Zivilrecht

Kaufrecht

Sach- und Rechtsmängel

Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf

27. Juli 2024

19 Kommentare ↓

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Einordnung des Falls

Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf

Dieser Fall lief bereits im 1./2. Juristischen Staatsexamen in folgenden Kampagnen

Examenstreffer 2019

Examenstreffer NRW 2019

Examenstreffer BaWü 2023

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Feuchtigkeitsschäden stellen einen Sachmangel dar, da sich das bebaute Grundstück für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).

Nein!

Auf eine nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB) kommt es an, wenn keine Beschaffenheit vereinbart ist (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). Vertraglich vorausgesetzt ist die zwar nicht vereinbarte, aber von beiden Vertragsparteien unterstellte Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung abweichen kann. Für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung genügt eine konkludente Übereinstimmung der Parteien. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung ist auf die Nutzungsart (Einsatzzweck) beschränkt, „einzelne Eigenschaften“ sind nicht umfasst. Hier ist das Haus weiterhin bewohnbar, sodass es sich auch für die vorausgesetzte Nutzungsart eignet.§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F.

2. Das bebaute Grundstück kann einen Sachmangel haben, wenn es sich nicht die übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

Genau, so ist das!

Nach § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB muss eine Sache um die objektiven Anforderungen zu erfüllen, eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist. Welche Beschaffenheit der Käufer erwarten kann, bestimmt sich nach dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F.

3. Bei der üblichen Beschaffenheit einer Kaufsache (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB) sind grundsätzlich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zu beachten.

Ja, in der Tat!

Es fallen auch solche Eigenschaften unter die übliche Beschaffenheit, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB). Hierdurch findet also eine Erweiterung der geschuldeten Beschaffenheit iSv § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB statt. Ein Mangel liegt danach auch dann vor, wenn die Sache von der in der Werbung (bspw. einem Exposé) versprochenen Beschaffenheit abweicht.§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F.

4. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB ist auch auf formpflichtige Verträge anwendbar.

Ja!

Teilweise wird verlangt, dass die nach der öffentlichen Äußerung zu erwartende Beschaffenheit im Vertrag einen Niederschlag gefunden haben muss, um eine Umgehung des Beurkundungserfordernisses zu verhindern. Dagegen spricht nach hM jedoch, dass § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB nur konkretisiert, was mit der „üblichen“ Beschaffenheit gemeint ist. Dabei kommt es nicht auf eine Vereinbarung, sondern auf die gesetzlich geschuldete Beschaffenheit an (objektiver Maßstab). Weil diese objektive, gesetzlich geschuldete Beschaffenheit im Gegensatz zu § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB gerade nicht auf einer Vereinbarung, sondern bereits auf Gesetz beruht, muss sie auch nicht in den Vertrag aufgenommen werden.§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB n.F. entspricht dem bis zum 31.12.2021 geltenden § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F.

5. Haben V und K explizit vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?

Nein, das ist nicht der Fall!

Eine Beschaffenheit wird vereinbart, wenn der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen.Da das Exposé nicht Teil des notariellen Kaufvertrages wurde, liegt jedenfalls keine explizite Vereinbarung vor.

6. Haben V und K wirksam konkludent vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?

Nein, das trifft nicht zu!

Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann sich auch (konkludent) aus den Umständen des Vertragsschlusses ergeben. Bei einem formpflichtigen Vertrag (vgl. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB) würde jedoch die Nichtbeurkundung einer konkludent erfolgten Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages und etwaigen akzessorischen Sicherungsrechten wie der Vormerkung führen (§§ 125 S. 1, 139 BGB). Dies entspricht im Zweifel nicht dem Willen der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB); vielmehr ist davon auszugehen, dass nur das, was auch Eingang in die Vertragsurkunde gefunden hat, auch vereinbart wurde.

Fundstellen

BGH 1/25/2019 , V ZR 38/18 , NJW 2019, 2380

Weidenkaff, in: Grüneberg, BGB, 81.A. 2022, § 434 RdNr. 24 ff.

Faust, in: BeckOK BGB, 56. Ed. 1.11.2020, § 434 RdNr. 78

Berger, in: Jauernig, 18.A. 2021, § 434 RdNr. 15

Eine Besprechung von:

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Andrzej

10.1.2021, 12:38:30

Z II Klausur im November 2019 in NRW.

t o m m y

10.1.2021, 12:55:12

ich meine, 2020 wurde diese rspr sogar noch 2x vom bgh bestätigt - wird auch in zukunft regelmäßig im examen laufen!

Eigentum verpflichtet 🏔️

10.1.2021, 13:04:17

Vielen Dank, für eure wertvollen Rückmeldungen!

Isabell

16.1.2021, 16:26:15

Unterstellt man, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht behoben werden, ist die Verwendung in Form der Bewohnbarkeit aber nur noch begrenzte Zeit möglich. Muss man diesen Umstand nicht sehr viel stärker berücksichtigen? Denn wenn man bewusst ein saniertes Haus gekauft hat, geht man davon aus, dass dessen Bewohnbarkeit länger möglich ist, als bei einem Haus in sanierungsbedürftigen Zustand. Zumal gerade Feuchtigkeitsschäden im Keller das Fundament sehr viel erheblicher gefährden als bspw. Feuchtigkeit im 1.OG an einem Fensterrahmen.

Lukas_Mengestu

29.11.2021, 14:49:36

Hallo Isabell, interessanter Punkt. Im Hinblick auf den Umfang der Feuchtigkeitsschäden ist der Sachverhalt nach mE aber etwas zu knapp, um hier den im Vertrag vorausgesetzten Verwendungszweck zu verneinen. Letztlich hängt es hier aber in der Tat maßgeblich von den Einzelfallumständen ab. Durch die Novellierung im Kaufrecht zu Beginn des Jahres 2022 verliert die Abgrenzung im Ergebnis auch etwas an Bedeutung. Entgegen des bislang geltenden Hierarchieverhältnisses ordnet § 434 Abs. 1 BGB nF einen Gleichrang des objektiven und subjektiven Mangelbegriffs an. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

LEO

Leonq

20.12.2023, 14:52:04

Examenstreffer Z I-Klausur Herbst 2023 in BW

Lukas_Mengestu

21.12.2023, 15:48:02

Vielen Dank für den Hinweis, Leonq!

ENU

ehemalige:r Nutzer:in

24.2.2024, 10:27:35

Der Fall kam gestern im Examen RLP ZIR2 dran, nur dass es um die Wohnfläche ging :) Danke für die Vorbereitung!

0815jurafuchs

24.4.2024, 17:28:40

In den Antworthinweisen steht, dass nicht von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen werden könne, weil sonst bei einem formpflichtigen Vertrag gem 311b I 1 bgb der kaufvertrag nichtig wäre. Bezieht sich die Formpflicht nicht nur auf den dinglichen Teil des Vertrages? Wäre das Pflichtenprogramm und damit die Zusicherung bestimmter Eigenschaften dann nicht nur Teil des Verpflichtungsgeschäfts und damit auch formfrei möglich? Oder wird eine Beschaffenheitsvereinbarung auch Teil des dem Verfügungsgeschäft zugrunde liegenden Vertrages?

flari0n

27.5.2024, 23:59:00

Ich würde sagen, nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB ist auch das Verpflichtungsgeschäft formbedürftig :)

Öffentliche Äußerung (Exposé) bei Grundstückskauf

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Feuchtigkeitsschäden stellen einen Sachmangel dar, da sich das bebaute Grundstück für die im Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).

2. Das bebaute Grundstück kann einen Sachmangel haben, wenn es sich nicht die übliche Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

3. Bei der üblichen Beschaffenheit einer Kaufsache (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB) sind grundsätzlich auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers zu beachten.

4. § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2b BGB ist auch auf formpflichtige Verträge anwendbar.

5. Haben V und K explizit vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?

6. Haben V und K wirksam konkludent vereinbart, dass das Grundstück komplett saniert, trocken und ohne Schäden ist (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)?

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