Zubehör und wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

13. Oktober 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Mann vor einem Haus als Illustration für den Fall wesentliche Bestandteile Grundstück

K möchte ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück von V erwerben. Im Haus ist eine moderne Einbauküche eingebaut.

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Einordnung des Falls

Zubehör und wesentliche Bestandteile eines Grundstücks

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Wenn K Eigentum am Grundstück erwirbt, erwirbt er zugleich Eigentum am Einfamilienhaus (§ 94 Abs. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Wesentliche Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 93 BGB). D.h. eine Sache und ihre Bestandteile haben ein einheitliches rechtliches Schicksal. Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind nach § 94 Abs. 1 BGB alle mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen, insbesondere Gebäude. § 94 BGB enthält eine unwiderlegbare Sondervermutung zur Schaffung klarer Rechtsverhältnisse: Der Erwerbsinteressent soll durch Betrachtung des Grundstücks feststellen können, was zum Grundstück gehört. Das Einfamilienhaus ist als Gebäude fest mit dem Grundstück verbunden. Der Eigentumserwerb am Grundstück nach §§ 873, 925 BGB erstreckt sich auf das Einfamilienhaus. Man spricht auch vom Erwerb eines Hausgrundstücks.

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2. Wenn K Eigentum am Gebäude erwirbt, erwirbt er zugleich Eigentum an der Einbauküche (§ 94 Abs. 2 BGB).

Nein!

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Zur Herstellung eingefügt sind alle Teile, ohne die das Gebäude nach der (örtlichen) Verkehrsanschauung noch nicht fertiggestellt ist. In der Regel ist ein Haus bereits ohne Küche fertiggestellt. Wenn K Eigentum daran erwerben soll, müssen V und K sie separat übereignen (§ 929ff. BGB).

3. Wenn V und K keine Vereinbarung zur Küche treffen, ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auch auf die Küche erstrecken soll (§ 926 Abs. 1 BGB).

Genau, so ist das!

Ist ein Gegenstand als Zubehör zu qualifizieren und sind sich die Parteien über den Eigentumsübergang einig, so genügt nach § 926 BGB die Einigung (§ 926 Abs. 1 S. 1 BG). Übergabe und Übergabesurrogate sind dann nicht erforderlich. Zudem enthält § 926 Abs. 1 S. 2 BGB eine Zweifelsregelung: Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll. Zubehör sind bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil der Hauptsache sind, und die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einer dieser Bestimmungen entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 BGB). Die Hauptsache ist hier das Einfamilienhaus. Die Einbauküche dient dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses und steht zu diesem in einem räumlichen Verhältnis. Zu beachten sind jedoch auch regional abweichende Verkehrsauffassungen, die die Zubehöreigenschaft einer Einbauküche ausschließen können. Letztlich ist die Einordnung einer Einbauküche als Zubehör eine Einzelfallfrage. Da hier keine Angaben zur Verkehrsauffassung vorliegen, ist die Zubehöreigenschaft anzunehmen.

4. Die Küche ist nach § 93 BGB wesentlicher Bestandteil des Hauses.

Nein!

Neben § 94 BGB, der eine Sonderregelung für wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes enthält, ist § 93 BGB anwendbar. Nicht selten ist eine Sache zugleich wesentlicher Bestandteil nach § 93 und § 94 BGB. Wesentliche Bestandteile nach § 93 BGB sind Bestandteile, "die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere [Teil] zerstört oder in seinem Wesen verändert wird"(Wortlaut des § 93 BGB). Die Küche ließe sich hingegen ausbauen, ohne dass Küche oder Haus zerstört oder in ihrem Wesen verändert würden.

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Fundstellen

BGH 2/1/1990 , IX ZR 110/89 , BGH NJW-RR 1990, 586

Wellenhofer, 34. A., § 1 RdNr. 26, § 17 RdNr. 17.

Ellenberger, in: Palandt, 79. A. 2020, § 97 RdNr. 11.

Eine Besprechung von:

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