Unfreiwillige "Ice Bucket Challenge" als Kündigungsgrund?

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Entscheidungen von 2024

19. Januar 2025

16 Kommentare ↓

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Vermieterin V gehört ein Mehrfamilienhaus, in dem sie selbst eine Wohnung bewohnt und eine andere an Mieterin M vermietet hat. M und ihre V streiten sich über die Positionierung von Ms Fahrrad im Innenhof. Um V daran zu hindern, das Fahrrad umzustellen, schüttet M an zwei kalten Januartagen einen Eimer Wasser auf V. V reicht es nun. Sie will M loswerden.

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Einordnung des Falls

Unfreiwillige "Ice Bucket Challenge" als Kündigungsgrund?

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 7 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hat gegen M einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung, wenn das bestehende Mietverhältnis beendet worden ist (§ 546 Abs. 1 BGB).

Ja!

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis endet entweder nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit (befristetes Mietverhältnis) oder durch Kündigung der Mietvertragsparteien. Ms Verhalten könnte eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Bei der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung endet das Mietverhältnis sofort ohne Abwarten einer Kündigungsfrist. Die außerordentliche Kündigung setzt (1) einen Kündigungsgrund und (2) eine wirksame Kündigungserklärung voraus.Solange der Mietvertrag noch besteht, stellt er auch ein Besitzrecht des Mieters dar, sodass auch nach § 985 BGB keine Herausgabe verlangt werden kann.

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2. Bei Wohnraummietverträgen ergeben sich die Gründe für eine außerordentliche Kündigung abschließend aus § 543 BGB.

Nein, das ist nicht der Fall!

Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann jedes Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Die Norm gilt auch für Wohnraummietverhältnisse (§ 549 Abs. 1 BGB). Allerdings wird sie durch § 569 BGB ergänzt. Danach kann unter anderem die nachhaltige Störung des Hausfriedens ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung sein (§ 569 Abs. 2 BGB). Tatbestandlich setzt dies voraus: (1) Nachhaltige Störung des Hausfriedens (2) Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung§ 569 Abs. 2 BGB nimmt eine Sonderstellung unter den besonderen Kündigungstatbeständen ein. Anders als bei den Regeltatbeständen des § 543 Abs. 2 BGB bzw. § 569 Abs. 1 BGB bedarf es einer Einzelfallabwägung, ob die Störung tatsächlich so gravierend ist, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

3. Liegt eine Störung des Hausfriedens vor (§ 569 Abs. 2 BGB)?

Ja, in der Tat!

Eine Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Nutzer nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, verletzt. Die Störung muss dabei einen Bewohner der Hauses betreffen.V lebt mit M in dem Mehrparteienhaus. Ms Verhalten entspricht nicht den allgemeinen Regeln des Zusammenlebens und verletzt ihre Rücksichtnahmepflicht gegenüber V.Achtung: Wohnt der Vermieter nicht im Haus, so ist bei einer gegen ihn gerichteten Störung nicht auf § 569 Abs. 2 BGB, sondern auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB abzustellen.

4. Handelt es sich auch um eine nachhaltige Störung (§ 569 Abs. 2 BGB)?

Ja!

Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass die Rücksichtnahmepflicht in schwerwiegender Weise verletzt wird. Dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Störung sich über einen längeren Zeitraum hinzieht. Aber auch einzelne Vorkommnisse genügen, soweit Wiederholungsgefahr besteht oder das Verhalten sehr gravierend war.Jedenfalls bei kalten Außentemperaturen führt das Durchnässen einer anderen Person zu erheblichen körperlichen Symptomen in Form von starkem Frieren. Dies kann sogar strafrechtlich geahndet werden, da es sich nicht mehr bloß um eine Bagatelle, sondern vorsätzliche Körperverletzung (§ 223 Abs. 1 StGB) handelt. Schon allein im Hinblick auf die Intensität liegt somit eine nachhaltige Störung vor.

5. Ist es V zumutbar, das Vertragsverhältnis mit M fortzusetzen?

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Unzumutbarkeit ist durch eine umfassende Abwägung der Einzelfallumstände festzustellen. Dazu gehören die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung als mildere Maßnahme, die Schwere der Pflichtverletzung oder das Verschulden. Bei Vermieterkündigungen sind zudem die Folgen des Verlusts der Wohnung für den Mieter zu berücksichtigen.M hat ihre Pflichten vorliegend in erheblichem Maße, wiederholt und zumindest bedingt vorsätzlich verletzt. Insbesondere vor dem Hintergrund der angekündigten weiteren Verletzungshandlungen ist V die Fortsetzung des Mietverhältnisses deshalb nicht zumutbar.

6. Muss V die M vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung zunächst abmahnen (§ 543 Abs. 3 BGB)?

Nein, das trifft nicht zu!

§ 569 Abs. 2 BGB stellt lediglich eine Ergänzung der in § 543 BGB genannten Gründe dar. Aus diesem Grund ist grundsätzlich auch bei der Störung des Hausfriedens vor der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung erforderlich (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Bei besonders gravierenden Störungen des Hausfriedens, z.B. einer nicht unerheblichen Körperverletzung anderer Nutzer, kann diese ausnahmsweise auch entbehrlich sein (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).Aufgrund der Intensität der Handlungen, sowie dem Umstand, dass M bereits angekündigt hat, ihre Attacken fortzusetzen, ist hier eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.

7. V kann M somit die außerordentliche Kündigung erklären und die Herausgabe und Räumung der Wohnung verlangen (§ 546 BGB).

Ja!

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB)Sofern V das Mietverhältnis durch den Ausspruch der außerordentlichen Kündigung wirksam beendet, steht ihr aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückgabe und Räumung der Wohnung zu.Referendare aufgepasst: Neben der Herausgabe (=Schlüsselübergabe) ist der Mieter auch zur Räumung verpflichtet. Bei der Formulierung der Anträge in der Klageschrift darf dieser Zusatz nicht vergessen werden! Zudem ist darauf zu achten, die streitgegenständliche Wohnung hinreichend genau zu bezeichnen.

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Fundstellen

AG Hanau 2/19/2024 , 34 C 92/23 , BeckRS 2024, 9128

Streyl, in: Schmidt-Futterer, 16. A. 2024, BGB § 569 RdNr. 33

Hardtung, in: MüKo-StGB, 4. Aufl. 2021, StGB § 223 RdNr. 43 (Bagatellgrenze beim Durchnässen)

Geib, in: BeckOGK, 1.4.2024, BGB § 569 RdNr. 35 ff.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

DAV

david1234

24.5.2024, 12:13:12

Bin vom Ergebnis tatsächlich überrascht, da dieses Geschehen ja nicht von der Mieterin alleine in Gang gesetzt worden ist. Über die Handlungen der Vermieterin lese ich hier nichts, ich hätte das bei der Abwägung eingebracht und wäre damit zu einem anderen Ergebnis gekommen. Geht das ganze in die nächste Runde? Was ist eure Meinung dazu?

Nora Mommsen

25.5.2024, 13:14:21

Hallo david12

, danke für deine Frage! Die Entscheidung des AG Hanau ist rechtskräftig. Nach Begründung des Gerichts sei Fortsetzung des

Mietverhältnis

ses für die Vermieterin aufgrund der Vorfälle

nicht zumutbar

. "Schließlich handelt es sich um auch strafrechtlich relevante, vorsätzliche tätliche Angriffe und nicht um bloße Bagatellen wie etwa unhöfliches Verhalten". Die Frau hatte zudem weitere solcher Aktionen angekündigt. Du kannst natürlich in einer Abwägung durchaus zu einer anderen Abwägung kommen, im Recht ist nunmal wenig zwingend. Ich finde den Gedanken, dass wir aber eben keine "Selbstjustiz" haben und sie bei wirklich unberechtigter Besitzstörung an ihrem Fahrrad auch die Polizei hätte rufen können beispielsweise die Begründung des AG Hanau jedenfalls nachvollziehbar. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

Gregor Grune

11.7.2024, 11:35:11

Angesichts des Selbsthilferechts aus § 859 I wäre ich bei einer unberechtigten Besitzstörung i.R.d Abwägung tatsächlich auch zu einem anderen Ergebnis gelangt. LG

DEN

Dennis777

4.11.2024, 09:50:45

Vermutlich brauchen viele Juristen mal einen Eiswassereimer am eigenen Leib und würden dann die außerordentliche Kündigung vertreten. 😊

Timurso

22.11.2024, 16:33:29

@[Dennis777](174280) Ich denke es ist weniger das kalte Wasser, was bei einigen hier Unsicherheiten bereitet, sondern eher das von Gregor Grune vollkommen zurecht angesprochene Selbsthilferecht des Besitzers. Das deckt auch weitaus folgenreichere Handlungen als nur das Überschütten mit Wasser, welches am unteren Rand der Strafbarkeit angesiedelt ist.

brrrap

27.5.2024, 16:54:23

Es stimmt nicht pauschal, dass der § 569 II nicht anwendbar ist, wenn der Vermieter nicht im selben Haus wohnt. Der Hausfrieden ist eben Hausfrieden, nicht Vermieterfrieden. Solange also andere Parteien im selben Haus wohnen kann der Mieter dennoch den Hausfrieden nach dieser Norm stören. (BeckOK MietR/Theesfeld-Betten, 35. Ed. 15.2.2024, BGB § 569 Rn. 35. Die vorherige Rn. klingt da etwas irreführend, aber Rn. 35 stellt das ausdrücklich klar.)

brrrap

27.5.2024, 16:57:20

Vielleicht etwas genauer: Der Vermieter der nicht im Haus wohnt kann sich selbst nicht darauf berufen Gestörter nach § 569 II BGB zu sein, er kann aber wegen einer Störung des Hausfriedens nach der Norm kündigen wenn andere im Haus gestört werden. Insbesondere wenn er an diese anderen Vermietet kann er sogar dazu verpflichtet sein.

Lukas_Mengestu

28.5.2024, 09:00:50

Hi brrrap, vielen Dank für die Anmerkung. In der Tat war der Vertiefungshinweis an dieser Stelle etwas missverständlich. Es ging hier tatsächlich allein um die Konstellation des Sachverhalts, dass der Vermieter selbst der Gestörte ist. Damit in diesem Fall eine Störung des Hausfriedens angenommen werden kann, muss er Teil der Hausgemeinschaft sein. Wir haben das aber noch etwas präzisiert. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

flari0n

16.9.2024, 18:29:52

Wenn ich mich nicht täusche, geht aus dem Sachverhalt nicht hervor, dass V ebenfalls das Haus bewohnt. Das ist aber für die zweite oder dritte (?) Frage wichtig, weil sie sich darauf beruft, selbst von der Störung des Hausfriedens betroffen zu sein. Vielleicht wäre eine kleine Ergänzung des Sachverhalts sinnvoll :)

Sebastian Schmitt

13.1.2025, 19:03:43

Hallo @[flari0n](207363), vielen Dank für den berechtigten Hinweis, wir haben das ergänzt. Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

VALA

Vanilla Latte

4.11.2024, 04:28:34

Nach allein 543 BGB würde aber eine Kündigung ausscheiden oder?

Major Tom(as)

22.11.2024, 15:35:12

Hallo liebes Jurafuchs-Team, mE wird aus dem Sachverhalt nicht klar, dass V und M zusammenwohnen - daher hatte ich § 569 II BGB auch zuerst vernein und war verwundert über die Antwort. Vielleicht kann man das ergänzen? Allein der Fakt, dass V immer wieder im Innenhof zugange ist, reicht ja noch nicht aus, um zu beweisen, dass sie auch in diesem Haus wohnt. Danke euch!

Viooola

30.11.2024, 23:50:26

Dem schließe ich mich an. Das kommt aus dem SV oder der Abbildung nicht hervor.

Sebastian Schmitt

13.1.2025, 18:33:23

Hallo @[Major Tom(as)](258980), hallo @[Viooola](278844), vielen Dank Euch beiden für den guten Hinweis! Wir haben die Sachverhaltsdarstellung jetzt dahingehend ergänzt. Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

Major Tom(as)

22.11.2024, 15:39:45

Liebes Jurafuchs-Team, Ich wollte euch gerade für die Kreativität bzgl des grandiosen Titels loben, da habe ich die Zeile im Urteil auch gefunden. "Der Zeuge bekundete, dass er sowohl am 18.05.2023 als auch am 19.05.2023 bei seiner Rückkehr von der Arbeit die Klägerin im Hof angetroffen habe, wobei diese „klitschnass“ wie bei der „Ice-Bucket-Challenge“ gewesen sei." Dann kein Lob an die Kreativität, aber Danke, dass ihr solche Goldstücke für uns heraussucht :)

Linne_Karlotta_

22.11.2024, 17:29:20

Hallo Major Tom(as), vielen Dank für dein Lob! Deine positive Rückmeldung motiviert uns, weiterhin unser Bestes zu geben. Beste Grüße, Linne_Karlotta_, für das Jurafuchs-Team

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Einordnung des Falls

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1. V hat gegen M einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung, wenn das bestehende Mietverhältnis beendet worden ist (§ 546 Abs. 1 BGB).

2. Bei Wohnraummietverträgen ergeben sich die Gründe für eine außerordentliche Kündigung abschließend aus § 543 BGB.

3. Liegt eine Störung des Hausfriedens vor (§ 569 Abs. 2 BGB)?

4. Handelt es sich auch um eine nachhaltige Störung (§ 569 Abs. 2 BGB)?

5. Ist es V zumutbar, das Vertragsverhältnis mit M fortzusetzen?

6. Muss V die M vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung zunächst abmahnen (§ 543 Abs. 3 BGB)?

7. V kann M somit die außerordentliche Kündigung erklären und die Herausgabe und Räumung der Wohnung verlangen (§ 546 BGB).

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