Zivilrecht

Sonstige vertragliche Schuldverhältnisse

Maklervertrag, §§ 652ff. BGB

Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB – Kausalität der Maklerleistung für Vertragsschluss (-)

Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB – Kausalität der Maklerleistung für Vertragsschluss (-)

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

A beauftragt M als Nachweismaklerin, ihr passende Eigentumswohnungen zu zeigen. In den von M ausgearbeiteten Exposés ist auch die Wohnung einer Bekannten B der A enthalten. A wusste bereits, dass B die Wohnung verkaufen möchte. A kauft die Wohnung von B.

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Einordnung des Falls

Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB – Kausalität der Maklerleistung für Vertragsschluss (-)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M könnte einen Anspruch auf einen Maklerlohn haben (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Der Anspruch auf den Maklerlohn hat vier Voraussetzungen. Zunächst muss (1) ein gültiger Maklervertrag zustandekommen. Dann muss der Makler die (2) Maklerleistung erbringen. (3) Der Hauptvertrag muss zustandekommen. (4) Zuletzt muss die Maklerleistung kausal für den Vertragsschluss sein.
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2. M hat A einen Immobilienkaufvertrag vermittelt (§ 652 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB).

Nein!

Ein Maklervertrag kann zwei verschiedene Leistungen des Maklers enthalten. Entweder einen Nachweis über eine Gelegenheit des Abschlusses eines Vertrags (sog. Nachweismakler) oder die Vermittlung eines Vertrags (sog. Vermittlungsmakler). Der Nachweismakler hat den Auftragsgeber in die Lage zu versetzen, in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag einzutreten. Der Vermittlungsmakler muss die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners für den Hauptvertrag herbeiführen. M als Nachweismaklerin hat A durch das Exposé eine Gelegenheit eines Abschlusses eines Immobilienkaufvertrags vermittelt.

3. Für die Wirksamkeit des Hauptvertrags bedarf es der Übereignung der Wohnung.

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Hauptvertrag ist der Vertrag zwischen dem Kunden (Auftraggeber) und dem Dritten. Voraussetzung ist nur ein wirksamer schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag zwischen dem Kunden und dem Dritten. Dies ist unabhängig von der Ausführung des Vertrags. A und B haben einen Immobilienkaufvertrag geschlossen. Dieser Vertrag stellt einen wirksamen Hauptvertrag dar.

4. Die Maklerleistung war kausal für diesen Vertragsabschluss.

Nein, das trifft nicht zu!

Voraussetzung ist, dass die Maklerleistung für das Zustandekommen des Hauptvertrags zumindest mitursächlich war. Dieses Kriterium wird bei einer Vorkenntnis verneint. Nötig ist eine Vorkenntnis (1) des Vertragsobjekts als solches und (2) der Vertragsgelegenheit selbst. A wusste, dass B ihre Wohnung verkaufen will. Sie kannte also Vertragsobjekt (die Wohnung) und die Vertragsgelegenheit. Die Maklerleistung der M war somit nicht kausal für den Hauptvertrag.

5. M hat keinen Provisionsanspruch.

Ja!

Zwischen M und A besteht ein wirksamer Maklervertrag. M hat die Maklerleistung (Vermittlung einer Gelegenheit des Abschlusses) erbracht. Zwischen A und B besteht allerdings wirksamer Hauptvertrag. Dafür war aber Ms Maklerleistung nicht kausal. Der Anspruch auf Maklerlohn besteht nicht.
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Natze

Natze

7.12.2023, 18:07:28

bestehen denn anderweitige Aufwandsentschädigungen bei einem unterbliebenen Vertragserfolg? irgendwo sind sie mir doch etwas schutzlos gestellt.

MayonnaiseOperator

MayonnaiseOperator

7.12.2023, 23:47:11

Der Makler selbst ist in einer eher schwachen Position - drum wird vieles in der Praxis über die AGB gelöst. § 652 II BGB regelt passend zu deiner Frage möglichen Ansprüche für

frustrierte Aufwendungen

des Maklers gegen den Kunden. § 652 II BGB: „Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.“ Hierzu kannst du im Looschelders, SchuldR BT, 18.A.2023 (§ 37) oder im Medicus/Lorenz, SchuldR BT, 18.A.2018 (§ 44) weiteres lesen. :)

Natze

Natze

7.12.2023, 23:50:09

Vielen Dank dir 😌


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