Minderung / Rückforderung der Miete

Zivilrecht

Mietrecht

Gewährleistung

30. Januar 2025

8 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

M mietet von V eine Wohnung für monatlich €500. Im Winter fällt die Zentralheizung aufgrund eines Defekts aus. M bittet V um Reparatur. M kennt ihr Minderungsrecht, zahlt aber weiter die volle Miete, um das Verhältnis zu V nicht zu belasten. Als die Heizung zwei Monate später immer noch defekt ist, zahlt M nur noch eine um angemessene 20% geminderte Miete von €400 und verlangt Rückzahlung für die vergangenen zwei Monate.

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Einordnung des Falls

Minderung / Rückforderung der Miete

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Miete ist aufgrund des Defekts gemindert.

Ja!

Der Mieter ist insoweit von seiner Mietzahlungspflicht befreit, als die vermietete Sache einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 536 Abs. 1 BGB, Minderung). Die Miete ist dann schon kraft Gesetzes gemindert (kein Gestaltungsrecht). Auf ein Vertretenmüssen des Vermieters kommt es nicht an. Durch den Heizungsdefekt ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zumindest im Winter erheblich gemindert. Daraus folgt automatisch (ipso iure) eine Minderung der geschuldeten Miete um angemessene 20%.

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2. Der Mieter kann, wenn er trotz Kenntnis der Minderung zunächst die volle Miete zahlt, den überschießenden Teil stets noch zurückfordern.

Nein, das ist nicht der Fall!

Bei Zahlungen nach Eintritt des Mangels kann der Mieter einen Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB haben, denn in Höhe der Minderung fehlt es an einem Rechtsgrund für die Zahlung. Die Leistung kann jedoch nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende wusste, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war (§ jurafuchs.de/jqm38xw/kondiktionsausschluss-nach-%C2%A7-814-kenntnis-der-anfechtbarkeit-anfechtbar-durch-den-leistungsempfaenger-kenntnis-der-nichtschuld" class="underline">814 Alt. 1 BGB; Kenntnis der Nichtschuld). BGH: Der Kondiktionsausschluss des § jurafuchs.de/jqm38xw/kondiktionsausschluss-nach-%C2%A7-814-kenntnis-der-anfechtbarkeit-anfechtbar-durch-den-leistungsempfaenger-kenntnis-der-nichtschuld" class="underline">814 Alt. 1 BGB greife erst ein, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kenne, aus denen sich ergibt, dass er nicht verpflichtet ist, sondern auch wisse, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet. Der Leistende müsse also aus diesen Tatsachen nach der maßgeblichen Parallelwertung der Laiensphäre auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung gezogen haben (RdNr. 17). Dies sei etwa dann nicht der Fall, wenn der Mieter dachte, die Minderung erfordere eine Zustimmung des Vermieters.

3. M kann die zu viel gezahlte Miete der letzten zwei Monate zurückfordern.

Nein, das trifft nicht zu!

M kannte ihr Minderungsrecht und wusste, dass sie infolge des Defekts nicht die volle Miete schuldet. Indem sie dennoch die volle Summe zahlte, hat sie in Kenntnis der Nichtschuld geleistet, sodass eine Rückforderung ausgeschlossen ist (§ jurafuchs.de/jqm38xw/kondiktionsausschluss-nach-%C2%A7-814-kenntnis-der-anfechtbarkeit-anfechtbar-durch-den-leistungsempfaenger-kenntnis-der-nichtschuld" class="underline">814 Alt. 1 BGB). Um dies zu vermeiden, insbesondere auch bei Unsicherheit über die Höhe der Minderung, sollte die Miete in diesen Fällen lediglich unter dem Vorbehalt nachträglicher Rückforderung gezahlt werden. Dann steht der Rückforderung § jurafuchs.de/jqm38xw/kondiktionsausschluss-nach-%C2%A7-814-kenntnis-der-anfechtbarkeit-anfechtbar-durch-den-leistungsempfaenger-kenntnis-der-nichtschuld" class="underline">814 Alt. 1 BGB nicht entgegen.

4. M kann sich für die Zukunft nicht mehr auf die Minderung berufen, weil sie darauf durch die bisherige vorbehaltlose Zahlung verzichtet hat.

Nein!

Der Mieter verliert sein Minderungsrecht nur, wenn er (1) den Mangel bei Vertragsschluss kennt (§ 536b S. 1 BGB), (2) die Mietsache in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos annimmt (§ 536b S. 3 BGB) oder (3) seine Anzeigepflicht schuldhaft verletzt, sodass der Vermieter nicht Abhilfe schaffen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter einen Mangel erst nachträglich erkennt und ihn auch anzeigt, die Mietzahlung aber zunächst nicht mindert, wird – anders als nach früherem Mietrecht – § 536b BGB nicht analog angewendet. Ein Verlust des Minderungsrechts für die Zukunft durch vorbehaltlose Mietzahlung ist nur nach den allgemeinen Grundsätzen der Verwirkung möglich (§ 242 BGB). M hat ihr Minderungsrecht nicht durch die vorbehaltlose Zahlung in der Vergangenheit verloren; sie muss für die Zukunft bis zur Mangelbeseitigung nur eine um 20% geminderte Miete zahlen.

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Fundstellen

BGH 9/3/2018 , VIII ZR 100/18 , NZM 2018, 1018

BeckOK BGB/Wiederhold, 57. Ed. 1.2.2021 Rn. 112, BGB § 536 Rn. 112

MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rn. 33

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

s.t.

5.9.2021, 20:09:11

Ich finde es immerwieder realitätsfern, da das Risiko der Minderung als Ausschluss nach

814

zu qualifizieren. Durch die Minderung von bestimmter Zeit + ausbleibender Zahlung hat der Mieter das Problem, nach gewisser Summe vom Vermieter gekündigt zu werden.. das man das bei einem schlechten Wohnungsmarkt nicht eingehen möchte ist verständlich und nach

814

iwie auch nicht aufgefangen..

Artur

26.10.2021, 20:00:21

Kann ja unter Vorbehalt zahlen

BEBE

Benni Bertelmann

29.11.2022, 15:28:04

Ja die Zahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt ist der beste Weg, aber wie viele Mieter:innen wissen das? Letztlich ist

§ 814 BGB

in diesen Fällen oftmals eine „Bestrafung“ des/der gutmütigen Mieter:in…

Lorenz

30.9.2024, 18:23:27

Das Recht ist für die Wachsamen.

LENA

Lena

3.10.2023, 12:05:15

Müsste es bei (2) Vorbehaltlose Annahme der

Mietsache

- nicht 536b S.3 BGB sein?

Nora Mommsen

4.10.2023, 14:50:49

Hallo Lena, absolut richtig! Da hat sich ein Tippfehler eingeschlichen. Beste Grüße, Nora - für das

Jurafuchs

-Team

ELE

Elena10

14.12.2024, 18:23:11

Ich hätte eine Frage bezüglich dem Ausfall der Heizung. Gibt es eine bestimmte Tagesanzahl Voraussetzung wie lange die Heizung außer Betrieb sein muss? Tritt die Minderung auch schon ein, wenn sie beispielsweise nur einige Tage außer Betrieb war? Oder ist das nach dem Ermessen zu beurteilen?

LELEE

Leo Lee

15.12.2024, 14:02:17

Hallo Elena10, vielen Dank für die sehr gute und wichtige Frage! Das ist natürlich eine sehr spannende Frage, worauf es (leider) eine typisch juristische Antwort gibt: Es kommt darauf an! Denn kaum ein Thema wie die Heizung der Wohnung (im Ggs. zur Nutzung des Wassers) ist derart abhängig von der Jahreszeit/vom Wetter. Bei der Wiederinbetribenahem der Heizungsanlage (nach einem Abstellen) wird z.B. als Formel genutzt, dass die Wohnung für drei aufeinanderfolgenden Tage beheizt werden muss, um die gewöhnliche Raumtemperatur (d.h. um die 20 Grad) zu erreichen. Aber auch hierbei kommt es auf den

Einzelfall

an (Aufwand, Reparaturumfang etc.). Deshalb ist es hier umso wichtiger, nah am Fall mit dem SV zu arbeiten. Hier wirst du aber in der Klausur die entsprechenden Ausführungen kriegen, weshalb du dir keine Sorgen machen musst. Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre vom MüKo-BGB 9. Auflage, Häublein § 535 Rn. 93 sehr empfehlen :)! Liebe Grüße – für das

Jurafuchs

team – Leo

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1. Die Miete ist aufgrund des Defekts gemindert.

2. Der Mieter kann, wenn er trotz Kenntnis der Minderung zunächst die volle Miete zahlt, den überschießenden Teil stets noch zurückfordern.

3. M kann die zu viel gezahlte Miete der letzten zwei Monate zurückfordern.

4. M kann sich für die Zukunft nicht mehr auf die Minderung berufen, weil sie darauf durch die bisherige vorbehaltlose Zahlung verzichtet hat.

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