+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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V schließt mit K einen privatschriftlichen Grundstückskaufvertrag. V beteuert, er werde K als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Stattdessen veräußert V das Grundstück weiter. K hat es infolge des Vertrags mit V unterlassen, ein anderes Grundstück zu kaufen (das ihm D angeboten hatte), welches nun €2.000 mehr wert ist.

Einordnung des Falls

Inhalt II: Haftung bei verschuldeter Formnichtigkeit

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K und V haben einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen (§§ 433, 311b Abs. 1 BGB).

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Nein, das ist nicht der Fall!

Ein Vertrag kommt zustande durch zwei sich inhaltlich übereinstimmende Willenserklärungen, Angebot und Annahme (§§ 145, 147 BGB). Zwar haben sich K und V hier eindeutig über den Kauf des Grundstücks geeinigt. Allerdings ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag mangels notarieller Beurkundung formnichtig (§§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB).

2. Zwischen K und V ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Ja, in der Tat!

Ein vorvertragliches Schuldverhältnis entsteht: durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen (Nr. 1), die Anbahnung eines Vertrags, (Nr. 2) oder ähnliche geschäftliche Kontakte (Nr. 3). Dadurch, dass K und V direkt in Vertragsverhandlungen getreten sind, ist ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

3. Indem V mit K den privatschriftlichen (und damit formnichtigen) Kaufvertrag abgeschlossen hat, hat er eine Schutzpflicht verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB).

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Nein!

Die Schutzpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB umfassen die Rechte, Rechtgüter und Interessen der anderen Partei, also auch das Interesse des K an einem wirksamen Vertragsschluss. Allerdings obliegt es jeder Partei selbst, dafür Sorge zu tragen, dass ein formwirksamer Vertrag zustande kommt. Insbesondere bei Grundstückskaufverträgen ist allgemein bekannt, dass zu deren Wirksamkeit eine notarielle Beurkundung notwendig ist. Etwas anderes kann jedoch bei besonderen behördlichen Gestattungsverfahren gelten, von deren Wirksamkeitsvoraussetzungen der Laie keine Kenntnis hat.

4. Indem V grundlos die Vertragsverhandlungen mit K abgebrochen hat, hat er eine Schutzpflicht verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB).

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Parteien sind bis zum endgültigen Vertragsschluss in ihren Entschließungen grundsätzlich frei. Auch wenn der andere Teil in Erwartung des Vertragsschlusses bereits Aufwendungen gemacht hat. Eine Ersatzpflicht besteht nur, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt hat. Dieser Grundsatz ist bei formbedürftigen Verträgen jedoch nicht anwendbar. Denn dies würde zu einer Umgehung des Schutzzwecks des Formerfordernisses führen.

5. V hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten (§ 276 BGB).

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Ja, in der Tat!

Schadensersatzansprüche aus c.i.c. setzen grundsätzlich voraus, dass der Verpflichtete den Verstoß gegen seine vorvertraglichen Pflichten zu vertreten hat. Für Ersatzansprüche wegen des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen ist die Frage jedoch umstritten. Nach der hM genügt es, wenn der Verpflichtete das Vertrauen in den Vertragsabschluss in zurechenbarer Weise erweckt hat (Vertrauenshaftung § 122 BGB analog). Das hier der Fall: V hat das Vertrauen des K in den Vollzug des formnichtigen Kaufvertrags erweckt, indem er K beteuerte, er werde ihn als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen.

6. Indem V seine Bereitschaft aufgegeben hat, den formnichtigen Kaufvertrag zu vollziehen, ohne dies dem K mitzuteilen, hat V eine Schutzpflicht verletzt (§ 241 Abs. 2 BGB).

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Ja!

Um den Schutzzweck des Formerfordernisses nicht zu umgehen, liegt im grundlosen Abbruch der Verhandlungen über einen formerforderlichen Vertrag nur dann eine Pflichtverletzung, wenn sich die betreffende Partei geradezu einer vorsätzlichen Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat. Die wichtigsten Fälle sind die Vorspiegelung einer tatsächlich gar nicht vorhandenen Bereitschaft zum Vertragsabschluss sowie die spätere Aufgabe der ursprünglich vorhandenen Bereitschaft zum Abschluss eines Vertrages, ohne dies dem anderen Teil mitzuteilen. V hätte K sofort mitteilen müssen, dass er das Grundstück anderweitig verkaufen werde.

7. K kann von V Schadensersatz in Höhe der Wertsteigerung des anderen Grundstücks verlangen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 2, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB).

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Genau, so ist das!

Der Schädiger hat den Geschädigten so zu stellen, wie dieser ohne das schädigende Ereignis stünde (Differenzhypothese, § 249 Abs. 1 BGB). Das schädigende Ereignis ist hier die Schaffung des Vertrauenstatbestands. Hätte V den K rechtzeitig darüber informiert, dass er das Grundstück nun anderweitig verkaufen werde, hätte K das andere Grundstück erworben. K hätte mit diesem Grundstück eine Wertsteigerung von €2.000 erfahren. Dafür kann K von V Schadensersatz verlangen (§ 249 Abs. 1 BGB). Auf die Beweiserleichterung des § 252 S. 2 BGB (zur Darlegung des entgangenen Gewinns) kommt es daher nicht an.

8. K kann von V als Rechtsfolge des Schadenersatzanspruchs den Abschluss des Grundstückkaufvertrags verlangen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 2, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB).

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Nein, das trifft nicht zu!

Der Schadenersatzanspruch verpflichtet nicht zum Abschluss des angestrebten Vertrags. Der Ersatzanspruch aus c.i.c. wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen umfasst nur das negative Interesse (getätigte Aufwendungen), nicht dagegen das positive Interesse (Vertragsabschluss). Letzteres liefe auf einen Kontrahierungszwang aus c.i.c. hinaus. Dies wäre mit dem Grundsatz der Abschlussfreiheit nicht vereinbar.

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MAUF

Maurice Fritz

6.3.2023, 12:46:05

Warum ist der Grundsatz, dass man Vertragsverhandlungen nicht grundlos abbrechen darf, wenn man vorher das Vertrauen auf den Vertragsschluss geweckt hat, bei formbedürftigen Verträgen nicht anwendbar? Ich hätte mir das jetzt so erklärt, dass die Übereilungsfunktion ja grade im ZP des Vertragsabschlusses wirkt, wodurch gerade in diesem ZP die Möglichkeit des Abstandnehmens vom Vertrag möglich sein muss. Dies würde dann unterlaufen, wenn man sich dadurch der Haftung aussetzen würde. Außerdem kann aus diesem Grund ein schutzwürdiges Vertrauen auf den Vertragsschluss nicht in einem Maße bestehen, wie bei einem formlosen Vertrag. So hätte ich mir das jetzt hergeleitet

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

7.3.2023, 15:49:04

Hallo Maurice, sehr gute Überlegungen. Du hast den Kern bereits getroffen. Die Pflicht zum Ersatz des Vertrauensschaden würde letztlich einen indirekten Zwang ausüben, den Vertrag abzuschließen. Dies steht der Formvorschrift und dem damit verbundenen Übereilungsschutz entgegen. Der BGH nimmt in diesen Fällen eine Schadensersatzpflicht deshalb nur in absoluten Ausnahmefällen an, in denen es "nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist", der Formvorschrift den Vorzug zu geben (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.1996 - V ZR 332/94 = NJW 1996, 1884 = http://lorenz.userweb.mwn.de/urteile/NJW96_1884.htm). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Trierer Weinversteigerer

Trierer Weinversteigerer

14.9.2023, 10:43:30

Das erinnert mich an die Floskel: "Wer sein Geschäft bewusst nicht dem Recht unterstelle, sondern dem Wort eines Edelmannes, dem helfe auch nicht das Recht".

QUIG

QuiGonTim

3.2.2024, 00:05:19

Liebes Jurafuchs-Team, mal wieder vielen Dank für die tolle Aufbereitung. Allerdings ist bei mir eine Frage offen geblieben: Inwiefern ist es für die Schaffung eines schutzwürdigen Vertrauens auf Seiten des K von Bedeutung, dass V ihm versprach den gesetzlich vorgesehenen Weg der Heilung des Formmangels (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB) zu beschreiten?

QUIG

QuiGonTim

3.2.2024, 00:06:05

Eine Frage habe ich mir bereits selbst beantwortet. Daher stammt die irreführende Überschrift. 😅

LELEE

Leo Lee

3.2.2024, 20:57:22

Hallo QuiGonTim, vielen Dank für die sehr gute Frage! Für die Beantwortung dieser Frage müssen wir nochmal die Bedeutung der CIC bei formbedürftigen Verträgen vor Augen führen. Eine Haftug hieraus ist in dieser Konstellation deshalb nicht möglich, weil hierdurch die Parteien mittelbar „verpflichtet“ werden, den Vertrag durchzufübren, weil ansonsten ein Abbruch der Durchführung einen Schadensersatz begründet. Genau diesen Druck etspricht nicht dem Gedanken der Formbedürftigkeit, weil die Form den Parteien immer wieder (bis zum formbedürftigen Vertragsschluss) vor Augen führen soll, auf was für eine (erste) Entscheidung er sich gerade einlässt. Deshalb gilt der Grundsatz, dass ein Abbruch der Verhandlungn bis Abschluss des Vertrags keine weiteren Kosequenzen nach sich zieht. GRENZE ist allerdings (wie im Fall erwähnt), wenn eine Partei die wahren Absichten „verdeckt“ hält. D.h., die Partei bricht nicht nur Verhandlungen ab, weil es „nicht mehr passt“, sondern gibt der anderen Partei nicht unmittelbar Bescheid, dass sie nicht mehr interessiert sei (also hier etwa wenn der Verkäufer einen anderen Interessenten gefunden hat, an den er das Haus nun veräußern möhcte). In diesen Fällen ist es grundsätzlich auch in Ordnung, dass der Verkäufer die Verhandlungen abbricht (wie erwähnt, gibt es keine Bindung bis zum Vertragsschluss); er muss allerdings diafür sorgen, dass keine falschen Hoffnungen entstehen und sich halten. Vorliegend ist allerdings ein solches Vertrauen dadurch entstanden, dass V beteuerte, er werde K als Eignetümer eintragen lassen (=er wird mit K einen Vertrag schließen, aufgrund dessen K auch eingetragen wird). Hierdurch hat er ein solche berechtigtes Vertrauen geschaffen + er hat nicht rechtzeitig bekanntgegeben, dasss er einen anderen Interseenten hat. Dies führt dazu, dass seine „Verletzung“ so schwerwiegend ist, dass trotz der o.g. Grundsätze der Verkäufer doch aus Schadensersatz haten muss. Er muss zwar den Vertrag nicht durchführen, allerdings den negativen Schaden ersetzen! Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre von MüKo-BGB 9. Auflage, Ruhwinkel § 311b Rn. 80 sehr empefehlen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

LS2024

LS2024

10.5.2024, 16:40:12

Die Lösungen sind widersprüchlich: In einer Frage heißt es, dass ein Anspruch wegen der grundlosen Aufgabe der Absicht zum Vertragsschluss hier ausscheide, da es sich um einen formbedürftigen Vertrag handle. (Bejaht man hier eine Pflichtverletzung wird das als falsch bewertet) In einer anderen Frage heißt es dann, dass ein Anspruch wegen der grundlosen Aufgabe der Absicht zum Vertragsschluss zwar grds. ausscheide, allerdings nicht wenn der Vertragspartner geradezu vorsätzlich handle, insbesondere wenn die Aufgabe der zuvor vorhandenen Intention zum Vertragsschluss, nachträglich aufgegeben werde, ohne dies dem Vertragspartner mitzuteilen. (Bejaht man hier eine Pflichtverletzung wird das als richtig bewertet) Statt der ersten Frage könnte man richtigerweise und verwirrend verwirrend fragen, ob (dem Grunde nach) bei einem formbedürftigen Vertrag stets ein Anspruch wegen des schuldhaften, grundlosen Abbruchs der Vertragsverhandlungen entstehe.


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