+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V vermietet eine Wohnung in Berlin an M für monatlich €600. In dem Formularmietvertrag steht in § 3 der AGB, dass M beim Einzug bestehende Schönheitsreparaturen beheben muss. In § 4 der AGB wird M verpflichtet, die Wohnung beim Auszug fachgerecht zu renovieren, bevor er sie zurückgibt.
Einordnung des Falls
Schönheitsreparaturklauseln in AGB Anfangs- und Endrenovierung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Die Schönheitsreparaturklausel für den Einzug in § 3 der AGB ist unwirksam.
Ja!
Anfangsrenovierungsklauseln ohne finanziellen Ausgleich benachteiligen den Mieter grundsätzlich unangemessen und sind daher unwirksam. Die Benachteiligung besteht darin, dass dem Mieter durch Anfangsrenovierungsklauseln die Beseitigung von Verschlechterungen auferlegt wird, die nicht auf seinem eigenen Gebrauch beruht, sondern auf dem des Vormieters. Dies ist unangemessen, da die Pflicht des Mieters zu Schönheitsreparaturen nicht über die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung nach § 535 Abs. 1 BGB hinausgehen kann. Da § 3 der AGB den M verpflichtet, die Wohnung beim Einzug zu renovieren und nicht nur Schönheitsreparaturen aufgrund eigener Abnutzung zu beheben, stellt sie eine unangemessene Benachteilung dar und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
2. Die Schönheitsreparaturklausel beim Auszug in § 4 der AGB ist wirksam.
Nein, das ist nicht der Fall!
Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn sie den Mieter unabhängig vom Renovierungsbedarf bei Vertragsende verpflichten die Wohnung zu renovieren. Auch in solchen Klauseln liegt nämlich eine starre Frist, die dem Mieter den Einwand verwehrt, dass Schönheitsreparaturen mangels Abnutzung seit den letzten Reparaturen nicht notwendig sind. § 4 AGB verpflichtet M unabhängig vom Renovierungsbedarf, die Wohnung vor Mietende zu renovieren. Die Endrenovierungsklausel benachteiligt ihn daher unangemessen und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).