Vertauschte Grundstücke (falsa demonstratio bei formgebundenen Rechtsgeschäften)

Hi, Was genau hast Du denn nicht verstanden, was soll noch einmal erklärt werden? Viele Grüße, Für das Jurafuchs-Team - Stefan

Ich bin mir nicht sicher, ob ich richtig verstanden habe warum trotz falschen Inhalt in der notariellen Beurkundung ein wirksamer Vertrag zwischen V und K zustande gekommen ist. Natürlich hat der Notar beide Parteien allgemein über Gefahren und Risiken aufgeklärt, aber die unterzeichnete ”Vereinbarung” enthält dennoch objektiv ein anderes Grundstück (Nr. 31) über das sich geeinigt wurde. Warum kann gesagt werden, dass bei besonders formbedürftigen Verträgen auch eine falsche Bezeichnung nicht schadet? Wären die Parteien nicht an den Inhalt der notariellen Vereinbarung gebunden?

Danke für die Klarstellung! Ausgangspunkt ist der Grundsatz "

". Danach kommt es für einen Vertragsschluss darauf an, was die Parteien übereinstimmend meinen. Wenn die Parteien den Vertragsgegenstand (übereinstimmend) falsch bezeichnen, aber beide den identischen Vertragsgegenstand im Sinn haben, kommt der Vertrag entsprechend dem von den Parteien gewollten zustande. Vielleicht hast Du mal vom

-Fall gehört. Die Parteien schlossenen einen Fall über

im Glauben, es handele sich dabei um Walfleisch. Übersetzt bedeutet

aber Haifleisch. Der Vertrag kam aber über Walfleisch zustande, weil die Parteien das übereinstimmend wollten.

Wie wirkt sich das nun bei Formbedürftigen Verträgen aus? Eigentlich wird die Beweisfunktion hier beeinträchtigt, weil im Kaufvertrag das falsche Grundstück genannt ist. Der BGH geht aber davon aus, dass zumindest bei Grundstückskaufverträgen die Formvorschriften eingehalten sind, wenn eine "

" vorliegt. Das wird von der Literatur in Zweifel gezogen (weil sich in der Urkunde nunmal kein Hinweis auf das Gewollte findet), hier wird stärker auf die Zwecke der Formvorschriften als auf den Willen abgestellt.

ACHTUNG: In diesem Zusammenhang sollte man sich eine Ausnahme merken. Laut BGH wird die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB NICHT gewahrt, wenn ein Fall der ABSICHTILCHEN Falschbezeichnung vorliegt (typischer Fall: Die Parteien geben in der notariellen Urkunde übereinstimmend vorsätzlich einen niedrigeren Kaufpreis an, um damit die Beurkundungskosten zu drücken). Ich hoffe, das trägt zum Verständnis bei! Viele Grüße Für das Jurafuchs-Team - Stefan

Super danke, ich kannte die entsprechende BGH Ansicht nicht und wäre vom Gefühl her eher der Literatur gefolgt. Nun ist die Lösung aber nachvollziehbar für mich :))

Was ist, wenn jetzt der Verkäufer denkt "uh praktisch, jetzt habe ich in Wirklichkeit (ausversehen) das schlechtere Grundstück zum teureren Preis verkauft" und dann auf den schriftlichen Vertrag pocht? Der Notar wird sich im Zweifel nicht mehr dran erinnern über was die Parteien sich einig waren.

Die Beratungs- und Warnfunktion einer notariellen Urkunde ist bestimmt wichtig, aber in der Praxis ist die Nachweisfunktion einer Urkunde die entscheidende Funktion. Der BGH mag glauben, dass die Beweissicherung auch durch außerhalb der Urkunde liegende Umstände erfolgen kann und insoweit kein Grund für die vollständige oder richtige Aufnahme der Grundstücke in der Urkunde zu besteht, aber wie möchte man bei einem falsch beurkundeten Kaufvertrag letztlich den übereinstimmenden, aber gerade nicht beurkundeten Willen beweisen? Besonders im Zeitablauf mag dies höchst problematisch sein.

Ich halte vor allem die praktische Ausführung des Notarvertrages in Bezug auf die Wirksamkeit für schwierig. Der Notar prüft diverse auf dem Grundstück liegenden Rechte, welche ja bei Grundstück 31 gänzlich andere sein können als bei 13. es könnte also ein mögliches Vorkaufsrecht oder ein bestehender Pachtvertrag völlig unterschiedliche Auswirkungen auf den Vertrag haben

Sehe ich auch so. Wie will V im Nachgang bei mündlicher Einigung ohne schriftliche Beweise (Inserat, SMS etc.) nachweisen können, dass auch K eigtl. Nr. 13 kaufen wollte, wenn K im Nachgang merkt, dass das Grundstück 31 bei dem Kaufpreis die bessere Option ist? Sehr fragwürdig.

Hier sind so viele Kommentare, doch trdm wird mir immer noch nicht klar, wieso das innerlich Gewollte der beiden Parteien selbst bei Formbedürftigem Rechtsgeschäft kein Problem darstellt, es besteht ja Beweis und Klarstellungsfunktion bei formbedürftigen Rechtsgeschäften und das ist doch hier nicht gewahrt. Ich hoffe mir kann da jemand weiterhelfen um das aufzuklären.

Also der BGH hat (in einem ähnlichen Fall) folgendes gesagt: „Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Erklärung ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn verstehen oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den verkauften Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw.

). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden.“ (BGH, Urt. v. 23.6.2023 – V ZR 89/22).  Der BGH setzt hier die Privatautonomie vor den Formschutz, soweit beide Parteien (!) falsch bezeichnen. Die von den Parteien übereinstimmend verstandene Regelung sei in der notariellen Urkunde „enthalten“. Lediglich bei der Auslegung der getroffenen Vereinbarung muss auf „außerurkundliche“ Umstände zurückgegriffen werden. Ich halte es - entgegen den BGH - praktisch für eine sehr schwierige Abgrenzung.

Moin Ihr Lieben, Ich meine mich bei diesem Fall an eine „

“ zu erinnern. Nach dieser Theorie ist das Rechtsgeschäft nur formwirksam, sofern sich der wahre Inhalt ( Grundstück Nr. 13) irgendwie in der Urkunde widerspiegelt. Das heißt objektiv muss sich ein Hinweis auf den wahren Inhalt aus der Urkunde ergeben. Könntet Ihr dazu Stellung beziehen? Ich bin mir unsicher, ob das bei diesem Fall relevant war oder ob ich etwas verwechsele.

Moin 😎 Das ist ein guter Punkt und spricht das Spannungsfeld in der Interpretation von Formerfordernissen an. Der Wortlaut der Urkunde bezog sich nicht auf das Flurstück 13 (insoweit wäre es laut „

“ nicht Vertragsgegenstand). Allerdings könne das nichtbezeichnete Flurstück 13 im Fall einer versehentlichen Falschbezeichnung dennoch Gegenstand des Vertrags geworden sein. Laut BGH: „Der Wortsinn einer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltenen Erklärung ist nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinn verstehen oder mit Flurstücks- oder Grundbuchangaben andere Vorstellungen über den verkauften Grundbesitz verbinden (sog. versehentliche Falschbezeichnung bzw.

). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist nach gefestigter Rechtsprechung des Senats, die schon auf das RG zurückgeht, auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden.“ Der BGH begründet dies mit einer Unterscheidung von

(z.B. Größe des Grundstücks), die als Nebenabrede für den Konsens nicht erforderlich ist und dem Kaufgegenstand (das Grundstück selbst), der notwendig für den Konsens ist und spaltet daran das Formerfordernis auf. Bei der

soll die

gelten, bei dem Kaufgegenstand die

. Hoffentlich war das halbwegs verständlich 🙈

Hallo Jone, in der Aufgabe geht es zunächst lediglich um den Kaufvertragsschluss. Um die Eigentumsübertragung durchzuführen müsste nun die Auflassung erklärt werden (wird regelmäßig gemeinsam mit dem Kaufvertragsschluss erfolgen) und die Eintragung ins Grundbuch beantragt werden. Sollte sich der Fehler auch dabei fortsetzen, so müsste diesbezüglich das Grundbuch korrigiert werden (da V mangels Auflassungserklärung weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist, hat er einen Berichtigungsanspruch gegen K aus §

). Im Hinblick auf das Grundstück, das eigentlich übertragen werden sollte (Nr. 13), müsste nochmal die Eintragung beim Grundbuchamt beantragt werden. Beste Grüße, Lukas -für das Jurafuchs-Team

Wenn ich es richtig im Kopf habe, will die

die Frage beantworten, welche außerhalb der Vertragsurkunde existierenden Dokumente auf den Inhalt des Rechtsgeschäfts einwirken. Es können nur solche Dokumente einbezogen werden, die bzw. deren Inhalt in der Vertragsurkunde hinreichend angedeutet werden. Einen Zusammenhang mit

sehe ich nicht.

Das ist sicherlich ein weiteres Argument gegen die Rechtsfigur der

. Ob es die h.M. im vorliegenden Fall von ihrer Linie abbringen würde? Ich glaube nicht.