Verfügungsbeschränkung 1

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

4. April 2025

8 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V lässt dem K sein Grundstück mit notarieller Beurkundung auf. K stellt den Eintragungsantrag. Vor Eintragung bezahlt K den Kaufpreis. Ebenfalls vor Eintragung wird über das Vermögen des V das Insolvenzverfahren eröffnet. Danach wird K im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

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Einordnung des Falls

Verfügungsbeschränkung 1

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens verliert V seine Verfügungsbefugnis.

Ja, in der Tat!

Nach § 80 Abs. 1 InsO verliert der Insolvenzschuldner mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens seine Verfügungsbefugnis. Diese geht auf den Insolvenzverwalter über.Zweck der Regelung: masseschmälernde Verfügungen des Insolvenzschuldners verhindern.

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2. Die Zeitspanne, die zwischen Auflassung und Eintragung vergeht, birgt Gefahren für den Auflassungsempfänger.

Ja!

Alle Tatbestandsvoraussetzungen der Übereignung nach §§ 873, 925 BGB müssen bis zur Eintragung des Erwerbers vorliegen. Dies ist problematisch, da zwischen Auflassung und Eintragung viel Zeit vergehen kann. In dieser Zeitspanne können sich Veränderungen ergeben, die die Tatbestandsmerkmale entfallen lassen: etwa weil der Veräußerer die Einigung widerruft, oder weil über das Vermögen des Veräußerers ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, in dessen Folge er seine Verfügungsbefugnis verliert, oder auch weil der Veräußerer anderweitig über das Grundstück verfügt.

3. K hat Eigentum an dem Grundstück erworben.

Genau, so ist das!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und V haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). K wurde in das Grundbuch eingetragen. Die Einigung bestand zu diesem Zeitpunkt fort. Jedoch war V nicht mehr verfügungsbefugt. Dies ist nach § 878 BGB jedoch unschädlich: War die Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend und wurde der Eintragungsantrag gestellt, so schadet die nachträgliche Verfügungsbeschränkung dem Auflassungsempfänger nicht, §§ 878 BGB, § 91 Abs. 2 InsO.

4. § 878 BGB bezweckt den Schutz des Auflassungsempfängers.

Ja, in der Tat!

Der Auflassungsempfänger ist in der Zeit zwischen Auflassung und Eintragung schutzwürdig. § 878 BGB nimmt dem Auflassungsempfänger bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 878 BGB das Risiko, kein Eigentum zu erlangen, weil der Veräußerer nach der Auflassung nicht mehr verfügungsbefugt ist. Dies ist an die Voraussetzungen geknüpft, dass die Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist und der Eintragungsantrag gestellt ist.Hintergrund dieser Voraussetzungen ist, dass die Parteien alles ihrerseits mögliche getan haben müssen, um die Rechtsänderung herbeizuführen.

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Fundstellen

Wellenhofer, 34. A., § 17 RdNr. 44f.

Herrler, in: Palandt, 79. A. 2020, § 878 RdNr. 1

Eine Besprechung von:

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