Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs: Wohnung

27. Juli 2024

11 Kommentare ↓

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Nach der Trennung von seiner Freundin mietet Student S für monatlich €500 eine kleine Wohnung mit Einbauküche in Hamburg von Vermieter V.

Einordnung des Falls

Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs: Wohnung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V muss dem S unmittelbaren Besitz (§ 854 BGB) an der Wohnung einräumen, indem er ihm die Wohnungschlüssel übergibt.

Genau, so ist das!

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Bei Wohnungs- und sonstigen Raummietverträgen ist die Verschaffung unmittelbaren Besitzes (§ 854 BGB) nötig, da der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung die tatsächliche Sachherrschaft als Grundlage erfordert. Dieser wird dem Mieter regelmäßig durch Schlüsselübergabe eingeräumt. Gleiches gilt etwa für die Vermietung von Kraftfahrzeugen oder sonstigen Gerätschaften zur Nutzung durch den Mieter innerhalb seines betrieblichen oder privaten Herrschaftsbereichs. V ist dazu verpflichtet, dem S die Wohnung ab Mietbeginn zum Gebrauch zu überlassen.

2. Muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch an der Mietwohnung stets sofort überlassen.

Nein, das trifft nicht zu!

Der Beginn der Überlassungspflicht richtet sich nach den allgemeinen schuldrechtlichen Regelungen zur Leistungszeit (§ 271 BGB). Maßgeblich ist insoweit in erster Linie eine entsprechende Vereinbarung oder ein sich aus den Umständen ergebender Termin. Nur wenn sich hiernach kein Überlassungszeitpunkt ermitteln lässt, ist die Mietsache sofort zu übergeben. Bei einem einvernehmlichen vorzeitigen Einzug des Mieters in die Räume wird das Mietverhältnis in der Regel auf diese Zeit erstreckt.

3. V schuldet auch die Gebrauchsüberlassung der Einbauküche.

Ja!

Soweit im Mietvertrag nichts über die Ausstattung der Mieträume vereinbart wurde, gilt beim Mietbeginn vorhandenes Zubehör wie eine Einbauküche im Zweifel als mitvermietet (§ 311c BGB). Die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung des V umfasst daher auch die Einbauküche (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB).

Fundstellen

Häublein, in: MüKo-BGB, 8. A. 2020, § 535 Rdnr. 85 ff.

Medicus/Lorenz, in: Schuldrecht BT II, 18. A. 2018, § 23, Rdnr. 14 ff.

Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. A. 2019. § 535 Rdnr. 40 ff.

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Tigerwitsch

27.2.2021, 00:44:20

Die Aufteilung in den Lösungshinweisen in „Maßstab“, „Vertiefungshinweis“ und „Subsumtion“ finde ich super. So ist das noch übersichtlicher strukturiert :) Auf jeden Fall toll, dass Ihr MietR als Rechtsgebiet hier habt. Ich freue mich auch auf weitere Aufgaben. Zwar ist MietR grundsätzlich im Examen (1. und 2.) nur in Grundzügen zu kennen. Jedoch sind diese Grundzüge ja auch kein oberflächliches Wissen. Insofern schadet jedes Zusatz-Wissen nicht ;)

Martin

4.1.2024, 10:50:19

Liebes Team, Kann man nicht bezüglich des Überlassungszeitpunktes auch von einem aufschiebend bedingten Mietvertrag ausgehen? LG Martin

_Andor_

10.4.2024, 08:35:03

§ 311c ist unmittelbar nach dem Wortlaut nur auf Veräußerungen und Belastungen anwendbar. Nach allgemeiner Meinung kann die Norm allerdings ANALOG auch bei Gebrauchsüberlassungen angewendet werden. Das sollte klarstellend in der Erklärung präzisiert werden.

Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs: Wohnung

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V muss dem S unmittelbaren Besitz (§ 854 BGB) an der Wohnung einräumen, indem er ihm die Wohnungschlüssel übergibt.

2. Muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch an der Mietwohnung stets sofort überlassen.

3. V schuldet auch die Gebrauchsüberlassung der Einbauküche.

Fundstellen

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