Rechtsmangel: Privatrechtliche Rechte Dritter - Dingliche Belastung


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K kauft von V mit notarieller Beurkundung ein Grundstück. Nach Eigentumsübertragung erfährt er jedoch, dass das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist.

Einordnung des Falls

Rechtsmangel: Privatrechtliche Rechte Dritter - Dingliche Belastung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können (§ 435 S. 1 BGB).

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Genau, so ist das!

Der Verkäufer hat dem Käufer die Kaufsache frei von Rechtsmängeln zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB). Ein Rechtsmangel i.S.d. § 435 S. 1 BGB liegt vor, wenn das Eigentum oder der unbeschränkte Gebrauch des Kaufgegenstandes von Dritten aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts beschränkt werden kann. Rechtsmängel können sich aus privatrechtlichen Rechten Dritter, obligatorischen Rechten und Beschränkungen durch Urheberrechte oder gewerbliche Schutzrechte und aus öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, gewerbliche Nutzungsbeschränkungen oder nicht bestehende Buchrechte (§ 435 S. 2 BGB) ergeben. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Rechtsmängelfreiheit der Kaufsache ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.

2. Eine Hypothek ist eine dingliche Belastung, welche einen Rechtsmangel (§ 435 S. 1 BGB) darstellt.

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Ja, in der Tat!

Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist ein Grundpfandrecht, das als Belastung auf einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht als Kreditsicherheit für ein Darlehen oder als Sicherung für eine sonstige Forderung dient. Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld (§ 1191 BGB), die Rentenschuld (§§ 1199 BGB), der Nießbrauch (§§ 1030 BGB) und die Dienstbarkeit ( §§ 1090 BGB) können als dingliche Belastungen der Kaufsache einen Rechtsmangel (§ 435 BGB) eines Grundstücks ergeben. Auch die Vormerkung (§ 883 BGB) fällt hierunter, obwohl sie kein dingliches Recht ist, sondern nur den Erwerb eines dinglichen Rechts gewährleistet.

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Richi

Richi

16.1.2024, 11:08:34

Hallo liebes Jurafuchs-Team, wie verhält es sich denn mit der notariellen Beurkundung und dem Rechtsmangel? Würde ein Notar denn nicht bei der Beurkundung darauf hinweisen, dass die Kaufsache mit einer Hypothek belastet ist? Falls ja, würde dies ja dazu führen, dass die Kaufparteien, zumindest auch der Käufer, über den (Rechts-)Mangel Kenntnis erlangen würden. Wie wirkt sich denn diese Kenntnis dann auf die Gewährleistungsansprüche aus? Vielen Dank für eure Antwort im Voraus!


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