Schönheitsreparaturklauseln in AGB, Grundsatz

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Auch vom Mieter verursachte Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unterfallen grundsätzlich der Erhaltungspflicht des Vermieters. Sie umfasst auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen (z.B. Maler- und Tapezierarbeiten). Darunter versteht man die Beseitigung von Abnutzungsspuren in den Mieträumen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind (sog. „Dekorationsmängel“). Zur Konkretisierung wird auf § 28 Abs. 4 II. BV zurückgegriffen.

§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Regelung mit Leitbildcharakter für die Miete. Sie ist abdingbar. Der Mieter kann die Erhaltungspflicht vollständig übernehmen, dies muss aber individuell vereinbart werden.

Nach herrschender Meinung ist die Abwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen durch AGB auf den Mieter grundsätzlich zulässig und üblich. Abweichend davon hält das LG Berlin solche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam, da dem Mieter bei Nichterfüllung der Renovierungspflicht keine Gewährleistungsansprüche zustehen (entgegen § 536 Abs. 1 BGB) und die Klauseln mangels Ausgleichanspruch des Mieters eine unangemessene Benachteiligung darstellen würden (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der BGH führt für die grundsätzliche Zulässigkeit von Abwälzungsklauseln an, dass die Arbeiten durch einen geringeren Mietzins kompensiert werde, weshalb kein unangemessener Nachteil bestehe („Entgeltthese“).

Die Renovierungsklausel verpflichtet Mieter M zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgrund von Abnutzung. Diese sind (auch im laufenden Mietverhältnis) fällig, wenn aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Der Mieter darf in Eigenarbeit renovieren, wenn dies fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) geschieht. Sofern bei Auszug objektiv Renovierungsbedarf besteht, kann V von M die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.

Bei der Inhaltskontrolle ist danach zu unterscheiden, ob die Renovierungsverpflichtung sich auf eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte Wohnung bezieht. Klauseln, die den Mieter verpflichten, durch seinen Gebrauch entstandene Abnutzungsspuren im laufenden Mietverhältnis zu beseitigen (Vornahmeklauseln), sind nach hM grundsätzlich wirksam, wenn (1) die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde und (2) die Verpflichtung nicht vom konkreten Bedarf gelöst ist (starre Fristen). V hat M eine frisch renovierte Wohnung übergeben. Indem die Klausel auf die erforderlichen Reparaturen abstellt, berücksichtigt sie zudem den konkreten Bedarf.