Rechtsmangel: Öffentlich-rechtliche Beschränkungen – Nicht bestehende Buchrechte


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K kauft von V ein Grundstück. Dieses soll nach dem Kaufvertrag unbelastet sein, es ist jedoch eine bereits getilgte Hypothek im Grundbuch eingetragen.

Einordnung des Falls

Rechtsmangel: Öffentlich-rechtliche Beschränkungen – Nicht bestehende Buchrechte

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ein Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB kann sich aus einer öffentlich-rechtlichen Beschränkung ergeben.

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Ja!

Ein Rechtsmangel nach § 435 BGB besteht, sobald Dritte in Bezug auf die Kaufsache Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Dafür ist das reine Bestehen eines Rechtsmangels ausreichend, der Mangel muss nicht erst durch den Berechtigten geltend gemacht werden. Rechtsmängel können sich sowohl aus privatrechtlichen Rechten Dritter, als auch aus öffentlich-rechtlichen Beschränkungen ergeben.Die privatrechtlichen Rechte Dritter ergeben sich aus § 435 BGB: Bestehende dingliche Belastungen der Kaufsache, obligatorische Rechte und Beschränkungen durch Urheberrechte oder gewerbliche Schutzrechte. Rechtsmängel durch öffentlich-rechtliche Beschränkungen können gewerbliche Nutzungsbeschränkungen oder nicht bestehende Buchrechte (§ 435 S. 2 BGB) sein. Im Gegensatz zum Sachmangel nach § 434 BGB kommt es beim Rechtsmangel nicht auf den Zeitpunkt des Gefahrenübergangs an, sondern auf den des Eigentumserwerbs.

2. Bei der eingetragenen Hypothek handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die einen Rechtsmangel (§ 435 BGB) darstellt.

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Genau, so ist das!

Bei der nichtbestehenden, eingetragenen Hypothek handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die einen Rechtsmangel nach § 435 S. 2 BGB darstellt.Ein eingetragenes, aber nicht bestehendes Buchrecht beschränkt den Käufer in seiner Verfügungsfähigkeit über das Grundstück. Zudem kann es durch gutgläubigen Erwerb zu einem wirklichen Recht erstarken.

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ENU

ehemalige:r Nutzer:in

7.8.2021, 16:29:33

Wenn die Hypothek bereits getilgt ist, heißt dass dann doch, dass das Grundpfandrecht nicht mehr existiert. Eigentlich müsste die Sache dann frei von Rechtsmängeln sein. Denn die Tilgung bedeutet ja dass der Schuldiger der die Hypothek aufgenommen hat, das Geld zurückbezahlt hat.

Ferdinand

Ferdinand

9.8.2021, 21:50:24

Materiell rechtlich besteht durch die Tilgung der Besuchergängen Forderung keine Hypothek mehr. Da die Hypothek streng akzessorisch ist, geht sie mit dem Erlöschen der Forderung unter, insofern hast du recht. Allerdings weicht die formelle Grundbuchlage von der materiellrechtlichen Lage ab (die nicht mehr bestehende Hypothek ist noch eingetragen). Das birgt das Risiko, dass ein Dritter gutgläubig eine Hypothek an dem Grundstück erwerben kann. Dieses Risiko stellt einen Rechtsmangel dar.

EL

Elisa

17.1.2023, 10:18:32

Warum ist eine Hypothek öffentlich-rechtlich? So wie ich das verstehe, zählt sie doch ins Sachenrecht - oder nicht? Stehe grad auf dem Schlauch

Nora Mommsen

Nora Mommsen

18.1.2023, 19:00:35

Hallo Elisa, danke für deine Frage. Bei der Hypothek handelt es sich um ein sogenanntes "Buchrecht", das in eine öffentliches Register - das Grundbuch - eingetragen wird. Die Hypothek entsteht durch Eintragung in das Grundbuch. Und auch wenn dem natürlich grundsätzlich eine rechtsgeschäftliche Einigung zugrunde liegt, ergibt sich die Beschränkung aus dem öffentlichen Register. Damit ist es eine öffentlich-rechtliche Beschränkung. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

Trallaballahopsasa

Trallaballahopsasa

16.2.2023, 11:32:49

Noch eine Frage hinterher. Müssten dann auch Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Grundschuld etc., also alles was im Grundbuch steht, eine öffentlich-rechtliche Beschränkung darstellen?


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