Rechtsmangel: Privatrechtliche Rechte Dritter - Obligatorische Rechte
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K kauft von V ein Haus. Nach der Übereignung erfährt K jedoch, dass das Haus an M vermietet ist und dieser sich auf Grundlage des Mietvertrages weigert das Haus zu räumen.
Einordnung des Falls
Rechtsmangel: Privatrechtliche Rechte Dritter - Obligatorische Rechte
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Ein Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB kann sich aus einem privatrechtlichen Recht eines Dritten an der Kaufsache ergeben.
Ja!
Der Verkäufer hat dem Käufer die Kaufsache frei von Rechtsmängeln zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB). Ein Rechtsmangel i.S.d. § 435 S. 1 BGB liegt vor, wenn das Eigentum oder der unbeschränkte Gebrauch des Kaufgegenstandes von Dritten aufgrund eines privaten oder öffentlichen Rechts beschränkt werden kann. Rechtsmängel können sich aus privatrechtlichen Rechten Dritter, obligatorischen Rechten und Beschränkungen durch Urheberrechte oder gewerbliche Schutzrechte und aus öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, gewerbliche Nutzungsbeschränkungen oder nicht bestehende Buchrechte (§ 435 S. 2 BGB) ergeben. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Rechtsmängelfreiheit der Kaufsache ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
2. Da obligatorische Rechte nur zwischen zwei Personen wirken (Relativität des Schuldrechts), können diese keinen Rechtsmangel (§ 435 BGB) darstellen.
Nein, das ist nicht der Fall!
Obligatorische Rechte können einen Rechtsmangel (§ 435 BGB) darstellen, wenn sie auch gegen den Käufer der Sache wirken und nicht nur gegen den Verkäufer. Dies ist beispielsweise bei der Vermietung nach § 566 Abs. 1 BGB und bei der Verpachtung nach §§ 581 Abs. 2, 578 BGB möglich. Zudem gilt ein Rechtsmangel als begründet, wenn der Besitzer ein Zurückbehaltungsrecht (§ 986 Abs. 1 Var. 2 BGB, § 986 Abs. 2 BGB) gegenüber dem Eigentümer auch gegen den neuen Erwerber geltend machen kann.
3. Der Mietvertrag ist ein Rechtsmangel (§ 435 BGB) gegenüber K.
Ja, in der Tat!
K tritt durch § 566 Abs. 1 BGB per Gesetz in das Mietverhältnis an Stelle des V ein. Somit hat M einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassung nach § 535 Abs. 1 BGB gegen K und zudem ein Besitzrecht nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein Rechtsmangel besteht hier also auch gegenüber dem K, welcher diesen gegenüber dem V geltend machen kann.
