Mietrecht – Anfänglicher Mangel vor Übergabe
5. Juli 2025
26 Kommentare
4,7 ★ (15.334 mal geöffnet in Jurafuchs)
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V vermietet Ärztin A Räume zum Betrieb einer Praxis. Zwei Wochen nach Vertragsschluss und noch vor der Schlüsselübergabe erfahren sie, dass in dem Gebäude keine Praxis betrieben werden darf, weil es unter Denkmalschutz steht. V konnte das nicht wissen. A muss neue Räume suchen und verlangt von V Schadensersatz, weil sie durch die Öffnungsverzögerung einen Verdienstausfall erlitten hat.
Diesen Fall lösen 41,6 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.
Einordnung des Falls
Mietrecht – Anfänglicher Mangel vor Übergabe
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. A hat einen (verschuldensunabhängigen) Schadensersatzanspruch gegen V gem. § 536a Abs. 1 BGB, denn es liegt ein anfänglicher Mangel vor.
Nein, das trifft nicht zu!
2. A hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 311a Abs. 2 BGB wegen anfänglicher Unmöglichkeit.
Nein!
Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit 15.000 begeisterten Nutzern und 50.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!
Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
notwesanderson
17.12.2021, 17:11:18
Lukas_Mengestu
17.12.2021, 19:25:38
Hallo Kelly, bei § 536a Abs. 1 BGB musst Du zwischen anfänglichen Mängeln und nachträglichen Mängeln differenzieren. Für anfängliche Mängel haftet der Vermieter ver
schuldensunabhängig nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB. Beste Grüße, Lukas- für das Jurafuchs-Team
chuck lawris
13.2.2022, 13:32:44
War es nicht im Aufgabenkomplex vorher so, dass ein Kommentator darauf hinwies, dass es bei rechtlichen Mängeln auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt, sodass hier ein ver
schuldensunabhängiger SE-Anspruch aus 536a I Alt 1 entsteht?
Lukas_Mengestu
14.2.2022, 18:55:30
Hallo chuck lawris, in der Tat entspricht dies der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW-RR 2005, 958). Allerdings stellt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, wie hier der Denkmalschutz, keinen "
Rechtsmangel" iSv § 536 Abs. 3 BGB dar. Hiervon umfasst sind vielmehr ausschließlich Privatrechte. Insofern kommt hier das allgemeine
Leistungsstörungsrechtzum Tragen :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
chuck lawris
14.2.2022, 19:14:52
Lukas, bester Mann. Danke 👌
Lukas_Mengestu
14.2.2022, 22:11:27
😀
Timurso
9.2.2023, 17:40:16
Ist das wirklich ein Fall der anfänglichen
Unmöglichkeit? Die Übergabe der Mietsache ist ja möglich, nur die Nutzung durch die Mieterin nicht.
Nora Mommsen
11.2.2023, 12:43:00
Hallo Timurso, das kommt immer drauf an. Vorliegend wurden die Räume "zum Betrieb einer Praxis" vermietet. Da dies nicht möglich ist, scheitert die ge
schuldete Leistung. Daher liegt
anfängliche Unmöglichkeitvor. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team
evanici
3.9.2023, 17:19:15
Sprich: Die Schlüsselübergabe ändert alles und § 536a I F. 1 wäre anwendbar?
Florian
30.3.2025, 22:09:14
Würde ich so sehen, ja
StellaChiara
8.9.2023, 13:39:57
handelt es sich hier nicht um einen
rechtsmangel? dann wären die §§ 536 ff. BGB ab Vertragsschluss bereits anwendbar
Vanilla Latte
1.10.2023, 23:44:50
Hätte ich auch gedacht..
Dave K. 🦊
21.3.2024, 19:47:53
Wäre schön, wenn Jura Fuchs mal dazu Stellung beziehen würde!
jeci
9.4.2024, 16:34:18
Dazu findet sich unter einer älteren Frage die Antwort. Der Denkmalschutz scheint kein
Rechtsmangelzu sein, weil es sich um eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit handelt.
Jannik Domnick
1.2.2024, 15:40:43
Also im Rep haben wir gelernt, dass es mittlerweile h.M., ist dass §536a I auch dann anwendbar ist, wenn noch keine Gebrauchsüberlassung stattgefunden hat, da es letztlich für einen anfänglichen Mangel keinen Unterschied macht, ob die Gebrauchsüberlassung schon stattgefunden hat
Nora Mommsen
23.4.2024, 12:22:28
Hallo Janine Domnick, danke für deine Anmerkung! Diese Frage ist in der Rechtswissenschaft durchaus heiß umstritten. Es gibt durch eine starke Meinung, die vertritt, dass der § 536a BGB auch schon vor Überlassung der Mietsache Anwendung findet. Der BGH erzielt aber die Abgrenzung zum allgemeinen
Leistungsstörungsrechtdurch die Überlassung der Mietsache. Dies ist auch eine in der Literatur durchaus stark vertretene Ansicht. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team
HockHex
13.10.2024, 23:59:42
Könntet ihr den Streit vielleicht ergänzen oder in die Fragen einbauen? So war ich (ohne mich genau zu erinnern welche die hM und aM sind) etwa aufgeschmissen…
Amelie7
6.11.2024, 11:50:25
Eine Ergänzung fände ich ebenfalls gut!
Leau
25.3.2025, 12:52:02
+1.
iudexaquo
11.6.2025, 10:59:05
MüKo sagt dazu folgendes: Der Anwendungsbereich des § 536a BGB ist – entgegen der wohl hM – nicht auf die Zeit nach Überlassung der Sache beschränkt. Während § 536a den § 311a Abs. 2 bei Vorliegen eines
Rechtsmangels vollständig verdrängt, kommt es nach Ansicht des BGH bei anfänglichen unbehebbaren Sachmängeln für die Anwendbarkeit des § 536a auf die Überlassung der Mietsache an. Das überzeugt nicht. Für vertragsanfängliche Mängel der Mietsache ist, auch nach dem Willen des Gesetzgebers, § 536a lex specialis zu § 311a; und zwar nicht erst nach Überlassung der Mietsache. (Kommentierung unter § 536a BGB, der auf weitere Fundstellen verweist.)
An
21.4.2024, 12:53:12
wenn die Mieterin das so leicht rausfinden kann, müsste ein Vermieter, der gewerblich zu einem bestimmten zweck vermietet das doch jedenfalls wissen müssen oder? wieso wird das hier verneint?
Nora Mommsen
23.4.2024, 12:11:52
Hallo An, woher ergibt sich für dich, dass die Mieterin das leicht rausfinden kann? :) Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team
Lorenz
30.9.2024, 18:26:53
Ja, lebensnah/im Prozess wäre das wohl so. Aber pass auf, dass du den SV nicht änderst/interpretierst. Wenn das da so drin steht, ist das so.
Julian
2.4.2025, 14:27:30
Hier wurde nichts interpretiert, ist im Ergebnis aber auch egal. Im SV steht nichts zu einer schnellen Kenntnis der M, allerdings ist hier der SV sehr vage. Da aber innerhalb von 2 Wochen rausgefunden wurde, dass das Mietobjekt unter Denkmalschutz steht, ist dies zumindest ein sehr starkes Indiz, dass der Vermieter es hätte wissen müssen. @Jurafuchs es wäre schon, wenn Ihr den SV dahingehend präzisieren könntet, dass es ärgerlich ist, wegen solche Kleinigkeiten einen Fehler zu bekommen
