Vertauschte Grundstücke (falsa demonstratio bei formgebundenen Rechtsgeschäften)


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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Klassisches Klausurproblem

V ist Eigentümer der Grundstücke Nr. 13 und 31. K interessiert sich für Nr. 13. Vor dem Notar bietet V irrtümlich das „Grundstück Nr. 31“ zum Verkauf an. K willigt (ebenfalls im Irrtum) ein.

Einordnung des Falls

Vertauschte Grundstücke (falsa demonstratio bei formgebundenen Rechtsgeschäften)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hat ein Angebot über den Verkauf des Grundstücks Nr. 13 abgegeben.

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Genau, so ist das!

Als empfangsbedürftige Willenserklärung ist das Angebot grundsätzlich nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen (§§ 133, 157 BGB). Einer solchen Auslegung geht jedoch das tatsächliche Verständnis vor, wenn es sich mit dem wirklichen Willen (§ 133 BGB) deckt. Maßgebend ist dann das von den Parteien tatsächlich Gewollte. Erst wenn dies nicht feststellbar ist, ist nach dem objektiven Empfängerhorizont zu entscheiden. Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13, was sich auch mit Ks Willen deckte. Somit liegt ein Angebot über das Grundstück Nr. 13 vor.Die bloße Falschbezeichnung beider Parteien ist grundsätzlich unschädlich (falsa demonstratio non nocet).

2. K hat eine Annahmeerklärung zum Kauf des Grundstücks Nr. 13 abgegeben.

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Ja, in der Tat!

Eine Annahme nimmt auf das Angebot Bezug und korrespondiert mit diesem. Sie ist eine grundsätzlich empfangsbedürftige Willenserklärung und muss nach dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben ausgelegt werden (§§ 133, 157 BGB). Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich.

3. V und K haben einen Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 31 geschlossen.

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Nein!

Ein Vertrag kommt durch zwei korrespondierende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande. Beide müssen inhaltlich übereinstimmen. Die Auslegung ergibt, dass sowohl das Angebot durch V als auch die Annahme durch K trotz der falschen Bezeichnung auf den Kauf des Grundstückes Nr. 13 gerichtet war (falsa demonstratio non nocet). Damit ist nur ein Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 13 zustande gekommen. Ein Konsens über den Erwerb des Grundstücks Nr. 31 fehlte zu jedem Zeitpunkt.

4. Der Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 13 ist nach der h.M. formwirksam geschlossen worden (§§ 311b Abs. 1 S. 1, 128 BGB).

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Genau, so ist das!

Kaufverträge über Grundstücke sind notariell zu beurkunden (§§ 311b Abs. 1 S. 1, 128 BGB). Ein nicht beurkundeter Vertrag ist formnichtig (§ 125 S. 1 BGB). Zwar wurde hier ein Vertrag mit dem Inhalt „Grundstück Nr. 31“ beurkundet, während sich der wahre Wille der Parteien auf Grundstück Nr. 13 bezog. Diese falsche Bezeichnung ist nach h.M. aber unschädlich: Denn der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet findet nach h.M. auch auf formbedürftige Rechtsgeschäfte Anwendung, weil die Schutz- und Warnfunktion der notariellen Beurkundung gewahrt ist. Mithin liegt ein formwirksamer Kaufvertrag vor.

5. Der Grundstückskaufvertrag ist formbedürftig.

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Genau, so ist das!

Kaufverträge über Grundstücke sind notariell zu beurkunden (§§ 311b Abs. 1 S. 1, 128 BGB). Ein nicht beurkundeter Vertrag ist formnichtig (§ 125 S. 1 BGB). Bei Kaufverträgen über Grundstücke immer an die Formbedürftigkeit denken. Hieraus können sich mannigfaltige Probleme ergeben, die gern in Klausuren verarbeitet werden.

6. Ob der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet auch auf formbedürftige Rechtsgeschäfte wie Kaufverträge über Grundstücke Anwendung findet, ist umstritten.

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Ja, in der Tat!

Problematisch ist hier, dass ein Vertrag mit dem Inhalt „Grundstück Nr. 31“ beurkundet wurde, der wahre Wille der Parteien sich jedoch auf Grundstück Nr. 13 bezieht. Diese falsche Bezeichnung könnte der Beweisfunktion der Beurkundung nicht genügen. Deswegen meint eine Ansicht: Das Beurkundete sei nicht gewollt, das Gewollte nicht beurkundet worden, demnach liege kein formwirksamer Kaufvertrag vor. Nach h.M. findet der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet aber auch auf formbedürftige Rechtsgeschäfte Anwendung. Denn die Warn- und Schutzfunktion der notariellen Beurkundung bleibt ungeachtet der falschen Bezeichnung bestehen.

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