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Zivilrecht

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Widerruf & Verbraucherverträge

„Anfechtung“ eines Maklervertrages als Widerrufserklärung

„Anfechtung“ eines Maklervertrages als Widerrufserklärung

4. April 2025

11 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

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K meldet sich auf eine Anzeige des Portals Immoscout23. Weil das Objekt bereits verkauft ist, bietet Makler M ihm per E-Mail ein vergleichbares (online eingestelltes) Objekt an. In der Anzeige war M als Ansprechpartner bezeichnet und ein Hinweis auf eine Provision enthalten. K bittet M um einen Besichtigungstermin. Später kauft er das Objekt von V. Mit der Begründung, das Objekt sei mangelhaft, ficht K den Vertrag mit M wegen arglistiger Täuschung an.

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Einordnung des Falls

„Anfechtung“ eines Maklervertrages als Widerrufserklärung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Mit der Bitte um den Besichtigungstermin (K) sowie die Übermittlung der Adresse (M), haben K und M einen Maklervertrag geschlossen. Stand K diesbezüglich ein Widerrufsrecht zu (§§ 312g, Abs. 1 Alt. 2, 312c BGB)?

Genau, so ist das!

Der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts nach §§ 312g Abs. 1 Alt. 2, 312c BGB ist gemäß § 312 Abs. 1 BGB eröffnet, weil zwischen K als Verbraucher (§ 13 BGB) und M als Unternehmer (§ 14 BGB) ein Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB), der K zur Zahlung eines Preises verpflichtete. Der Maklervertrag der Parteien kam unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande (§ 312c Abs. 1, 2 BGB), weil nur per E-Mail kommuniziert wurde. Es handelt sich um ein im Rahmen eines Fernabsatzes organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem (§ 312c Abs. 1 a.E.), weil der Immoscout23 ist ausschließlich auf elektronische und telefonische Kontaktaufnahme angelegt ist. Näheres zum Vertragsschluss findest Du: hier!
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2. Die Erklärung des Widerrufs setzt voraus, dass der Verbraucher ausdrücklich das Wort „widerrufen“ verwendet (§ 355 Abs. 1 BGB).

Nein, das trifft nicht zu!

BGH: Es reiche aus, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringe, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen. Die Umstände des Einzelfalles könnten ergeben, dass auch die Erklärung eines Rücktritts als Widerrufs auszulegen sei. Seit 13.6.2014 fordert das Gesetz (dem Fall lag eine frühere Fassung zugrunde) in § 355 Abs. 1 S. 3 BGB, dass der Entschluss des Verbrauchers zum Widerruf eindeutig hervortreten muss. In der Sache werden aber die gleichen Anforderungen gestellt (Fritsche, in: MüKo BGB, § 355, RdNr. 47). Nicht ausreichen sollen nunmehr aber mehrdeutige Handlungen wie die Rücksendung der Ware oder die Zahlungsverweigerung.

3. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung enthält eine Widerrufserklärung (§ 355 Abs. 1 BGB).

Ja!

Eine Widerrufserklärung liegt vor, wenn der Entschluss des Verbrauchers zum Widerruf eindeutig hervortritt (§ 355 Abs. 1 S. 3 BGB). BGH: Die Anfechtungserklärung sei dahingehend auszugehen, dass der Widerruf erklärt sei. Wer eine auf einen bestimmten Vertrag gerichtete Erklärung wegen arglistiger Täuschung anfechte, mache damit hinreichend deutlich, dass er den entsprechenden Vertrag nicht gegen sich gelten lassen wolle (BGH, RdNr. 46). Daher sei in der Erklärung auch ein Widerruf zu sehen.

4. Der Makler hat einen Anspruch auf Wertersatz (§ 357a BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Aus § 357a Abs. 2 S. 1 BGB ergibt sich, dass der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für erbrachte Dienstleistungen nur zu leisten hat, wenn er vor der Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist. Ferner muss er ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnt. Folglich leistet der Unternehmer auf eigenes Risiko vor. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Makler nicht entsprechend belehrt, sodass eine Wertersatzpflicht ausgeschlossen war. § 357a BGB trat zum 28.05.2022 in Kraft. § 357a Abs. 2 BGB n.F. entspricht § 357 Abs. 8 S. 1 BGB a.F.
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Fundstellen

BGH 1/12/2017 , I ZR 198/15 , NJW 2017, 2337

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