Schönheitsreparaturklauseln in AGB Anfangs- und Endrenovierung

Zivilrecht

Mietrecht

Schönheitsreparaturen

6. Juli 2025

9 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V vermietet eine Wohnung in Berlin an M für monatlich €600. In dem Formularmietvertrag steht in § 3 der AGB, dass M beim Einzug bestehende Schönheitsreparaturen beheben muss. In § 4 der AGB wird M verpflichtet, die Wohnung beim Auszug fachgerecht zu renovieren, bevor er sie zurückgibt.

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Einordnung des Falls

Schönheitsreparaturklauseln in AGB Anfangs- und Endrenovierung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Schönheitsreparaturklausel für den Einzug in § 3 der AGB ist unwirksam.

Ja!

Anfangsrenovierungsklauseln ohne finanziellen Ausgleich benachteiligen den Mieter grundsätzlich unangemessen und sind daher unwirksam. Die Benachteiligung besteht darin, dass dem Mieter durch Anfangsrenovierungsklauseln die Beseitigung von Verschlechterungen auferlegt wird, die nicht auf seinem eigenen Gebrauch beruht, sondern auf dem des Vormieters. Dies ist unangemessen, da die Pflicht des Mieters zu Schönheitsreparaturen nicht über die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung nach § 535 Abs. 1 BGB hinausgehen kann. Da § 3 der AGB den M verpflichtet, die Wohnung beim Einzug zu renovieren und nicht nur Schönheitsreparaturen aufgrund eigener Abnutzung zu beheben, stellt sie eine unangemessene Benachteilung dar und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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2. Die Schönheitsreparaturklausel beim Auszug in § 4 der AGB ist wirksam.

Nein, das ist nicht der Fall!

Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Vertragsende verpflichten die Wohnung zu renovieren. Auch in solchen Klauseln liegt nämlich eine starre Frist, die dem Mieter den Einwand verwehrt, dass Schönheitsreparaturen mangels Abnutzung seit den letzten Reparaturen nicht notwendig sind. § 4 AGB verpflichtet M unabhängig vom Renovierungsbedarf, die Wohnung vor Mietende zu renovieren. Die Endrenovierungsklausel benachteiligt ihn daher unangemessen und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Fundstellen

BGH 9/12/2007 , VIII ZR 316/06 , NJW 2007, 3776

Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. A. 2019, § 535 Rdnr. 114 ff.

Blank/Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Miete 6. A. 2020, § 535 Rdnr. 489 ff.

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

alivic

6.3.2023, 11:51:38

Ich glaube ich stehe hier bisschen aufm Schlauch, aber das heißt wenn da kein Grund zur Renovierung bestehen würde (am Ende der Mietzeit) dann ist eine solche Klausel unwirksam? Oder ist sie unwirksam weil da nicht drin konkret steht was gemacht werden muss/ falls was gemacht werden muss?

Lukas_Mengestu

7.3.2023, 15:58:27

Amelie

19.5.2023, 20:02:57

LMA

Lt. Maverick

2.5.2025, 10:29:36

IsiRider

11.3.2023, 18:39:05

Entspricht "fachgerecht" mittlere Art und Güte nach 243 I? Es klingt für mich als müsste ein Handwerker geholt werden. Als Laie kann man doch nicht wirklich beurteilen was fachgerecht ist oder?

Nora Mommsen

21.3.2023, 16:44:54

EVA

evanici

3.9.2023, 22:14:52

Könntet ihr das auch noch in den Erklärungen einbauen? Das fördert aus meiner Sicht das Verständnis, dass die Klausel nicht nur an dem Fristgrund scheitert. Irgendwie finde ich die Formulierung im Sachverhalt hinsichtlich § 3 schräg, dass M beim Einzug bestehende Schönheitsreparaturen beheben muss...

ISA

isa_hh

19.3.2024, 08:46:49

STE

StellaChiara

8.9.2023, 15:00:55

wäre die renovierungsklausel nicht auch unwirksam weil M keine renovierte Wohnung am Anfang erhalten hat?

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Schönheitsreparaturklauseln in AGB Anfangs- und Endrenovierung

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Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Schönheitsreparaturklausel für den Einzug in § 3 der AGB ist unwirksam.

2. Die Schönheitsreparaturklausel beim Auszug in § 4 der AGB ist wirksam.

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