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Zivilrecht

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Sach- und Rechtsmängel

Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf

Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf

22. November 2024

24 Kommentare ↓

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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Neues Kaufrecht 2022
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V will sein bebautes Grundstück veräußern und beauftragt dafür die Maklerin M. Im Verkaufsexposé steht, das 1930 gebaute Haus sei komplett saniert und der Keller trocken und ohne Schäden. In Wahrheit hat der Keller Feuchtigkeitsschäden. K kauft das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag, in welchen das Exposé nicht aufgenommen wurde.

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Einordnung des Falls

Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf

Dieser Fall lief bereits im 1./2. Juristischen Staatsexamen in folgenden Kampagnen
Examenstreffer 2019
Examenstreffer NRW 2019
Examenstreffer BaWü 2023
Examenstreffer Rheinland-Pfalz 2024

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Feuchtigkeitsschäden stellen einen Sachmangel dar, da sich das bebaute Grundstück für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).

Nein!

Auf eine nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB) kommt es an, wenn keine Beschaffenheit vereinbart ist (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). Vertraglich vorausgesetzt ist die zwar nicht vereinbarte, aber von beiden Vertragsparteien unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung abweichen kann. Für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung genügt eine konkludente Übereinstimmung der Parteien. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung ist auf die Nutzungsart (Einsatzzweck) beschränkt, „einzelne Eigenschaften“ sind nicht umfasst. Hier ist das Haus weiterhin bewohnbar, sodass es sich auch für die vorausgesetzte Nutzungsart eignet.§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F.
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2. Das bebaute Grundstück kann einen Sachmangel haben, wenn es sich nicht die übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

Genau, so ist das!

Nach § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB muss eine Sache um die objektiven Anforderungen zu erfüllen, eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist. Welche Beschaffenheit der Käufer erwarten kann, bestimmt sich nach dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F.

3. Bei der üblichen Beschaffenheit einer Kaufsache (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB) sind grundsätzlich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zu beachten.

Ja, in der Tat!

Es fallen auch solche Eigenschaften unter die übliche Beschaffenheit, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB). Hierdurch findet also eine Erweiterung der geschuldeten Beschaffenheit iSv § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB statt. Ein Mangel liegt danach auch dann vor, wenn die Sache von der in der Werbung (bspw. einem Exposé) versprochenen Beschaffenheit abweicht.§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F.

4. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB ist auch auf formpflichtige Verträge anwendbar.

Ja!

Teilweise wird verlangt, dass die nach der öffentlichen Äußerung zu erwartende Beschaffenheit im Vertrag einen Niederschlag gefunden haben muss, um eine Umgehung des Beurkundungserfordernisses zu verhindern. Dagegen spricht nach hM jedoch, dass § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB nur konkretisiert, was mit der „üblichen“ Beschaffenheit gemeint ist. Dabei kommt es nicht auf eine Vereinbarung, sondern auf die gesetzlich geschuldete Beschaffenheit an (objektiver Maßstab). Weil diese objektive, gesetzlich geschuldete Beschaffenheit im Gegensatz zu § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB gerade nicht auf einer Vereinbarung, sondern bereits auf Gesetz beruht, muss sie auch nicht in den Vertrag aufgenommen werden.§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F.

5. Haben V und K explizit vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?

Nein, das ist nicht der Fall!

Eine Beschaffenheit wird vereinbart, wenn der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen.Da das Exposé nicht Teil des notariellen Kaufvertrages wurde, liegt jedenfalls keine explizite Vereinbarung vor.

6. Haben V und K wirksam konkludent vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?

Nein, das trifft nicht zu!

Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann sich auch (konkludent) aus den Umständen des Vertragsschlusses ergeben. Bei einem formpflichtigen Vertrag (vgl. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB) würde jedoch die Nichtbeurkundung einer konkludent erfolgten Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages und etwaigen akzessorischen Sicherungsrechten wie der Vormerkung führen (§§ 125 S. 1, 139 BGB). Dies entspricht im Zweifel nicht dem Willen der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB); vielmehr ist davon auszugehen, dass nur das, was auch Eingang in die Vertragsurkunde gefunden hat, auch vereinbart wurde.
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Fundstellen

BGH 1/25/2019 , V ZR 38/18 , NJW 2019, 2380

Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, 81.A. 2022, § 434 RdNr. 24 ff.

Faust, in: BeckOK BGB, 56. Ed. 1.11.2020, § 434 RdNr. 78

Berger, in: Jauernig, 18.A. 2021, § 434 RdNr. 15

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