+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

Mieterin M zieht aus. Im Anschluss fordert Vermieter V die M auf, die vertraglich wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen an den Wänden und Böden vorzunehmen. Als M sich weigert, holt V einen Kostenvoranschlag ein (€8.000) und verlangt von M die Erstattung der voraussichtlich anfallenden Kosten.

Einordnung des Falls

Fiktiver Schadensersatz im Mietrecht

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 7 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Nach h.M. ist es per se unwirksam, den Mieter zu verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

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Nein, das ist nicht der Fall!

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Mangelbeseitigung grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Da die Pflicht zu Schönheitsreparaturen hiervon allerdings nur ein kleiner Teil ist, ist es nicht stets unwirksam, dem Mieter diese Pflicht zu übertragen. Es handelt sich vielmehr um eine Abwägungsfrage im Einzelfall. Vorliegend wurde wirksam vertraglich vereinbart, dass M bei ihrem Auszug Schönheitsreparaturen an Wänden und Böden vornehmen muss. Problematisch ist die Übertragung dieser Pflicht auf den Mieter insbesondere in Fällen, wo die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, starre Fristen vorgegeben werden oder es Klauseln zur konkreten Art des Ausführung gibt.

2. Da M ihrer Reparaturpflicht nicht nachgekommen ist, steht V dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB zu.

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Ja, in der Tat!

Ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtleistung (§§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB) besteht, sofern (1) ein Schuldverhältnis besteht, (2) der Schuldner - trotz Möglichkeit - nicht ordnungsgemäß leistet (Pflichtverletzung) und (3) eine vom Gläubiger gesetzte, angemessene Nachfrist erfolglos abgelaufen ist. Ferner muss (4) der Schuldner seine Pflichtverletzung zu vertreten haben und schließlich (5) dem Gläubiger hierdurch ein Schaden entstanden sein. Zwischen V und M bestand ein Wohnraummietvertrag (§§ 535, 549 BGB), aus dem M Schönheitsreparaturen schuldete. Ihre Pflicht hat sie trotz Fristsetzung nicht erfüllt; das Vertretenmüssen wird vermutet (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB).

3. Nach bisheriger ständiger Rechtsprechung konnten bei beendetem Mietverhältnis auch fiktive Mängelbeseitigungskosten verlangt werden.

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Ja!

Nach der bisherigen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konnten Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten bemessen werden.

4. Im Werkvertragsrecht und im Kaufrecht konnten hingegen noch nie fiktive Mängelbeseitigungskosten ersetzt verlangt werden.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Sowohl bei der Berechnung des Schadensersatzes statt der Leistung in der kaufrechtlichen Mängelhaftung (§§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB) als auch im Werkvertragsrecht galt jahrzehntelang der Grundsatz, dass Schäden auch schon vor der tatsächlichen Mängelbeseitigung anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden können. Aus der Literatur gab es für diese Art der Schadensberechnung teilweise massive Kritik. Begründet wurde dies damit, dass im Fall der fiktiven Schadensberechnung der Geschädigte finanziell vom Schadensfall profitieren könne, sofern er auf die tatsächliche Reparatur verzichte; dies sei jedoch ein Verstoß gegen das schadensrechtliche Bereicherungsverbot.

5. Der BGH ist inzwischen aber von der fiktiven Abrechnung im Werkvertragsrecht abgewichen.

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Ja, in der Tat!

VII. Senat des BGH: Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, könne seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung, Urt. v. 22.02.2018, VII ZR 46/17). Denn ein Vermögensschaden entstehe erst dann, wenn der Besteller den Schaden beseitigen lasse. Bis dahin stelle der Mangel der Werkleistung nur ein Leistungsdefizit, jedoch noch keinen Vermögensschaden dar (RdNr. 32ff.)

6. Im Gleichlauf mit dem Werkvertragsrecht können auch im Mietrecht keine fiktive Mängelbeseitigungskosten mehr ersetzt verlangt werden.

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Nein!

BGH: Auch nach der geänderten Rechtsprechung des VII. Zivilsenats bezüglich des Werkvertragsrechts sei weiter an der fiktiven Schadensbemessung im Mietrecht festzuhalten (RdNr. 27ff.). Die Entscheidung sei nicht auf andere Vertragstypen übertragbar, da sie auf Besonderheiten des Werkvertragsrechts basiere. Zwar gebe es auch im Mietrecht mit § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB einen dem § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Vorschussanspruch, jedoch beziehe dieser sich nur auf das laufende Mietverhältnis. Zudem bestehe keine Gefahr der Überkompensation, da nur die notwendigen Kosten geltend gemacht werden können und die Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gelten.Gleiches gelte auch bei einem Schadensersatzanspruch neben der Leistung, bei dem ebenfalls weiterhin fiktiv abgerechnet werden dürfe.

7. V hat gegen M einen Anspruch auf Erstattung der im Kostenvoranschlag veranschlagten €8.000 (§§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB).

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Genau, so ist das!

Die Voraussetzungen liegen dem Grunde nach vor und der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter seinen Schaden auch weiterhin fiktiv bemessen werden darf. V kann also Ersatz der voraussichtlich erforderlichen, noch nicht aufgewendeten Kosten für die Schönheitsreparaturen verlangen. Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH noch einmal klargestellt, dass die Änderungen in der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht nicht ohne Weiteres auf andere Vertragstypen übertragen werden können und im Mietrecht weiterhin fiktiver Schadensersatz möglich ist. Für die im Originalfall noch ausstehenden tatsächlichen Feststellungen zu Grund und Höhe des Schadens hat er dann zurück an das Berufungsgericht verwiesen.

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MAR

Marius

17.7.2023, 00:11:32

Besteht anschließend eine Pflicht zur tatsächlichen Durchführung der Reparatur oder kann V frei verfügen? Und wenn die Reparatur anschließend durchgeführt wird und die tatsächlichen Kosten zB nur 6.000€ betragen, kann M dann die verbleibenden 2.000€ zurückverlangen?

LEO

Leonq

17.7.2023, 11:32:17

Vermieter kann mMn nicht frei verfügen, sondern muss den gezahlten Betrag tatsächlich zur Wiederherstellung verwenden, soweit dies zur Erfüllung seiner Instandhaltungspflicht erforderlich ist (folgt also nicht aus dem Schadensrecht, sondern aus 535 I 2). Deswegen hätte ich auch gesagt, dass er auch nur das verlangen kann, was tatsächlich dafür erforderlich ist, wofür ja gerade der Kostenvoranschlag regelmäßig gemacht wird. Alles darüber hinaus muss V dann zurückzahlen, da es nicht mehr vom Anspruch des V auf SsdL mit Geldersatz gedeckt ist, es also dann insoweit ohne Rechtsgrund geleistet wurde und zurückgefordert werden kann. (BGH stützt das soweit ich weiß auf 242; alternativ dolo-agit)

DominickKantor

DominickKantor

26.8.2023, 00:00:48

Ich würde sagen, dass hier wie fast immer im Schadensrecht keine tatsächliche Nutzung des Geldes zum vorgesehenen Zweck erfolgen muss. Nur ein Vorschuss unterliegt einer Zweckbindung. Ein Schadensersatz kompensiert gerade das eingetretene Defizit am Gesamtvermögen des Anspruchsstellers und unterliegt somit keiner Zweckbindung.

Nora Mommsen

Nora Mommsen

27.10.2023, 14:00:07

Hallo in die Runde, tatsächlich ist es so, dass dort wo fiktive Mängelabrechnung möglich ist, keine Pflicht zur Vornahme der Reparatur besteht. Anders ist es nur in dem bereits angesprochenen Vorschuss. Dessen Zweck ist gerade eine etwaige Aufwendung "vorzufinanzieren". Abweichendes gilt nur im Rahmen der sog. 130 % Rechtsprechung des BGH im Deliktsrecht. Diese bezieht sich auf KfZ Reparaturen nach Unfällen und ermöglicht ein Abweichen von dem Wirtschaftlichkeitspostulat. Das dann aber eben nur unter der Einschränkung, dass eine Reparatur tatsächlich vorgenommen wird. Dann können auch Reparaturkosten ersetzt verlangt werden bis 130 % über dem Wiederbeschaffungswert des KfZ. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

MR

mrs.jonla

27.8.2023, 10:56:14

Ich verstehe die Begründung auf dem vorletzten Slide nicht so ganz. In der Entscheidung und auch in dem vorliegenden Fall geht es um einen Anspruch des Vermieters; auf dem vorletzten Slide wird aber die Übertragung mit dem Hinweis abgelehnt, dass § 536a Abs. 2 BGB nur im laufenden mit Mietverhältnis Anwendung findet. Aber hier geht es doch um Ansprüche des Vermieters?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

28.8.2023, 17:03:30

Hallo mrs.jonla, danke für deine Frage. Der 8. Zivilsenat, der für Mietrecht zuständig ist, hat sich an der Stelle mit der Argumentation des 7. Zivilsenats auseinandergesetzt. Letzterer hatte in einem Grundsatzurteil entschieden, dass es im Werkvertragsrecht keine fiktive Schadensberechnung mehr geben wird. Unteranderem hatte der zuständige Senat dabei auf den Vorschussanspruch verwiesen. Daher spricht auch der für Mietrecht zuständige Senat dies an und sagt, dass der Rechtsgedanke nicht übertragbar ist. Dies sei unter anderem damit zu begründen, dass die Regelung nicht identisch sind, sondern unterschiedliche Konstellationen regeln - der § 536a Abs. 2 BGB eben während des laufenden Mietverhältnisses. So kam es zur Erwähnung dieser Norm. Ich hoffe ich konnte deine Frage damit ein wenig auflösen. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

QUIG

QuiGonTim

27.8.2023, 11:27:57

Liebes Jurafuchs-Team, ich stehe ein bisschen auf dem Schlauch. Könntet ihr nochmal ausführlich erklären, warum beim Mietverhältnis der fiktive Schadensersatz möglich ist, er beim Werkvertrag jedoch ausscheidet?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

28.8.2023, 16:51:07

Hallo QuiGonTim, danke für deine Frage. Der BGH hat dies mit der Art des Werkvertrags begründet, der sich von anderen Vertragstypen unterscheidet. Letztendlich hängt es wohl mit grundlegend abweichenden Auffassungen der unterschiedlichen Senate zu dem Thema zusammen. Der für Mietrecht zuständige VIII. Senat weicht von der Rechtsprechung des VII. Senats zum Werkrecht ab. Leider gibt es dazu keine bessere sachlich begründete Erklärung. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team


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