Nutzungsbedingte Altlastengefahr – Sachmangel eines Grundstücks


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V verkauft K etwas überteuert ein Grundstück unter Ausschluss der Haftung (mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz). V weiß, dass auf dem Grundstück vor kurzem ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben wurde. Er behält dies für sich, da er keine konkreten Anhaltspunkte dafür hat, dass Altlasten existieren.

Einordnung des Falls

Nutzungsbedingte Altlastengefahr – Sachmangel eines Grundstücks

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K kann die Wertdifferenz zwischen mangelfreiem und mangelhaftem Grundstück (€840.000) nur unter den Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB verlangen.

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Genau, so ist das!

Die hM grenzt den Schadensersatz statt der Leistung von dem Schadensersatz neben der Leistung zeitlich ab: Wenn der Schaden durch eine Nacherfüllung im letztmöglichen Zeitpunkt ausgeblieben wäre, handelt es sich um einen Schadensersatz statt der Leistung. Dann soll der Käufer dem Verkäufer eine Nachfrist setzen, so dass der Verkäufer eine weitere Gelegenheit zur Nacherfüllung erhält. Wenn der Schaden durch nachträgliche Erfüllung nicht mehr vermieden werden kann, ist eine Fristsetzung sinnlos. Hier kann V die Gefahr von Altlasten durch Untersuchungen ausschließen. Wenn Altlasten bestehen, kann er sie beseitigen.

2. V hat den Altlastenverdacht arglistig verschwiegen. Er haftet deshalb trotz Gewährleistungsausschluss für den Mangel.

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Ja, in der Tat!

Arglist ist gleichbedeutend mit Vorsatz. Objektiv arglistig handelt V, wenn er die ihm bekannte Nutzung, die einen Altlastenverdacht begründet, verschweigt. Subjektiv arglistig handelt V, wenn er die frühere Nutzung kennt und den daraus folgenden Altlastenverdacht für möglich hält. Konkrete Kenntnis einer Kontamination ist nicht erforderlich. K soll damit die Möglichkeit gegeben werden, eigene Nachforschungen zu betreiben. Weil dem V hier die frühere Nutzung des Grundstücks bekannt war und die Kontamination zumindest möglich erschien (und er sie nicht etwa durch eigene Nachforschungen ausschloss), handelte er arglistig.

3. Das Grundstück hat einen Sachmangel. Die Beschaffenheit weicht von der üblichen Beschaffenheit ab (§ 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

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Ja!

Maßgeblich ist die von den Parteien unterstellte Verwendung. Ein Sachmangel liegt bei einer vorherigen Nutzung des Grundstücks als Industriegelände immer dann vor, wenn allein wegen der früheren Nutzung die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen begründet ist. Dies ist nach BGH z.B. der Fall bei einer ehemaligen wilden Müllkippe oder einer Tankstelle. Weitere Anhaltspunkte müssen nicht hinzutreten. Eine Wertminderung des Grundstücks ergibt sich bereits aus dem Risiko einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme. Dieser Mangel ist vom Gewährleistungsausschluss der Parteien erfasst, es sei denn V handelte arglistig oder er hat eine Garantie übernommen.

4. V und K haben zudem eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB) getroffen, wonach das Grundstück frei von Altlasten ist.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt vor, wenn V bei Vertragsschluss die Eigenschaften der verkauften Sache in einer bestimmten Weise umschrieben hat (z.B. "Fahrbereitschaft eines Autos" oder Vorlage eines Musters oder einer Probe). Die Vereinbarung kann auch konkludent erfolgen, z.B. wenn K bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand formuliert und V zustimmt. V muss stets zum Ausdruck bringen, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Die Rspr. ist sehr zurückhaltend. Sonst liefen die weiteren Alternativen des Sachmangelbegriffs (§ 434 Abs. 1 S. 2) leer. Hier haben V und K die Altlastenfreiheit nicht einmal konkret adressiert.

5. K hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn das Grundstück mangelhaft ist und der Sachmangel vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst ist (§§ 433, 437 Nr. 3, 280ff. BGB).

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Ja, in der Tat!

Trotz Gewährleistungsausschluss ist es denkbar, dass der Käufer Mängelgewährleistungsrechte hat. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Verkäufer (1) einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB) oder (2) wenn er eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Zudem haftet der Verkäufer, (3) wenn die Kaufsache von einer vereinbarten Beschaffenheit abweicht (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Haftungsausschluss tritt in diesem Fall im Wege der Auslegung zurück.

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