbegriff.
Ja!
4. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen können einen Mietmangel begründen.
Genau, so ist das!
5. Die coronabedingte Ladenschließung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der dessen Tauglichkeit aufhebt und die Mietzahlungspflicht erlöschen lässt (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB).
Nein, das trifft nicht zu!
6. Die Mietzahlungspflicht der M ist entfallen, weil die Leistung des V (vertragsgemäße Gebrauchsgewährung) unmöglich geworden ist (§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB).
Nein!
7. Bei einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) kann als Rechtsfolge Vertragsanpassung verlangt werden.
Genau, so ist das!
8. Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert.
Ja, in der Tat!
9. Ein Festhalten am Vertrag ist für M unter Berücksichtigung aller Umstände laut LG Frankfurt a.M. unzumutbar (normatives Element).
Nein!
10. M muss laut LG Frankfurt a.M. für April die volle Miete zahlen.
Genau, so ist das!
11. Vom 01.1.2021-30.09.2022 galt aber die gesetzliche Vermutung, dass sich nach Vertragsabschluss ein Geschäftsgrundlagenumstand schwerwiegend verändert hat (§ 313 BGB), falls Nicht-Wohnräume infolge staatlicher Pandemiebekämpfung nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.
Genau, so ist das!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Nookie
10.3.2021, 22:08:02
Der Mieter muss gemäß 535c BGB den Mangel mitteilen, sonst kann er sich nicht auf die Mietminderung aus 535 BGB berufen
![Lukas_Mengestu](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__x133cq1so0il85q8i03wkixhy.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Lukas_Mengestu
11.3.2021, 10:37:03
Hallo Nookie, vielen Dank für den wichtigen Hinweis. Grundsätzlich hast Du recht, dass man bei Mietmängeln immer auch an die Pflicht zur Mängelänzeige nach § 536c Abs. 1 BGB denken muss. In dem konkreten Fall wurde dies nicht geprüft, da es bereits an einem Mangel fehlte. Zudem dient die Mängelanzeige dazu, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beseitigen (ähnlich wie das Recht zur zweiten Andienung im Kaufrecht). Dementsprechend entfällt die Anzeigepflicht, wenn der Vermieter auch ohne Anzeige vom Mietmangel Kenntnis erlangt hat oder der Mieter jedenfalls davon ausgehen durfte, dass der Vermieter entsprechende Kenntnis davon hatte. Dies wäre vorliegend wohl ebenfalls zu bejahen gewesen, da die Corona Berichterstattung
![Lukas_Mengestu](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__x133cq1so0il85q8i03wkixhy.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Lukas_Mengestu
11.3.2021, 10:37:44
und auch die Ladenschließungen quasi allgegenwärtig waren (und sind). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
![Katzenkönigin](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__qaeipzbytqaccjrbkicbx.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Katzenkönigin
18.4.2021, 10:20:21
Huhu, das KG hat doch jetzt entschieden dass die Gewerbemiete auf Mieter und Vermieter solidarisch zu teilen ist (
313 BGB). „Der Mieter habe die Räumlichkeiten seit Ausbruch der Pandemie überhaupt nicht mehr in der vertraglich vorgesehenen Weise nutzen können. Als die Parteien den Mietvertrag geschlossen hatten, sei die Covid-19-Pandemie indes noch weit entfernt gewesen. Beide Parteien hätten sich also zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorstellen können, dass es zu einer weitgehenden Stilllegung des öffentlichen Lebens durch staatliche Beschränkungen kommen könnte. Es ist nach Auffassung des KG also naheliegend, dass die Parteien in Kenntnis der mit der Pandemie verbundenen Konsequenzen den Vertrag so nicht geschlossen hätten.“ Vielleicht wollt ihr dazu ja noch was ergänzen? Lg
![Lukas_Mengestu](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__x133cq1so0il85q8i03wkixhy.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Lukas_Mengestu
11.5.2021, 14:14:45
Vielen Dank, Katzenkönigin. Wir haben bei der Prüfung des normativen Elementes nun noch einen kleinen Vertiefungshinweis aufgenommen, in dem wir auf die entgegenstehende Entscheidung des KG Berlin hinweisen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
![Wendelin Neubert](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__fhcwshdpydzyycxpapvnu.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Wendelin Neubert
7.12.2021, 12:40:23
Hallo Katzenkönigin, ein kleiner Nachtrag: Wir haben die Aufgabe ergänzt und die widerstreitenden Ansichten in der Rechtsprechung eingepflegt. Der BGH hat grad über die Sache verhandelt, das Urteil wird am 12.01.2022 erwartet. Beste Grüße - Wendelin für das Jurafuchs-Team
![Katzenkönigin](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__qaeipzbytqaccjrbkicbx.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Katzenkönigin
7.12.2021, 12:42:17
Ihr seid ja fix ☺️ Perfekt danke :)
Melanie 🐝
7.9.2021, 16:21:37
Examens Treffer ZR 1 in Bawü im Herbst 2021 (1. Examen)
![Christian Leupold-Wendling](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__yifijyrewfuwdocnhsbug.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Christian Leupold-Wendling
12.10.2021, 11:57:01
Hi Melanie, vielen, vielen Dank für den wertvollen Hinweis! Wir haben die Aufgabe entsprechend mit einem Tag versehen. Lieben Gruß
Vanessa
21.10.2021, 16:10:32
Lief in Hessen in dieser Woche auch als Teilaufgabe :)
TomTom1
6.2.2023, 09:50:19
Ich glaube, hier ist wegen BGH–Urteil aus Januar 2022 eine Anpassung erforderlich
![Lukas_Mengestu](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__x133cq1so0il85q8i03wkixhy.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Lukas_Mengestu
10.2.2023, 18:47:51
Hallo TomTom, auf die BGH Rechtsprechung hierzu, die Du auch in der App findest, haben wir im letzten Hinweistext verlinkt :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
![marie.sofia](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__dcwywbxoowitwqzmzjahd.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
marie.sofia
23.8.2024, 15:07:33
Kann man die
gesetzliche Vermutungimmer noch als Argumentation für die Bejahung des
§ 313 BGBheranziehen, obwohl dieser mittlerweile aufgehoben wurde?
![Wendelin Neubert](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__fhcwshdpydzyycxpapvnu.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Wendelin Neubert
30.8.2024, 15:40:59
Gute Frage @[marie.sofia](225878)! Ich würde sagen, dass es sich immer noch als historisches Argument eignet, weil man das im Kontext der historischen Entwicklung sehen kann. Aber mit dem längeren Zeitablauf wird es weniger relevant. Hoffe das hilft! Beste Grüße - Wendelin für das Jurafuchs-Team
![marie.sofia](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__dcwywbxoowitwqzmzjahd.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
marie.sofia
2.9.2024, 15:33:12
Dankeschön :)