Schönheitsreparaturklauseln in AGB Anfangs- und Endrenovierung


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V vermietet eine Wohnung in Berlin an M für monatlich €600. In dem Formularmietvertrag steht in § 3 der AGB, dass M beim Einzug bestehende Schönheitsreparaturen beheben muss. In § 4 der AGB wird M verpflichtet, die Wohnung beim Auszug fachgerecht zu renovieren, bevor er sie zurückgibt.

Einordnung des Falls

Schönheitsreparaturklauseln in AGB Anfangs- und Endrenovierung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Schönheitsreparaturklausel für den Einzug in § 3 der AGB ist unwirksam.

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Ja!

Anfangsrenovierungsklauseln ohne finanziellen Ausgleich benachteiligen den Mieter grundsätzlich unangemessen und sind daher unwirksam. Die Benachteiligung besteht darin, dass dem Mieter durch Anfangsrenovierungsklauseln die Beseitigung von Verschlechterungen auferlegt wird, die nicht auf seinem eigenen Gebrauch beruht, sondern auf dem des Vormieters. Dies ist unangemessen, da die Pflicht des Mieters zu Schönheitsreparaturen nicht über die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung nach § 535 Abs. 1 BGB hinausgehen kann. Da § 3 der AGB den M verpflichtet, die Wohnung beim Einzug zu renovieren und nicht nur Schönheitsreparaturen aufgrund eigener Abnutzung zu beheben, stellt sie eine unangemessene Benachteilung dar und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

2. Die Schönheitsreparaturklausel beim Auszug in § 4 der AGB ist wirksam.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Vertragsende verpflichten die Wohnung zu renovieren. Auch in solchen Klauseln liegt nämlich eine starre Frist, die dem Mieter den Einwand verwehrt, dass Schönheitsreparaturen mangels Abnutzung seit den letzten Reparaturen nicht notwendig sind. § 4 AGB verpflichtet M unabhängig vom Renovierungsbedarf, die Wohnung vor Mietende zu renovieren. Die Endrenovierungsklausel benachteiligt ihn daher unangemessen und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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AL

alivic

6.3.2023, 11:51:38

Ich glaube ich stehe hier bisschen aufm Schlauch, aber das heißt wenn da kein Grund zur Renovierung bestehen würde (am Ende der Mietzeit) dann ist eine solche Klausel unwirksam? Oder ist sie unwirksam weil da nicht drin konkret steht was gemacht werden muss/ falls was gemacht werden muss?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

7.3.2023, 15:58:27

Hallo alivic, die Klausel ist generell unwirksam, da sie zu unabhängig des konkreten Bedarfs eine Renovierungspflicht begründet. Denn nach ihr müsste M stets beim Auszug die komplette Wohnung renovieren, unabhängig davon, ob sie darin zwei Monate oder 20 Jahre gelebt hat. Es bietet sich übrigens auch eher an, die Formulierung vage zu lassen, also zB "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen." Denn auch zu starre Schönheitsreparaturklauseln wie zB Bad muss alle drei Jahre gestrichen, wurden in der Rechtsprechung schon als unwirksam verworfen, da sie den Wohnungszustand nicht ausreichend berücksichtigen und insoweit u.a. eine unangemessene Benachteiligung darstellten (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 = https://openjur.de/u/173799.html). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Amelie

Amelie

19.5.2023, 20:02:57

Kurze Nachfrage: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“ - wäre da auch schon die AGB Klausel unwirksam? Das ist so vage, aber auf einen Bedarf wird hier ja nicht abgestellt…

IS

IsiRider

11.3.2023, 18:39:05

Entspricht "fachgerecht" mittlere Art und Güte nach 243 I? Es klingt für mich als müsste ein Handwerker geholt werden. Als Laie kann man doch nicht wirklich beurteilen was fachgerecht ist oder?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

21.3.2023, 16:44:54

Hallo IsiRider, so ist es. Werden "fachgerechte" Renovierungsarbeiten erfordert, dann müssen diese nicht durch einen Fachmann durchgeführt werden. Wenn man sich vorstellt, dass dies in der Praxis oft auf Streichen von Wänden beispielsweise hinauslaufen wird ist dies grundsätzlich in Eigenregie möglich. Die Anforderung daran wäre dann, dass der Mieter für den Untergrund geeignete Farbe verwendet hat oder beim Bohren keine Wasserrohre trifft und Bohrlöcher verschlossen werden. Auch wenn ich als Käufer vielleicht keine technische Expertise habe, ist es mir ja durchaus möglich zu sagen, ob ein Gegenstand nach "mittlerer Art und Güte" verarbeitet ist oder sich unter diesem Niveau befindet. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

EVA

evanici

3.9.2023, 22:14:52

Könntet ihr das auch noch in den Erklärungen einbauen? Das fördert aus meiner Sicht das Verständnis, dass die Klausel nicht nur an dem Fristgrund scheitert. Irgendwie finde ich die Formulierung im Sachverhalt hinsichtlich § 3 schräg, dass M beim Einzug bestehende Schönheitsreparaturen beheben muss...

<I

<isa_hh>

19.3.2024, 08:46:49

Ich glaube, da hat sich jemand verschrieben und es sollen die bestehenden Mängel (durch Schönheitsreparaturen) behoben werden - so würde es jedenfalls mE Sinn ergeben.

STE

StellaChiara

8.9.2023, 15:00:55

wäre die renovierungsklausel nicht auch unwirksam weil M keine renovierte Wohnung am Anfang erhalten hat?


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