Zivilrecht
BGB Allgemeiner Teil
Auslegung der Willenserklärung
Vertauschte Grundstücke (falsa demonstratio bei formgebundenen Rechtsgeschäften)
Vertauschte Grundstücke (falsa demonstratio bei formgebundenen Rechtsgeschäften)
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V ist Eigentümer der Grundstücke Nr. 13 und 31. K interessiert sich für Nr. 13. Vor dem Notar bietet V irrtümlich das „Grundstück Nr. 31“ zum Verkauf an. K willigt (ebenfalls im Irrtum) ein.
Diesen Fall lösen 86,6 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.
Einordnung des Falls
Vertauschte Grundstücke (falsa demonstratio bei formgebundenen Rechtsgeschäften)
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. V hat ein Angebot über den Verkauf des Grundstücks Nr. 13 abgegeben.
Genau, so ist das!
Jurastudium und Referendariat.
2. K hat eine Annahmeerklärung zum Kauf des Grundstücks Nr. 13 abgegeben.
Ja, in der Tat!
3. V und K haben einen Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 31 geschlossen.
Nein!
4. Der Kaufvertrag über das Grundstück Nr. 13 ist nach der h.M. formwirksam geschlossen worden (§§ 311b Abs. 1 S. 1, 128 BGB).
Genau, so ist das!
5. Der Grundstückskaufvertrag ist formbedürftig.
Genau, so ist das!
6. Ob der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet auch auf formbedürftige Rechtsgeschäfte wie Kaufverträge über Grundstücke Anwendung findet, ist umstritten.
Ja, in der Tat!
Jurastudium und Referendariat.
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Miriiichen
5.4.2020, 15:12:30
Hallo ihr lieben, könnte mir das jemand noch einmal mit anderen Worten erklären? Ich bin mir nämlich nicht ganz sicher, ob ich es so abschließend richtig verstanden habe. Danke :)
Stefan Thomas Neuhöfer
5.4.2020, 15:18:45
Hi, Was genau hast Du denn nicht verstanden, was soll noch einmal erklärt werden? Viele Grüße, Für das Jurafuchs-Team - Stefan
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Miriiichen
5.4.2020, 15:27:49
Ich bin mir nicht sicher, ob ich richtig verstanden habe warum trotz falschen Inhalt in der notariellen Beurkundung ein wirksamer Vertrag zwischen V und K zustande gekommen ist. Natürlich hat der Notar beide Parteien allgemein über Gefahren und Risiken aufgeklärt, aber die unterzeichnete ”Vereinbarung” enthält dennoch objektiv ein anderes Grundstück (Nr. 31) über das sich geeinigt wurde. Warum kann gesagt werden, dass bei besonders formbedürftigen Verträgen auch eine falsche Bezeichnung nicht schadet? Wären die Parteien nicht an den Inhalt der notariellen Vereinbarung gebunden?
Stefan Thomas Neuhöfer
5.4.2020, 15:42:41
Danke für die Klarstellung! Ausgangspunkt ist der Grundsatz "
falsa demonstratio non nocet". Danach kommt es für einen Vertragsschluss darauf an, was die Parteien übereinstimmend meinen. Wenn die Parteien den Vertragsgegenstand (übereinstimmend) falsch bezeichnen, aber beide den identischen Vertragsgegenstand im Sinn haben, kommt der Vertrag entsprechend dem von den Parteien gewollten zustande. Vielleicht hast Du mal vom
Haakjöringsköd-Fall gehört. Die Parteien schlossenen einen Fall über
Haakjöringsködim Glauben, es handele sich dabei um Walfleisch. Übersetzt bedeutet
Haakjöringsködaber Haifleisch. Der Vertrag kam aber über Walfleisch zustande, weil die Parteien das übereinstimmend wollten.
Stefan Thomas Neuhöfer
5.4.2020, 15:42:54
Wie wirkt sich das nun bei Formbedürftigen Verträgen aus? Eigentlich wird die Beweisfunktion hier beeinträchtigt, weil im Kaufvertrag das falsche Grundstück genannt ist. Der BGH geht aber davon aus, dass zumindest bei Grundstückskaufverträgen die Formvorschriften eingehalten sind, wenn eine "falsa demonstratio" vorliegt. Das wird von der Literatur in Zweifel gezogen (weil sich in der Urkunde nunmal kein Hinweis auf das Gewollte findet), hier wird stärker auf die Zwecke der Formvorschriften als auf den Willen abgestellt.
Stefan Thomas Neuhöfer
5.4.2020, 15:43:28
ACHTUNG: In diesem Zusammenhang sollte man sich eine Ausnahme merken. Laut BGH wird die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB NICHT gewahrt, wenn ein Fall der ABSICHTILCHEN Falschbezeichnung vorliegt (typischer Fall: Die Parteien geben in der notariellen Urkunde übereinstimmend vorsätzlich einen niedrigeren Kaufpreis an, um damit die Beurkundungskosten zu drücken). Ich hoffe, das trägt zum Verständnis bei! Viele Grüße Für das Jurafuchs-Team - Stefan
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Miriiichen
5.4.2020, 15:46:57
Super danke, ich kannte die entsprechende BGH Ansicht nicht und wäre vom Gefühl her eher der Literatur gefolgt. Nun ist die Lösung aber nachvollziehbar für mich :))
![MsFox](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar_89267.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
MsFox
24.11.2020, 22:37:20
Was ist, wenn jetzt der Verkäufer denkt "uh praktisch, jetzt habe ich in Wirklichkeit (ausversehen) das schlechtere Grundstück zum teureren Preis verkauft" und dann auf den schriftlichen Vertrag pocht? Der Notar wird sich im Zweifel nicht mehr dran erinnern über was die Parteien sich einig waren.
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Rüsselrecht 🐘
2.1.2021, 16:42:49
Die Beratungs- und Warnfunktion einer notariellen Urkunde ist bestimmt wichtig, aber in der Praxis ist die Nachweisfunktion einer Urkunde die entscheidende Funktion. Der BGH mag glauben, dass die Beweissicherung auch durch außerhalb der Urkunde liegende Umstände erfolgen kann und insoweit kein Grund für die vollständige oder richtige Aufnahme der Grundstücke in der Urkunde zu besteht, aber wie möchte man bei einem falsch beurkundeten Kaufvertrag letztlich den übereinstimmenden, aber gerade nicht beurkundeten Willen beweisen? Besonders im Zeitablauf mag dies höchst problematisch sein.
Oliver Bachmann
2.5.2021, 17:17:37
Ich halte vor allem die praktische Ausführung des Notarvertrages in Bezug auf die Wirksamkeit für schwierig. Der Notar prüft diverse auf dem Grundstück liegenden Rechte, welche ja bei Grundstück 31 gänzlich andere sein können als bei 13. es könnte also ein mögliches Vorkaufsrecht oder ein bestehender Pachtvertrag völlig unterschiedliche Auswirkungen auf den Vertrag haben
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Harun
23.10.2021, 22:46:27
Sehe ich auch so. Wie will V im Nachgang bei mündlicher Einigung ohne schriftliche Beweise (Inserat, SMS etc.) nachweisen können, dass auch K eigtl. Nr. 13 kaufen wollte, wenn K im Nachgang merkt, dass das Grundstück 31 bei dem Kaufpreis die bessere Option ist? Sehr fragwürdig.
nemotenetor
28.7.2024, 14:31:51
Hier sind so viele Kommentare, doch trdm wird mir immer noch nicht klar, wieso das innerlich Gewollte der beiden Parteien selbst bei Formbedürftigem Rechtsgeschäft kein Problem darstellt, es besteht ja Beweis und Klarstellungsfunktion bei formbedürftigen Rechtsgeschäften und das ist doch hier nicht gewahrt. Ich hoffe mir kann da jemand weiterhelfen um das aufzuklären.
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Rüsselrecht 🐘
29.7.2024, 19:20:42
Also der BGH hat (in einem ähnlichen Fall) folgendes gesagt: „Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Erklärung ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn verstehen oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den verkauften Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw. falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden.“ (BGH, Urt. v. 23.6.2023 – V ZR 89/22).  Der BGH setzt hier die Privatautonomie vor den Formschutz, soweit beide Parteien (!) falsch bezeichnen. Die von den Parteien übereinstimmend verstandene Regelung sei in der notariellen Urkunde „enthalten“. Lediglich bei der Auslegung der getroffenen Vereinbarung muss auf „außerurkundliche“ Umstände zurückgegriffen werden. Ich halte es - entgegen den BGH - praktisch für eine sehr schwierige Abgrenzung.
Jone
21.4.2022, 09:26:09
Hallo, wie wäre im vorliegenden Fall denn dann der weitere (bürokratische) Weg? Also was wäre zu tun, um eine Eigentumsumschreibung beim „richtigen“, gewollten Grundstück zu erreichen? Ansonsten geht ja alles seinen Gang, und K wird Eigentümer von Nr. 31.. ?
![Lukas_Mengestu](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__x133cq1so0il85q8i03wkixhy.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Lukas_Mengestu
21.4.2022, 12:33:27
Hallo Jone, in der Aufgabe geht es zunächst lediglich um den Kaufvertragsschluss. Um die Eigentumsübertragung durchzuführen müsste nun die Auflassung erklärt werden (wird regelmäßig gemeinsam mit dem Kaufvertragsschluss erfolgen) und die Eintragung ins Grundbuch beantragt werden. Sollte sich der Fehler auch dabei fortsetzen, so müsste diesbezüglich das Grundbuch korrigiert werden (da V mangels Auflassungserklärung weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist, hat er einen Berichtigungsanspruch gegen K aus § 894 BGB). Im Hinblick auf das Grundstück, das eigentlich übertragen werden sollte (Nr. 13), müsste nochmal die Eintragung beim Grundbuchamt beantragt werden. Beste Grüße, Lukas -für das Jurafuchs-Team
silasowicz
4.8.2023, 11:50:04
Gibt es nicht auch eine Ansicht, die sagt, dass die
Andeutungstheorieeine Rolle spielen kann, ob die Verträge trotz des falsa-Grundsatzes formgemäß sind oder verwechsle ich das?
QuiGonTim
24.10.2023, 17:09:14
Wenn ich es richtig im Kopf habe, will die
Andeutungstheoriedie Frage beantworten, welche außerhalb der
Vertragsurkundeexistierenden Dokumente auf den Inhalt des Rechtsgeschäfts einwirken. Es können nur solche Dokumente einbezogen werden, die bzw. deren Inhalt in der
Vertragsurkundehinreichend angedeutet werden. Einen Zusammenhang mit
falsa demonstratio non nocetsehe ich nicht.
Dogu
28.12.2023, 21:53:36
Wie wäre der Fall, wenn das von den Parteien subjektiv gemeinte Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, der Notar natürlich darüber nicht aufgeklärt hat, da er nur von dem Grundbucheintrag des vor ihm erklärten Grundstück ausgegangen ist. In diesem Fall wäre der Käufer ja nicht vor der möglichen Wirkung einer Hypothek gewarnt und der Kaufvertrag formnichtig oder wird das dann über die Rechtsmängelgewährleistung geregelt?
Timurso
29.12.2023, 09:53:37
Das ist sicherlich ein weiteres Argument gegen die Rechtsfigur der falsa demonstratio. Ob es die h.M. im vorliegenden Fall von ihrer Linie abbringen würde? Ich glaube nicht.