Pflicht des Vermieters, einen in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses zu erhalten

Zwischen V und M besteht ein Mietvertrag, der V verpflichtet, M die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht) (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies umfasst die Pflicht, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Kommt V den Hauptleistungspflichten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht nach, hat M einen entsprechenden Erfüllungsanspruch (RdNr. 12).

Vorrang hat die Parteivereinbarung. Fehlt – wie hier zwischen V und M bezüglich des Telefonanschlusses – eine konkrete Beschaffenheitsabrede, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses, gegebenenfalls unter Heranziehung ergänzender Vertragsauslegung, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestimmt (RdNr. 13).

BGH: Verfüge die Wohnung über eine sichtbare Telefonanschlussdose, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehöre die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter nutzen zu können, ohne zuvor noch selbst Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt vornehmen zu müssen. Obwohl das Verbindungskabel zwischen Wohnung und Hausanschluss außerhalb der Wohnung des M verläuft und nicht ausdrücklich mitvermietet sei, unterliege sie mittelbar dem Mietgebrauch und sei von der Erhaltungspflicht des V umfasst (RdNr. 16, 18).