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Klassisches Klausurproblem

Verkäufer V schließt mit dem 17jährigen Käufer K einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Die Eltern des K sind damit einverstanden, wollen aber der Auflassung noch nicht zustimmen. K meint, die Zustimmung der Eltern sei ohnehin nicht notwendig.

Einordnung des Falls

Minderjähriger erwirbt Eigentumswohnung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K ist beschränkt geschäftsfähig.

Diese Rechtsfrage lösen 98,4 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

K ist 17 Jahre alt und damit nicht volljährig (§ 2 BGB). Er ist in der Geschäftsfähigkeit beschränkt (§ 106 BGB). Sofern eine Willenserklärung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft für den beschränkt Geschäftsfähigen ist, bedarf sie der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters (§ 107 BGB).

2. K bedurfte zum Abschluss des Kaufvertrags der Zustimmung seiner Eltern.

Diese Rechtsfrage lösen 93,9 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja, in der Tat!

Die Wirksamkeit eines von einem Minderjährigen geschlossenen Vertrages bestimmt sich nach §§ 107 bis 113 BGB. K erlangt durch den Kaufvertrag mit V nicht nur einen rechtlichen Vorteil (§ 107 BGB), da er sich durch den Vertrag zur Kaufpreiszahlung verpflichtet (§ 433 Abs. 2 BGB). Für den Abschluss des Kaufvertrags bedurfte K der Zustimmung seiner Eltern.

3. Die Eigentumsübertragung an einer Immobilie ist für den Minderjährigen stets "lediglich rechtlich vorteilhaft" (§ 107 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 78,2 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein!

Anders als im Mobiliarsachenrecht (dort ist die dingliche Einigung für den Minderjährigen aufgrund seines Eigentumerwerbs regelmäßig lediglich rechtich vorteilhaft) - gilt dies im Immobliarsachenrecht nicht uneingeschränkt. Zu beachten sind stets die Umstände des EInzelfalls. Der Erwerb eines Grundstücks etwa ist regelmäßig lediglich rechtlich vorteilhaft, selbst wenn das Grundstück dinglich belastet ist (z.B. durch öffentliche Lasten, Grundpfandrechte, einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch). Anders dagegen bei vermieteten Immobilien, da der Minderjährige gem. § 566 BGB in Rechte, aber auch Pflichten, des Vermieters eintritt.Das gleiche gilt für Wohnungseigentum, da die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Reihe von Pflichten beinhaltet.

4. Die Erklärung der Auflassung durch K bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung seiner Eltern.

Diese Rechtsfrage lösen 82,8 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

Ein Minderjähriger bedarf der Zustimmung seiner Eltern, wenn seine auf Eigentumsübertragung gerichtete Willenserklärung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist (§ 107 BGB).Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft: Zwar erwirbt der Minderjährige Eigentum, jedoch treffen ihn auch Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG müsste der Minderjährige dann z.B. die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums tragen und hierfür mit seinem gesamten Vermögen haften.

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FEL

felixspitz

5.3.2023, 12:53:13

Was ist, wenn das Eigentum weder vermietet wird, noch WEG Anwendung findet? Dann ist die Auflassung doch lediglich rechtlich vorteilhaft oder?

TI

Timurso

6.3.2023, 11:45:06

Ja.

<I

<isa_hh>

27.3.2023, 18:29:44

Bei Frage 3 passen Aussage und Erklärung nicht zusammen, wenn mich nicht alles täuscht.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

30.3.2023, 12:40:27

Danke Isa, wir haben die Antwort noch etwas verdeutlicht. Bei Immobilien muss man unterscheiden. Dingliche Lasten (zB Hypothek) oder die Grundsteuer wirken sich nicht auf das Vermögen des Minderjährigen aus. Vielmehr haftet er insoweit allein aus dem Grundstück, weswegen der Erwerb rechtlich vorteilhaft ist. Anders bei vermieteten Grundstücken. Dort tritt er mit Erwerb zugleich in das Mietverhältnis zum Mieter ein (§ 535 BGB). Ihn treffen dadurch u.a. Instandhaltungspflichten. Dass diese wirtschaftlich regelmäßig geringer sind als der Grundstückswert, ist unerheblich. Allein die rechtlichen Verpflichtungen sowie die persönliche Haftung des Minderjährigen mit seinem Vermögen genügt für die Annahme des rechtlichen Nachteils. Beste Grüße, Lukas

NI

Nils

30.8.2023, 11:48:11

Hier gehts es doch aber um einen Kaufvertrag, mich verwundert, dass nicht angesprochen wird, dass sich hieraus schon ein rechtlich nachteiliges Geschäft ergibt, sondern nur auf das WEG eingegangen wird.

NI

Nils

30.8.2023, 11:51:39

Hat sich erledigt, hab verkannt dass es nur um die Auflassung und nicht den Vertrag geht

QUIG

QuiGonTim

23.10.2023, 06:54:25

In der Aufzählung der Belastungen, die die die rechtliche Vorteilhaftigkeit nicht berühren, ist ein „Wohnungsrecht“ genannt. Was ist damit gemeint?

LELEE

Leo Lee

28.10.2023, 18:41:02

Hallo QuiGonTim, damit ist das dingliche Wohnrecht gem. § 1093 BGB (Fallgruppe der sog. beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten) gemeint. Der Minderjährige muss hier nur dulden, dass derjenige, dem dieses Recht eingeräumt wurde, das Grundstück/Haus bewohnt und ist ihm ggü. Nicht verpflichtet, da § 1093 BGB nur dinglich wirkt (Trennungsprinzip!). Mithin ist ein Grundstück, das mit einem Wohnrecht „belastet“ ist immer noch vorteilhaft für den Minderjährigen. Vertiefend hierzu kann ich dir die Lektüre von MüKo-BGB 9. Auflage, Spickhoff § 107 Rn. 57 ff. empfehlen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo


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