Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten: 65 Fälle & Rechtsprechungen mit Lösung

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Bedürfnis der Verkehrsfähigkeit der Vormerkung – Beispiel: Kettenveräußerung

V verkauft sein Grundstück an K und lässt es an K auf. Zur Sicherung des Auflassungsanspruchs wird für K eine Vormerkung bestellt. Wegen finanzieller Schwierigkeiten verkauft K das Grundstück an E und tritt ihm seinen Auflassungsanspruch ab.

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Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung - Streitstand: Argumente I

K hat gegen V einen Eigentumsverschaffungsanspruch. Zu dessen Sicherung soll für K eine Vormerkung bestellt werden. Wegen eines Mangels bei der Bewilligung entsteht die Vormerkung aber nicht. K tritt nun seinen Eigentumsverschaffungsanspruch an den gutgläubigen G ab.

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Gutgläubiger Zweiterwerb - Unwirksam bestellte Vormerkung (fehlende Bewilligung, fehlende Berechtigung)

K und V einigten sich über einen Grundstückskauf. Zugunsten des K wurde eine Auflassungsvormerkung eingetragen. K wusste von Anfang an, dass V nicht Eigentümer des Grundstücks war, sondern E. K tritt nun seinen Eigentumsverschaffungsanspruch an den gutgläubigen G ab.

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Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung bei Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung?

K und V schließen einen wirksamen Grundstückskaufvertrag. Aufgrund einstweiliger Verfügung erfolgt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des K ins Grundbuch. Tatsächlich ist V nicht Eigentümer des Grundstücks, auch wenn ihn das Grundbuch als solchen ausweist. K ist gutgläubig hinsichtlich Vs Berechtigung.

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Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung – Bewilligung durch Nichtberechtigten

K und V schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück. V bewilligt K zudem eine Vormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Tatsächlich ist V nicht Eigentümer des Grundstücks, auch wenn ihn das Grundbuch als solchen ausweist. K ist gutgläubig.

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Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung, wenn Forderung nicht besteht?

K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück, ohne ihn notariell beurkunden zu lassen. V bewilligt K zudem eine Vormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Ks Freundin zweifelt daran, dass K die Vormerkung erworben hat. K ist verwirrt.

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Abgrenzung: Anspruch des Vormerkungsberechtigten aus § 888 BGB / Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB

V verkauft K sein Grundstück. Eine Auflassungsvormerkung sichert Ks Anspruch auf Verschaffung des Eigentums. V veräußert das Grundstück anschließend an G, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

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Gegenrechte aus § 242 BGB

E hat sein Grundstück an B verkauft. B ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Später stellt E fest, dass die Auflassung mangels gleichzeitiger Anwesenheit beim Notar fehlerhaft war. E verlangt Grundbuchberichtigung. B macht den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung geltend.

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Verzicht

E hat einen Anspruch gegen B auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB). Da E keinen Streit mit B will, erklärt sie, auf diesen Anspruch „verzichten“ zu wollen. Als E plötzlich doch den Anspruch aus § 894 BGB gegenüber B geltend macht, wendet diese ein, dass der Anspruch aufgrund Verzichts erloschen sei.

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Anspruch auf Grundbuchberichtigung (Grundfall)

E einigt sich mit Ds Vertreter V darüber, dass der vertretene D das Eigentum am Grundstück des E erwerben soll. D wird sodann im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Später findet E heraus, dass V tatsächlich ohne Vollmacht gehandelt hat.

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Voraussetzungen des Anspruchs (Überblick)

G hat mangels wirksamer Einigung (§§ 873, 925 BGB) kein Eigentum an As Grundstück erworben. Dennoch wurde G im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. A begehrt nun von G die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 19 GBO). G lehnt dies ab.

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Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB) - Einstiegsfall

G leidet unter einer akuten Psychose. A weiß dies nicht und einigt sich mit G darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück auf G übergehen soll (§§ 873, 925 BGB). Das Grundbuchamt hat nach Prüfung der formalen Beurkundung der Willenserklärungen den G als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

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Unrichtigkeit des Grundbuchs – Einstiegsfall

Erwin E hat zu Lebzeiten ein Grundstück erworben und ist als Eigentümer dieses Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mittlerweile ist E verstorben. A ist Alleinerbin des E.

Zivilrechtliche Nebengebiete > Gesellschaftsrecht

Übereignung eines GbR-Grundstücks, negative Publizität des Handelsregisters

S überträgt wirksam ihre Anteile an der mit T gegründeten und im Gesellschaftsregister eingetragenen Immo-GbR auf den neuen Gesellschafter B. Der Wechsel wird im Register nicht eingetragen. T will nun ein Grundstück der GbR an K veräußern. Als B widerspricht, nimmt T einfach S mit zum Notar. K weiß nichts von dem Gesellschafterwechsel.

Examensrelevante Rechtsprechung > Rechtsprechung Zivilrecht

Gutgläubiger, lastenfreier Zweiterwerb einer Vormerkung

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Dingl. Vorkaufsrecht

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Anspruch aus § 888

V verkauft K sein Grundstück. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Eigentumsverschaffungsanspruch des K. V veräußert das Grundstück anschließend an G, der als Eigentümer eingetragen wird.

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Anwendbarkeit der §§ 985 ff. analog

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Vollwirkung

V lässt K sein Grundstück auf und bewilligt ihm eine Auflassungsvormerkung, die auch im Grundbuch eingetragen wird. Bevor K als neuer Eigentümer eingetragen wird, fällt V in die Insolvenz. Insolvenzverwalter I verwaltet nun Vs verbliebenes Vermögen.

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Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB – Maßgeblicher Zeitpunkt bei Widerspruch vor Eintragung

B ist Bucheigentümer eines Grundstücks, wahrer Eigentümer ist E. B verkauft das Grundstück an die gutgläubige G, bewilligt dieser eine Vormerkung, welche im Grundbuch eingetragen wird, und erklärt die Auflassung. Später erwirkt E die Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch. Anschließend wird G als Eigentümerin eingetragen.

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Fehlende Verfügungsberechtigung beim Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB – maßgeblicher Zeitpunkt

B ist Bucheigentümer eines Grundstücks, wahrer Eigentümer ist E. B lässt das Grundstück an G auf, der den Eintragungsantrag stellt. E erwirkt panisch eine einstweilige Verfügung, aufgrund derer noch vor Eintragung des G ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen wird.

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Maßgeblicher Zeitpunkt 1

B ist Bucheigentümer eines Grundstücks, das in Wahrheit E gehört. B lässt das Grundstück an G auf. E stellt aufgrund einstweiliger Verfügung den Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs. Dann stellt G den Eintragungsantrag. Im Anschluss wird der Widerspruch ins Grundbuch eingetragen. Danach wird G als Eigentümer eingetragen.

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Tabularersitzung

V hat 1980 sein Grundstück an K aufgelassen, K wurde als Eigentümer eingetragen. Die Erben des V weisen 2009 nach, dass das Veräußerungsgeschäft damals nichtig war und erwirken die Eintragung eines Widerspruchs. K weiß um die Nichtigkeit.

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Amtswiderspruch

E lässt sein Grundstück an K auf. K stellt den Eintragungsantrag, irrtümlich wird jedoch X als neuer Eigentümer eingetragen. Dies bleibt von E und K unbemerkt. Der Grundbuchbeamte B trägt einen Amtswiderspruch ein. Danach lässt X das Grundstück an G auf, der von all dem nichts weiß.

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Zeitpunkt des guten Glaubens 2

V ist Bucheigentümer eines Grundstücks, wahrer Eigentümer ist E. V veräußert das Grundstück an K. K vertraut auf die Richtigkeit des Grundbuchs. K stellt den Eintragungsantrag. Danach erfährt K von den wahren Eigentumsverhältnissen. Anschließend wird K als Eigentümer eingetragen.

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Zeitpunkt des guten Glaubens 1

V ist Bucheigentümer eines Grundstücks, wahrer Eigentümer ist E. V veräußert das Grundstück an K. K vertraut zunächst auf die Richtigkeit des Grundbuchs. Dann erfährt K jedoch von den wahren Eigentumsverhältnissen. Im Anschluss stellt K den Eintragungsantrag und wird als Eigentümer eingetragen.

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Maßstab der Gutgläubigkeit 1

V ist Bucheigentümer eines Grundstücks, das im Eigentum des E steht. V veräußert das Grundstück an K. K wird auch als neuer Eigentümer eingetragen. K hat dabei Zweifel an der Eigentümerstellung des V, weiß aber nicht positiv, dass V in Wahrheit nicht Eigentümer ist.

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Erbe: § 892 BGB

W ist Eigentümer eines Grundstücks. Im Grundbuch ist jedoch E als Eigentümer eingetragen. Als E verstirbt, veräußert Alleinerbe V das Grundstück an den K, der V als Erben für den Eigentümer hält. K wird als neuer Eigentümer eingetragen. Einen Erbschein hat V nicht.

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Einstiegsfall gutgläubiger Erwerb von Grundstücksrechten

V verkauft K sein Grundstück. V versichert, dass das Grundstück „top“ sei. Das Erdreich ist jedoch stark verunreinigt. K wird als Eigentümer eingetragen. Danach ficht K "alles" an. Um V eins auszuwischen, veräußert K das Grundstück an G, der als Eigentümer eingetragen wird.

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Übertragung der Vormerkung, Abtretungsverbot

V und K schließen formgerecht einen Grundstückskaufvertrag. Der Kaufvertrag sieht vor, dass der Anspruch auf Eigentumsverschaffung des K nicht übertragbar ist. V bewilligt zugunsten des K eine Auflassungsvormerkung, die eingetragen wird. K tritt seinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung an G ab.

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Übertragung der Vormerkung (Zweiterwerb)

V und K schließen formgerecht einen Kaufvertrag über ein Grundstück. V bewilligt zugunsten des K eine Auflassungsvormerkung, die auch im Grundbuch eingetragen wird. K tritt seinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung an G ab. Dieser möchte auch die Vormerkung erwerben.

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Sicherungswirkung 1

V lässt K sein Grundstück auf. Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs lässt V zugunsten des K eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Anschließend vermietet V das Grundstück an X. K ist verärgert über die Vermietung.

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Wiederaufladung der Vormerkung 2

E überträgt seiner Frau F ein Grundstück. Im Fall der Scheidung muss F es E zurück übereignen. Den (bedingten) Rückübereignungsanspruch des E sichert eine Vormerkung. Nun vereinbaren E und F zusätzlich, dass F das Grundstück nicht veräußern darf und - falls sie es doch tut - E einen Rückauflassungsanspruch haben soll.

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Wiederaufladung der Vormerkung

V und K schließen einen Grundstückskaufvertrag. V bewilligt K eine Auflassungsvormerkung für den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen. Dann heben V und K den Kaufvertrag auf und schließen einen neuen Kaufvertrag. V bewilligt K erneut eine Vormerkung. K meint, man könne die alte Vormerkung verwenden.

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Bewilligung der Vormerkung-Nachträgliche Insolvenz

K und V erklären vor dem Notar die Auflassung über ein Grundstück. V bewilligt K mit notarieller Beurkundung eine Auflassungsvormerkung und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Bevor diese eingetragen werden kann, fällt V in die Insolvenz. Danach erfolgt die Eintragung.

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Akzessorietät der Vormerkung

K und V schließen formgerecht einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Vor dem Notar erklären sie die Auflassung. V bewilligt K eine Auflassungsvormerkung, die eingetragen wird. Anschließend tritt K aufgrund eines vertraglichen Rücktrittsrechts wirksam zurück.

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Sicherungsfähiger Anspruch

S schenkt seinem Neffen N ein Grundstück. S möchte seinen Anspruch auf Rückübereignung, sollte N sich grob undankbar verhalten (§ 530 BGB), durch eine Vormerkung sichern lassen. N bewilligt eine Vormerkung zugunsten des S. Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen.

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Grundlagen der Vormerkung

K und V schließen einen formgerechten Kaufvertrag über ein Grundstück. V bewilligt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des K (§ 883 BGB), die anschließend in das Grundbuch eingetragen wird. Danach verkauft V das Grundstück an X und lässt es ihm auf. X wird eingetragen.

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§ 130 Abs. 3

K und V schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück. V lässt K das Grundstück auf. K stellt den Antrag auf Eintragung. V verstirbt daraufhin. Danach wird K als neuer Eigentümer eingetragen.

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Verstoß gegen Prioritätsgrundsatz

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Verfügungsbeschränkung 2

V lässt K sein Grundstück mit notarieller Beurkundung auf. V stellt den Eintragungsantrag. K zahlt den Kaufpreis. V nimmt seinen Eintragungsantrag zurück. Ebenfalls vor Eintragung wird über das Vermögen des V das Insolvenzverfahren eröffnet. Danach wird K als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

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Verfügungsbeschränkung 1

V lässt dem K sein Grundstück mit notarieller Beurkundung auf. K stellt den Eintragungsantrag. Vor Eintragung bezahlt K den Kaufpreis. Ebenfalls vor Eintragung wird über das Vermögen des V das Insolvenzverfahren eröffnet. Danach wird K im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

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Eigentums- und Grundbuchfähigkeit der GbR

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Eintragungsvoraussetzungen Grundbuch

K und V haben einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen und die Auflassung notariell beurkunden lassen. K fragt sich, welche Schritte gegenüber dem Grundbuchamt einzuleiten sind, um als Eigentümer eingetragen zu werden.

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Zubehör und wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

K möchte ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück von V erwerben. Im Haus ist eine moderne Einbauküche eingebaut.

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Einstiegsfall

K und V schließen einen formgerechten Grundstücks-Kaufvertrag. Als V Zahlung des Kaufpreises verlangt, möchte K durch eine Vormerkung seinen Eigentumsverschaffungsanspruch dinglich absichern. Die Absicherung erfolgt nicht. Danach verkauft V das Grundstück an X und lässt es ihm auf. X wird eingetragen. X will keinesfalls zurückübertragen.

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Kettenauflassung

V verkauft sein Grundstück an K und lässt es an diesen auf. K wird nicht in das Grundbuch eingetragen. K hat finanzielle Schwierigkeiten und verkauft das Grundstück an E und lässt es an diesen auf. E wird als Eigentümer eingetragen.

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Divergenz von Einigung und Eintragung

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Heilung des formnichtigen Verpflichtungsgeschäfts

K und V schließen einen Grundstücks-Kaufvertrag, lassen ihn aber nicht notariell beurkunden. Gleichwohl erklären sie vor einem Notar die Auflassung. K wird schließlich als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. V überlegt es sich dann anders und fordert Rückübertragung des Grundstücks.

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Bedingungsfeindlichkeit der Auflassung

V und K schließen einen notariell beurkundeten Grundstücks-Kaufvertrag. Vor dem Notar erklären sie, dass die Auflassung unter der Bedingung steht, dass K den Kaufpreis vollständig bezahlt. Der Notar äußert Bedenken. Nach 2 Wochen zahlt K den Kaufpreis.

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Widerruflichkeit einer dinglichen Einigung

V und K schließen einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Sie erklären die Einigung (Auflassung) ebenfalls vor dem Notar, lassen sie aber nicht beurkunden. Vor Beantragung der Eintragung in das Grundbuch widerruft V die Auflassung. Und er weigert sich, die Auflassung erneut zu erklären.

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Minderjähriger erwirbt Grundstück, das mit einer Hypothek belastet ist

K (16 J.) kauft mit Zustimmung seiner Eltern formgerecht ein Grundstück von V, das mit einer Hypothek zugunsten des X belastet ist. K und V erklären ohne Zustimmung der Eltern des K die Auflassung. K wird als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

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Minderjähriger erwirbt Eigentumswohnung

Verkäufer V schließt mit dem 17-jährigen Käufer K einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Die Eltern des K sind damit einverstanden, wollen aber der Auflassung noch nicht zustimmen. K meint, die Zustimmung der Eltern sei ohnehin nicht notwendig.

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falsa demonstratio beim Grundstückserwerb

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Einstiegsfall

K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Sie lassen den Kaufvertrag und die dingliche Einigung (Auflassung) notariell beurkunden. Mehr unternehmen sie nicht.