+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Rentnerin R sieht ein Zeitungsinserat über eine barrierefreie Mietwohnung des V und bittet ihre Tochter T, diese zu besichtigen und zu mieten, falls T sie für gut befindet. R gibt ihr eine entsprechende Vollmacht mit. T besichtigt die Wohnung und unterschreibt den Mietvertrag mit V in Rs Namen.
Einordnung des Falls
Grundfall
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Kann ein Stellvertreter für den Vertretenen wirksam Rechtsgeschäfte vornehmen (§ 164 Abs. 1 BGB)?
Ja!
Die Voraussetzung für eine wirksame Stellvertretung sind: (1) die Zulässigkeit der Stellvertretung, (2) die Abgabe einer eigenen Willenserklärung des Vertreters, (3) im Namen des Vertretenen, (4) innerhalb seiner Vertretungsmacht. Eine Willenserklärung, die ein Vertreter unter diesen Voraussetzungen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen (§ 164 Abs. 1 BGB).
2. Sind die Stellvertretungsregeln (§§ 164ff. BGB) hier anwendbar und eine Stellvertretung zulässig?
Genau, so ist das!
Die Regeln der Stellvertretung (§§ 164ff. BGB) gelten für Willenserklärungen und analog für geschäftsähnliche Handlungen. Sie gelten dagegen nicht für Realakte. Auch wenn eine Willenserklärung vorliegt, kann die Stellvertretung unzulässig sein. Dies gilt zum einen bei höchstpersönlichen Rechtsgeschäften. Die Höchstpersönlichkeit eines Rechtsgeschäfts folgt dabei entweder aus dem Gesetz oder aus Vertrag (gewillkürte Höchstpersönlichkeit). Eine Stellvertretung ist ferner im Fall eines gesetzlichen Vertretungsverbots unzulässig.
Es geht hier um eine Willenserklärung für ein nicht höchstpersönliches Rechtsgeschäft (Mietvertrag, § 535 BGB). Ein Vertretungsverbot liegt nicht vor.
3. Hat T eine eigene Willenserklärung abgegeben?
Ja, in der Tat!
Eine wirksame Stellvertretung setzt nach § 164 Abs. 1 S. 1 BGB voraus, dass der Vertreter eine eigene Willenserklärung abgibt und nicht nur diejenige seines Geschäftsherrn überbringt. Dadurch wird die Stellvertretung von der Botenschaft abgegrenzt. Ob eine Person als Vertreter oder als Bote agiert, ist dabei aus Sicht eines objektiven Empfängers zu beurteilen. Hat die Person hiernach ein gewisses Maß an Entschließungsfreiheit und Handlungsspielraum, so ist sie Vertreter.
T hat die Wohnung zunächst besichtigt und erst danach unterschrieben. Somit hat sie nach außen erkennbar eine eigene Entscheidung getroffen, den Mietvertrag zu unterzeichnen.
4. Hat T mit Vertretungsmacht gehandelt?
Ja!
Eine Vertretungsmacht kann sich aus Rechtsgeschäft, aus Gesetz oder gar aus dem Bestehen eines Rechtsscheins ergeben. Die rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht wird gemäß § 166 Abs. 2 S. 1 BGB auch Vollmacht genannt. Die Vollmachterteilung (Bevollmächtigung) ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann sowohl gegenüber dem Vertreter (Innenvollmacht), als auch gegenüber dem Geschäftspartner (Außenvollmacht) erklärt werden, gegenüber dem die Vertretung stattfinden soll (§ 167 Abs. 1 BGB).
Indem R die T gebeten hat, die Wohnung gegebenenfalls für sie anzumieten, hat sie T eine Innenvollmacht erteilt.
Die Bevollmächtigung erfolgte vorliegend gegenüber T. Die Vollmachtsurkunde, die R der T mitgegeben hat, diente nur zur Vorlage gegenüber dem Vertragspartner.
5. Wirkt die von T abgegebene Willenserklärung unmittelbar für und gegen R (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB)?
Genau, so ist das!
Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB).
T hat die R wirksam vertreten. Dadurch ist zwischen V und R ein Mietvertrag zustande gekommen. R (und nicht T) ist verpflichtet, V die Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB).
