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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K und V haben einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen und die Auflassung notariell beurkunden lassen. K fragt sich, welche Schritte gegenüber dem Grundbuchamt einzuleiten sind, um als Eigentümer eingetragen zu werden.

Einordnung des Falls

Eintragungsvoraussetzungen Grundbuch

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das Grundbuchblatt hat drei Abteilungen.

Ja, in der Tat!

Das Grundbuchblatt ist das Grundbuch im Sinne des BGB, § 3 Abs. 1 GBO. Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Die 1. Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer und den Erwerbsgrund. Die 2. Abteilung enthält die beschränkt dinglichen Rechte, wie etwa ein Nießbrauch. Ausgenommen sind Grundpfandrechte, d.h. Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld. Die 3. Abteilung führt die Grundpfandrechte auf.

2. Das Grundbuchamt ist bei den Amtsgerichten angesiedelt.

Ja!

Grundbuchämter sind die Amtsgerichte, § 1 GBO. Zuständig für das Grundbuch ist der Rechtspfleger, § 3 Nr. 1h RPflG.

3. Damit K im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, müssen K oder V einen Antrag stellen.

Genau, so ist das!

Nach § 13 Abs. 1 S. 1 GBO soll eine Eintragung nur auf Antrag vorgenommen werden (Antragsgrundsatz). Von Amts wegen wird das Grundbuchamt nur im Ausnahmefall tätig (etwa im Fall des § 53 Abs. 1 S. 1 GBO). Nach § 13 Abs. 1 S. 2 GBO sind insbesondere der durch die Eintragung in seinem dinglichen Recht betroffene (hier V), sowie der durch die Eintragung Begünstigte (hier K) antragsberechtigt. Sind mehrere Anträge zu erledigen, so gilt das Prioritätsprinzip.

4. V muss die Eintragung bewilligen, um die Änderung des Grundbuches zu ermöglichen

Ja, in der Tat!

Der Berechtigte muss nach § 19 GBO die Eintragung bewilligen. Im Falle der Grundstücksübereignung (und im Erbbaurecht) muss die Auflassung nachgewiesen werden, § 20 GBO (materielles Konsensprinzip). In allen anderen eintragungspflichtigen Fällen genügt die einseitige Bewilligung der Eintragung (formelles Konsensprinzip). § 29 Abs. 1 GBO enthält ein Formerfordernis dafür: Nachweis der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) oder Auflassung (§ 20 GBO), jeweils durch öffentliche Urkunden.In der Praxis wird daher die Auflassung im Regelfall ebenfalls notariell beurkundet (obwohl materiell-rechtlich nach § 925 BGB keine Wirksamkeitsvoraussetzung).

5. V muss als Berechtigter eingetragen sein, damit die Eintragung vorgenommen wird.

Ja!

Nach dem Grundsatz der Voreintragung (§ 39 GBO) soll die beantragte und bewilligte Eintragung nur vorgenommen werden, wenn der Berechtigte, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, auch als Berechtigter eingetragen ist. V ist hier als Berechtigter eingetragen. Bei richtiger Führung des Grundbuchs kann davon ausgegangen werden, dass der eingetragene Berechtigte auch der wahre Berechtigte ist. Der Grundsatz der Voreintragung dient daher als Nachweis dafür, dass die Verfügung vom materiell Berechtigten vorgenommen wurde.

6. Der Eintragung des K stehen keine Hindernisse entgegen.

Genau, so ist das!

Die Eintragung ins Grundbuch setzt voraus: (1) Antrag, § 13 GBO, (2) Bewilligung des Betroffenen, §§ 19, 20 GBO, (3) Form, § 29 GBO, (4) Voreintragung, §§ 39, 40 GBO. Antragsberechtigt sind K und V. Die Auflassung kann durch die notarielle Beurkundung nachgewiesen werden, § 20 GBO. V ist auch als Berechtigter eingetragen. Nach Antragstellung kann K als neuer Eigentümer eingetragen werden.

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