Pflicht des Vermieters, einen in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses zu erhalten


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

M mietet in einem Mehrfamilienhaus von V seit 2011 eine Wohnung, die einen Telefonanschluss hat. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss im Keller zur Wohnung. 2015 tritt ein Defekt dieser Leitung auf. M kann nicht mehr telefonieren und fordert von V Reparatur der Leitung.

Einordnung des Falls

Pflicht des Vermieters, einen in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses zu erhalten

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M kann von V Reparatur verlangen, wenn der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache, den V zu erhalten verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), einen funktionsfähigen Telefonanschluss umfasst.

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Ja, in der Tat!

Zwischen V und M besteht ein Mietvertrag, der V verpflichtet, M die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht) (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dies umfasst die Pflicht, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Kommt V den Hauptleistungspflichten aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nicht nach, hat M einen entsprechenden Erfüllungsanspruch (RdNr. 12).

2. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

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Ja!

Vorrang hat die Parteivereinbarung. Fehlt – wie hier zwischen V und M bezüglich des Telefonanschlusses – eine konkrete Beschaffenheitsabrede, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses, gegebenenfalls unter Heranziehung ergänzender Vertragsauslegung, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bestimmt (RdNr. 13).

3. V schuldet auch ohne explizite Vereinbarung (ergänzende Vertragsauslegung) einen funktionsfähigen Telefonanschluss, sofern die Wohnung über eine sichtbare Telefonanschlussdose verfügt.

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Genau, so ist das!

BGH: Verfüge die Wohnung über eine sichtbare Telefonanschlussdose, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehöre die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter nutzen zu können, ohne zuvor noch selbst Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt vornehmen zu müssen. Obwohl das Verbindungskabel zwischen Wohnung und Hausanschluss außerhalb der Wohnung des M verläuft und nicht ausdrücklich mitvermietet sei, unterliege sie mittelbar dem Mietgebrauch und sei von der Erhaltungspflicht des V umfasst (RdNr. 16, 18).

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