Kettenauflassung

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

Kettenauflassung

18. Oktober 2024

11 Kommentare ↓

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V verkauft sein Grundstück an K und lässt es an diesen auf. K wird nicht in das Grundbuch eingetragen. K hat finanzielle Schwierigkeiten und verkauft das Grundstück an E und lässt es an diesen auf. E wird als Eigentümer eingetragen.

Diesen Fall lösen 72,9 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

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Einordnung des Falls

Kettenauflassung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat von V Eigentum an dem Grundstück erworben (§§ 873, 925 BGB).

Nein, das trifft nicht zu!

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2. Durch die Auflassung an K ermächtigt V ihn bereits, über das Grundstück zu verfügen (§ 185 BGB).

Ja!

Die Auflassung beinhaltet in der Regel zugleich die Ermächtigung des Auflassungsempfängers (§ 185 Abs. 1. BGB) zu Verfügungen über das Grundstück. Dies erfasst auch die Weiterveräußerung des Grundstücks (Kettenauflassung). Eine Einwilligung in die Weiterveräußerung kann nach BGH dann nicht angenommen werden, wenn der Übereignungszweck entgegensteht (etwa vertraglich bestehende Zweckabrede, deren Sinn durch den Erwerb eines Dritten konterkariert würde).Das ist hier nicht der Fall. Übereignungszweck war die Erfüllung des Grundstückskaufvertrags V-K.

3. K hat E Eigentum an dem Grundstück verschafft (§§ 873, 925 BGB).

Genau, so ist das!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und E haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). E wurde in das Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. Durch die Ermächtigung zur Weiterveräußerung (§ 185 Abs. 1 BGB) war K auch verfügungsbefugt. In der Situation der Kettenauflassung kommt es also zu einem Eigentumserwerb des zweiten Auflassungsempfängers (E) ohne Zwischeneintragung (also ohne Eigentumserwerb) des Ersterwerbers (K).

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Fundstellen

BGH 11/22/1996 , V ZR 233/95 , BGH NJW 1997, 936

Wellenhofer, 34. A., § 17 RdNr. 23.

Herrler, in: Palandt, 79. A. 2020, § 925 RdNr. 22

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Nebenbesitzer einer Fräsmaschine

8.8.2020, 09:13:41

Aber hat E dann nicht das Eigentum von V übertragen bekommen, der den K zum Berechtigten für die Verfügung gemacht hat? Im letzten Satz steht ja auch das K nie das Eigentum hatte. Oder ist das ein Fall der ominösen "juristischen Sekunde"?

Christian Leupold-Wendling

8.8.2020, 23:09:20

Berechtigter Einwand! Das Problem ist rein terminologisch. Richtig müsste es heißen: E hat von K Eigentum verschafft bekommen nach 873, 925. K war der Akteur. Dabei war K nicht aus Eigentum, sondern aus anderem Grund berechtigt zu verfügen. Das Eigentum selbst ist dadurch von V auf E übergegangen, ohne jemals bei K gewesen zu sein (auch nicht für eine juristische Sekunde). Werden wir im Fall klarer stellen. Besten Gruß

Celina

11.2.2024, 15:28:38

Ja bitte ändern, ist immer noch falsch

jomolino

7.8.2021, 15:13:45

Müsste man da nicht richtigerweise noch 185 mitzitieren oder ist das nicht so wichtig?

Lukas_Mengestu

3.12.2021, 17:42:51

Hallo nomamo, hier genügt es, im Rahmen der Prüfung darauf einzugehen, dass die Verfügungsberechtigung des K nicht auf seiner

Eigentümer

stellung beruhte, sondern auf der Ermächtigung des V. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

DAV

David.

7.10.2022, 11:43:31

Stellt die Eintragung des E in das Grundbuch hier einen rechtswidrigen VA dar, weil K hier nicht als Berechtigter gem. § 39 GBO eingetragen war?

CR7

23.1.2024, 22:17:15

Ich würde bereits die Eintragung nicht als VA nach § 35 VwVfG qualifizieren. Denn die Grundbuchämter sind mE keine

Behörde

n im

verwaltungsrecht

lichen Sinn, denn sie nehmen keine Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahr. Denn die Rechtsgrundlagen, nach denen die Grundbuchämter handeln, sind nicht öffentlich-rechtlicher Natur im Sinne des Sonderrechts. Grundbuchämter sind ja auch Teil des Amtsgerichts als Registergericht. Korrigiert mich, wenn ich falsch liege :)

Ranii

22.11.2022, 09:01:39

Vielleicht könnte man hier noch die bereicherungsrechtliche Frage mit wer der Leistende ist (der K als „Quasi-

Eigentümer

“ trotz fehlender Eintragung) ergänzend anführen :)

Nora Mommsen

29.11.2022, 14:27:47

Nora Mommsen

29.11.2022, 14:31:15

Lorenz

15.5.2024, 14:47:02

War der K tatsächlich zu Verfügungen berechtigt? Bzw. wurde die Einwilligung konkludent erteilt? Wieso braucht man dann auch regelmäßig eine Belastungsvollmacht, wenn sogar dingliche Verfügungen abgedeckt sind?

Kettenauflassung

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat von V Eigentum an dem Grundstück erworben (§§ 873, 925 BGB).

2. Durch die Auflassung an K ermächtigt V ihn bereits, über das Grundstück zu verfügen (§ 185 BGB).

3. K hat E Eigentum an dem Grundstück verschafft (§§ 873, 925 BGB).

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