+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K und V haben einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen und die Auflassung notariell beurkunden lassen. K fragt sich, welche Schritte gegenüber dem Grundbuchamt einzuleiten sind, um als Eigentümer eingetragen zu werden.

Einordnung des Falls

Eintragungsvoraussetzungen Grundbuch

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das Grundbuchblatt hat drei Abteilungen.

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Ja, in der Tat!

Das Grundbuchblatt ist das Grundbuch im Sinne des BGB, § 3 Abs. 1 GBO. Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Die 1. Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer und den Erwerbsgrund. Die 2. Abteilung enthält die beschränkt dinglichen Rechte, wie etwa ein Nießbrauch. Ausgenommen sind Grundpfandrechte, d.h. Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld. Die 3. Abteilung führt die Grundpfandrechte auf.

2. Das Grundbuchamt ist bei den Amtsgerichten angesiedelt.

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Ja!

Grundbuchämter sind die Amtsgerichte, § 1 GBO. Zuständig für das Grundbuch ist der Rechtspfleger, § 3 Nr. 1h RPflG.

3. Damit K im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, müssen K oder V einen Antrag stellen.

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Genau, so ist das!

Nach § 13 Abs. 1 S. 1 GBO soll eine Eintragung nur auf Antrag vorgenommen werden (Antragsgrundsatz). Von Amts wegen wird das Grundbuchamt nur im Ausnahmefall tätig (etwa im Fall des § 53 Abs. 1 S. 1 GBO). Nach § 13 Abs. 1 S. 2 GBO sind insbesondere der durch die Eintragung in seinem dinglichen Recht betroffene (hier V), sowie der durch die Eintragung Begünstigte (hier K) antragsberechtigt. Sind mehrere Anträge zu erledigen, so gilt das Prioritätsprinzip.

4. V muss die Eintragung bewilligen, um die Änderung des Grundbuches zu ermöglichen

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Ja, in der Tat!

Der Berechtigte muss nach § 19 GBO die Eintragung bewilligen. Im Falle der Grundstücksübereignung (und im Erbbaurecht) muss die Auflassung nachgewiesen werden, § 20 GBO (materielles Konsensprinzip). In allen anderen eintragungspflichtigen Fällen genügt die einseitige Bewilligung der Eintragung (formelles Konsensprinzip). § 29 Abs. 1 GBO enthält ein Formerfordernis dafür: Nachweis der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) oder Auflassung (§ 20 GBO), jeweils durch öffentliche Urkunden.In der Praxis wird daher die Auflassung im Regelfall ebenfalls notariell beurkundet (obwohl materiell-rechtlich nach § 925 BGB keine Wirksamkeitsvoraussetzung).

5. V muss als Berechtigter eingetragen sein, damit die Eintragung vorgenommen wird.

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Ja!

Nach dem Grundsatz der Voreintragung (§ 39 GBO) soll die beantragte und bewilligte Eintragung nur vorgenommen werden, wenn der Berechtigte, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, auch als Berechtigter eingetragen ist. V ist hier als Berechtigter eingetragen. Bei richtiger Führung des Grundbuchs kann davon ausgegangen werden, dass der eingetragene Berechtigte auch der wahre Berechtigte ist. Der Grundsatz der Voreintragung dient daher als Nachweis dafür, dass die Verfügung vom materiell Berechtigten vorgenommen wurde.

6. Der Eintragung des K stehen keine Hindernisse entgegen.

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Genau, so ist das!

Die Eintragung ins Grundbuch setzt voraus: (1) Antrag, § 13 GBO, (2) Bewilligung des Betroffenen, §§ 19, 20 GBO, (3) Form, § 29 GBO, (4) Voreintragung, §§ 39, 40 GBO. Antragsberechtigt sind K und V. Die Auflassung kann durch die notarielle Beurkundung nachgewiesen werden, § 20 GBO. V ist auch als Berechtigter eingetragen. Nach Antragstellung kann K als neuer Eigentümer eingetragen werden.

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TRUD

Trude

20.5.2020, 18:37:43

Ich dachte man kann auch nach der Auflassung und vor der Eintragung ein Grundstück schon weiter veräußern, dann würde man ja auch nicht im Grundbuch stehen? Das hat zumindest die Lösung ein paar Fälle zuvor gesagt

Christian Leupold-Wendling

Christian Leupold-Wendling

22.5.2020, 16:02:15

Hi Trude, danke für die Frage! Du musst unterscheiden zwischen Eigentumserwerb und der Möglichkeit, weiterzuveräußern: Zum Erwerb eines Grundstücks gehört grundsätzlich auch die Eintragung ins Grundbuch - § 873 Abs. 1 BGB: „… Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.“ Die Weiterveräußerung ist möglich, wenn man entweder Eigentümer des Grundstücks ist (dafür müsste man aber grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen sein), oder wenn man von einem anderen dazu ermächtigt ist, das Grundstück zu veräußern (§ 185 BGB). Das ist wahrscheinlich der Fall, den Du meintest, oder?

CH

Christian

30.5.2020, 10:49:09

V muss bei dem dargestellten Sachverhalt nicht noch einmal explizit sein Einwilligung gegenüber dem Grundbuchamt erklären, da die Auflassung zweckmäßig ebenfalls notariell beurkundet wurde, die dritte oder vierte Frage sollte daher präzisiert werden.

Christian Leupold-Wendling

Christian Leupold-Wendling

18.6.2020, 16:07:37

Hi Christian, danke für die Anmerkung! Wir haben in dem entsprechenden Hinweistext darauf hingewiesen, dass in der Praxis die Auflassung häufig notariell beurkundet wird. Davon steht aber hier nichts im Sachverhalt. Das kann man also uE nicht unterstellen.

KR

Krisb

30.6.2020, 17:08:39

Was Christian oben meint, ist dass eine ausdrückliche Bewilligung des V, für den Fall, dass er den Antrag auf Eintragung gestellt hat, hier nicht zwingend nötig ist, da im Antrag die Bewilligung konkludent gesehen werden kann (sogenannter gemischter Antrag, dieser muss dann wiederum den Formvorschriften der 29 f. GBO entsprechen.

Vulpes

Vulpes

5.1.2021, 17:59:18

Ich glaube es wäre präziser zu sagen: Aussage: Grundsätzlich müsste der V der Eintragung des K in das Grundbuchamt zustimmen. Antwort: Die Ausssage stimmt. Denn im Falle einer Weigerung der Einwilligung in die Eintragung bei bestehendem Anspruch des K kann diese doch durch die Fiktion einer Eintragungsbewilligung ersetzt werden, oder nicht?

TY

t o m m y

5.1.2021, 18:13:26

ich weiß nicht genau was du meinst... spontan aus dem bauch heraus: wenn sich der voreigentümer weigert, muss man ihn eben auf erteilung der bewilligung verklagen. das dürfte eine WE sein, die nach 894 zpo vollstreckt wird. meinst du das? das ist aber nicht der normalfall, der hier im fall beschrieben werden soll

Vulpes

Vulpes

5.1.2021, 19:48:31

Ja genau das meine ich. Das ist doch aber eine Ausnahme vom Grundsatz, oder? Wenn bei Jurafuchs allgemein gefragt wurde, ob ein Normalfall zu einem bestimmten Ergebniss führt, war die Antwort oft: Nein aufgrund folgender Ausnahme an die man denken muss. Deswegen mein Einwand, weil wenn man an diese Ausnahme denkt, ist "muss" der V eben nicht zustimmen.

TY

t o m m y

5.1.2021, 20:03:46

ja, man koennte die ersetzung im wege des 894 wohl auch als ausnahme bezeichnen (dann gibts aber viele ausnahmen!). faend ich aber verwirrend; die zwangsvollstreckung spielt auf einer anderen ebene und ist ja keine 'ausnahme' von etwas, sondern dessen durchsetzung. aber das ist semantik... eine richtige ausnahme waere fuer mich eher § 22 gbo

Vulpes

Vulpes

5.1.2021, 20:07:09

Okey, hast mich überzeugt 😅

JURAFU

jurafuchsles

7.6.2022, 10:11:31

Was ist denn die Rechtsfolge, wenn diese verfahrensrechtlichen Vorschriften nicht eingehalten werden?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

1.7.2022, 11:10:00

Hallo jurafuchsles, da es sich bei der Eintragung in das Grundbuch um einen VA handelt, gilt wie sonst auch: Es liegt formelle Rechtswidrigkeit vor, aber nur im Ausnahmefall Nichtigkeit. Es ist also grundsätzlich irrelevant, ob die Verfahrensfehler gemacht wurden und ein Verstoß gegen die GBO vorliegt. Nichtig wäre die Eintragung zum Beispiel bei Eintragung durch einen unzuständige Beamten oder eine Privatperson oder wenn die Eintragung unter Androhung von Gewalt oder mittels Zwang erfolgt ist. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

IT

Itsajourney

3.1.2024, 22:38:19

Gilt § 129 lll BGB im Kontext des § 20 GBO auch bei § 29 GBO? Also was ich konkret fragen möchte: Genügt denn eine notarielle Beurkundung der Auflassung dem Formerfordernis des § 29 GBO?Danke schon mal im Voraus wer auch immer antwortet :)


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