Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf
20. Mai 2025
25 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V will sein bebautes Grundstück veräußern und beauftragt dafür die Maklerin M. Im Verkaufsexposé steht, das 1930 gebaute Haus sei komplett saniert und der Keller trocken und ohne Schäden. In Wahrheit hat der Keller Feuchtigkeitsschäden. K kauft das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag, in welchen das Exposé nicht aufgenommen wurde.
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Einordnung des Falls
Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Die Feuchtigkeitsschäden stellen einen Sachmangel dar, da sich das bebaute Grundstück für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).
Nein!
Jurastudium und Referendariat.
2. Das bebaute Grundstück kann einen Sachmangel haben, wenn es sich nicht die übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).
Genau, so ist das!
3. Bei der üblichen Beschaffenheit einer Kaufsache (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB) sind grundsätzlich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zu beachten.
Ja, in der Tat!
4. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB ist auch auf formpflichtige Verträge anwendbar.
Ja!
5. Haben V und K explizit vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?
Nein, das ist nicht der Fall!
6. Haben V und K wirksam konkludent vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?
Nein, das trifft nicht zu!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Andrzej
10.1.2021, 12:38:30
Z II Klausur im November 2019 in NRW.
t o m m y
10.1.2021, 12:55:12
ich meine, 2020 wurde diese rspr sogar noch 2x vom bgh bestätigt - wird auch in zukunft regelmäßig im examen laufen!
Eigentum verpflichtet 🏔️
10.1.2021, 13:04:17
Vielen Dank, für eure wertvollen Rückmeldungen!
Isabell
16.1.2021, 16:26:15
Unterstellt man, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht behoben werden, ist die
Verwendungin Form der Bewohnbarkeit aber nur noch begrenzte Zeit möglich. Muss man diesen Umstand nicht sehr viel stärker berücksichtigen? Denn wenn man bewusst ein saniertes Haus gekauft hat, geht man davon aus, dass dessen Bewohnbarkeit länger möglich ist, als bei einem Haus in sanierungsbedürftigen Zustand. Zumal gerade Feuchtigkeitsschäden im Keller das Fundament sehr viel erheblicher gefährden als bspw. Feuchtigkeit im 1.OG an einem Fensterrahmen.
Lukas_Mengestu
29.11.2021, 14:49:36
Hallo Isabell, interessanter Punkt. Im Hinblick auf den Umfang der Feuchtigkeitsschäden ist der Sachverhalt nach mE aber etwas zu knapp, um hier den im Vertrag vorausgesetzten
Verwendungszweck zu verneinen. Letztlich hängt es hier aber in der Tat maßgeblich von den Einzelfallumständen ab. Durch die Novellierung im
Kaufrechtzu Beginn des Jahres 2022 verliert die Abgrenzung im Ergebnis auch etwas an Bedeutung. Entgegen des bislang geltenden Hierarchieverhältnisses ordnet § 434 Abs. 1 BGB nF einen Gleichrang des objektiven und subjektiven Mangelbegriffs an. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Leonq
20.12.2023, 14:52:04
Examenstreffer Z I-Klausur Herbst 2023 in BW
Lukas_Mengestu
21.12.2023, 15:48:02
Vielen Dank für den Hinweis, Leonq!
0815jurafuchs
24.4.2024, 17:28:40
In den Antworthinweisen steht, dass nicht von einer
konkludenten
Beschaffenheitsvereinbarungausgegangen werden könne, weil sonst bei einem formpflichtigen Vertrag gem 311b I 1 bgb der kaufvertrag nichtig wäre. Bezieht sich die Formpflicht nicht nur auf den dinglichen Teil des Vertrages? Wäre das Pflichtenprogramm und damit die Zusicherung bestimmter Eigenschaften dann nicht nur Teil des Verpflichtungsgeschäfts und damit auch formfrei möglich? Oder wird eine
Beschaffenheitsvereinbarungauch Teil des dem
Verfügungsgeschäftzugrunde liegenden Vertrages?
flari0n
27.5.2024, 23:59:00
Ich würde sagen, nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB ist auch das Verpflichtungsgeschäft formbedürftig :)
kuhle_acocado
19.10.2024, 15:58:40
Das Haus mag zwar bewohnbar sein, jedoch ist der Keller mit einem Feuchtigkeits
schadeneher schwierig nutzbar, oder sehe ich das falsch?
jhelmi
30.10.2024, 13:46:32
Ich sehe das genauso. Man kann einen feuchten Keller faktisch nicht als Lager oder Aufenthaltsraum nutzen. Alle gelagerten Gegenstände fangen entweder an übel zu riechen oder zu Schimmeln. Der Ersteller des Falles war wohl noch nie in einem feuchten Keller.
kuhle_acocado
30.10.2024, 15:17:04
zumal ein feuchter Keller doch bestimmt irgendwann zu statischen Problemen führen könnte, nehme ich an… (man möge mich korrigieren, sofern ich falsch liege. Ist offensichtlich nicht mein Fachgebiet 😂)
MayonnaiseOperator
8.1.2025, 18:15:24
Bei dem vereinbarten
Verwendungszweck handelt es sich ja um *subjektive*, also zwischen den Vertragsparteien, ausgehandelte Maßstäbe. Bei den subjektiven Anforderungen ist, sofern nichts anderes eindeutig ausdrücklich/
konkludentvereinbart wurde, Zurückhaltung geboten; ansonsten würde man dem Verkäufer regelmäßig einen Willen zur Garantieübernahme auferlegen, was dann wiederum zu häufig „unfairen“ Ergebnissen für den Verkäufer führen könnte. Um eine gewisse Balance zwischen den Interessen von Käufer und Verkäufer zu schaffen, wurden die objektiven Erfordernisse mit ins Gesetz aufgenommen - die können -sozusagen- als Korrektiv für unbillige Ergebnisse im Rahmen des subjektiven Mangelbegriffs dienen. Die
Verwendungdes Hauses als Wohnhaus ist hier also nach immer noch gegeben, wenn man nach dem subjektiven Mangelbegriff keine Einstandspflicht des Verkäufers annimmt. Würde sich der Vertrag auf die Nutzung der Kellerräume beziehen, so könnte man hier mehr in Richtung des Vorliegens eines subjektiven Mangels argumentieren. Der Einsatzzweck bezieht sich aber nicht primär auf die Kellerräume - die sind eher nebensächlich und irrelevant für den Zweck als Wohnhaus. Über den objektiven Mangelbegriff kommt man allmählich dennoch zum rechten Ziel! :)
G0d0fMischief
5.11.2024, 15:18:01
Könnte man als ein Argument gegen die Ansicht, dass die nach der öffentlichen Äußerung zu erwartende
Beschaffenheitim Vertrag einen Niederschlag gefunden haben muss, um eine Umgehung des Beurkundungserfordernisses zu verhindern, anführen, dass diese den § 434 III 1 Nr. 2b BGB damit in solchen Fällen faktisch den gleichen Anforderungen unterwirft, die der § 434 II 1 Nr. 2 BGB hat? Oder verstehe ich die Ansicht falsch? Ein Niederschlag im Vertrag, um das Formerfordernis nicht zu unterlaufen, würde doch automatisch bedeuten, dass ein Mangel sich nach § 434 II 1 Nr. 2 BGB richtet, oder nicht?
