+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

Der unerkannt geisteskranke G verkauft und übereignet dem B ein Grundstück. Nachdem B von der Krankheit erfährt, möchte er das Grundstück nicht herausgeben, da er es als Schnäppchen ansieht. Stattdessen renoviert er einen Teil des Grundstücks, um den Wert zu steigern.

Einordnung des Falls

analoge Anwendung des EBV, § 894 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ist B nach §§ 873, 925 BGB Eigentümer des Grundstücks geworden?

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Nein, das ist nicht der Fall!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. G und B haben sich zwar geeinigt und B wurde auch in das Grundbuch eingetragen. Durch die Geschäftsunfähigkeit des G (§ 104 Nr. 2 BGB) ist jedoch nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch die Auflassung nichtig. B konnte daher kein Eigentum erwerben.

2. G hat gegen B einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB.

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Ja, in der Tat!

Die Voraussetzungen des § 894 BGB sind: (1) Unrichtigkeit des Grundbuchs, (2) unmittelbare Beeinträchtigung des Anspruchsstellers und (3) richtiger Anspruchsgegner. Die formelle Lage des Grundbuchs weist B als Eigentümer aus, obwohl in materieller Hinsicht G nach wie vor Eigentümer ist. Das Grundbuch ist daher unrichtig. Gs Eigentumsrecht ist nicht eingetragen, somit ist er anspruchsberechtigt. B ist auch der richtige Anspruchsgegner, da sein eingetragenes Recht durch die Berichtigung betroffen wird.

3. Die Regelungen zum Verwendungsersatz aus dem EBV sind vorliegend analog anwendbar.

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Ja!

Eine analoge Anwendung setzt eine planwidrige Regelungslücke und eine vergleichbare Interessenlage voraus.Die §§ 873 ff. BGB enthalten keine Regelungen zu Ersatzansprüchen des zu Unrecht eingetragenen Bucheigentümers. Nach h.M. sind die §§ 987 ff. BGB und §§ 994 ff. BGB aber analog bei § 894 BGB anzuwenden. Denn die Stellung des Buchberechtigten gleiche der des unrechtmäßigen Besitzers, sofern die Nutzungen oder Verwendungen gerade den Gegenstand des Berechtigungsanspruchs betreffen.

4. B hat gegen G einen Anspruch auf Verwendungsersatz aus § 994 Abs. 1 BGB analog.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Voraussetzungen für einen Verwendungsersatzanspruch aus § 994 Abs. 1 BGB (analog) sind (1) eine Vindikationslage, (2) Vornahme einer notwendigen Verwendung durch den Besitzer und (3) Gutgläubigkeit und Unverklagtheit des Besitzers. Es ist nicht erkennbar, dass die Renovierungen objektiv erforderlich sind, um das Grundstück in seiner Substanz oder Nutzbarkeit zu erhalten. Bei den Renovierungen handelt es somit nicht um notwendige Verwendungen.

5. Hat B gegen G einen Anspruch auf Verwendungsersatz aus § 996 BGB analog?

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Nein, das trifft nicht zu!

Die Voraussetzungen für einen Verwendungsersatzanspruch aus § 996 BGB (analog) sind (1) eine Vindikationslage, (2) Vornahme einer nützlichen Verwendung durch den Besitzer, (3) Gutgläubigkeit und Unverklagtheit des Besitzers und (4) die Werterhöhung der Sache durch die Verwendung zum Zeitpunkt der Wiedererlangung. Als B die Verwendung vorgenommen hat, wusste er bereits von der Geisteskrankheit des G und damit von seiner fehlenden Berechtigung. Er war somit bösgläubig. Ein Anspruch aus § 996 BGB scheidet daher aus.

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