Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V will sein bebautes Grundstück veräußern und beauftragt dafür die Maklerin M. Im Verkaufsexposé steht, das 1930 gebaute Haus sei komplett saniert und der Keller trocken und ohne Schäden. In Wahrheit hat der Keller Feuchtigkeitsschäden. K kauft das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag, in welchen das Exposé nicht aufgenommen wurde.
Einordnung des Falls
Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Die Feuchtigkeitsschäden stellen einen Sachmangel dar, da sich das bebaute Grundstück für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).
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Nein!
2. Das bebaute Grundstück kann einen Sachmangel haben, wenn es sich nicht die übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).
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Genau, so ist das!
3. Bei der üblichen Beschaffenheit einer Kaufsache (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB) sind grundsätzlich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zu beachten.
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Ja, in der Tat!
4. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB ist auch auf formpflichtige Verträge anwendbar.
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Ja!
5. Haben V und K explizit vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?
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Nein, das ist nicht der Fall!
6. Haben V und K wirksam konkludent vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?
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Nein, das trifft nicht zu!
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Andrzej
10.1.2021, 12:38:30
Z II Klausur im November 2019 in NRW.
t o m m y
10.1.2021, 12:55:12
ich meine, 2020 wurde diese rspr sogar noch 2x vom bgh bestätigt - wird auch in zukunft regelmäßig im examen laufen!
Eigentum verpflichtet 🏔️
10.1.2021, 13:04:17
Vielen Dank, für eure wertvollen Rückmeldungen!
Isabell
16.1.2021, 16:26:15
Unterstellt man, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht behoben werden, ist die Verwendung in Form der Bewohnbarkeit aber nur noch begrenzte Zeit möglich. Muss man diesen Umstand nicht sehr viel stärker berücksichtigen? Denn wenn man bewusst ein saniertes Haus gekauft hat, geht man davon aus, dass dessen Bewohnbarkeit länger möglich ist, als bei einem Haus in sanierungsbedürftigen Zustand. Zumal gerade Feuchtigkeitsschäden im Keller das Fundament sehr viel erheblicher gefährden als bspw. Feuchtigkeit im 1.OG an einem Fensterrahmen.
Lukas_Mengestu
29.11.2021, 14:49:36
Hallo Isabell, interessanter Punkt. Im Hinblick auf den Umfang der Feuchtigkeitsschäden ist der Sachverhalt nach mE aber etwas zu knapp, um hier den im Vertrag vorausgesetzten Verwendungszweck zu verneinen. Letztlich hängt es hier aber in der Tat maßgeblich von den Einzelfallumständen ab. Durch die Novellierung im Kaufrecht zu Beginn des Jahres 2022 verliert die Abgrenzung im Ergebnis auch etwas an Bedeutung. Entgegen des bislang geltenden Hierarchieverhältnisses ordnet § 434 Abs. 1 BGB nF einen Gleichrang des objektiven und subjektiven Mangelbegriffs an. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team