Silberfische in geringem Umfang begründen keinen Sachmangel


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V verkauft K eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Gewährleistung. Die Wohnung ist 19 Jahre alt und seit Errichtung nicht saniert worden. Bei Übergabe leben dort sechs Silberfischchen, was V weiß. Zwei Monate später sind es Hunderte. K wird sie nicht mehr los.

Einordnung des Falls

Silberfische in geringem Umfang begründen keinen Sachmangel

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Auch wenn die Kaufsache der vertraglich vorausgesetzten Verwendung (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB) entspricht, kann sich K darauf stützen, dass die Wohnung sich nicht zur gewöhnlichen Verwendung eignet (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB).

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Nein, das ist nicht der Fall!

OLG Hamm: Der Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB sei in Fällen, in denen dem Vertrag eine Zweckbestimmung zugrundeliegt, weder möglich noch erforderlich.

2. Die von V verkaufte Wohnung weist einen Sachmangel auf, da sie sich nicht für die vom Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).

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Nein, das trifft nicht zu!

OLG Hamm: Eine Eigentumswohnung, hinsichtlich derer sich keine abweichende Zweckbestimmung ergibt, müsse sich in erster Linie für Wohnzwecke von Menschen eignen. Geeignet sei sie, wenn sie eine Beschaffenheit aufweist, die bei Eigentumswohnungen üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.OLG Hamm: Der Erwerber einer 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Von den Tieren gehe auch keine Gefahr für Menschen aus. Die im Zeitpunkt der Übergabe (§ 446 S. 1 BGB) vorhandenen sechs Silberfischchen begründeten somit keinen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB.Seit 1.1.2022: § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB n.F. = § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F.

3. K kann Rückzahlung des Kaufpreises aus c.i.c. verlangen (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2, 249 BGB).

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Nein!

Das Kaufrecht enthält eine abschließende Regelung für pflichtwidriges Verhalten des Verkäufers, das sich auf die Kaufsache bezieht. Ausnahmen: wenn der Verkäufer 1) arglistig/vorsätzlich handelt oder 2) Beratungspflichten übernimmt. V hat jedoch nicht arglistig gehandelt. Das Verschweigen von Tatsachen begründet nur dann eine Haftung, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte. Das ist bei sechs Silberfischchen in der Wohnung nicht der Fall.

4. Trotz Ausschluss der Gewährleistung kann K vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 323, 346 Abs. 1 BGB), wenn V einen Sachmangel arglistig verschwiegen hat.

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Genau, so ist das!

Das ergibt sich aus § 444 BGB. Der Käufer soll vor einer unredlichen Freizeichnung des Verkäufers geschützt werden. Der Verkäufer kann jedoch die Haftung über § 444 BGB hinaus beschränken, indem er den Käufer über die den Mangel begründenden Umstände aufklärt. Denn wenn der Käufer einen Mangel kennt, kann er daraus keine Gewährleistungsrechte herleiten (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB).

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