+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V ist Eigentümer zweier Grundstücke (Flurnummern 13 und 31). V möchte K das Grundstück mit der Flurnummer 13 verkaufen. Im Kaufvertrag und der Auflassungsurkunde steht fälschlicherweise "Flurnummer Nr. 31". K wird als Eigentümer des Grundstücks Nr. 31 im Grundbuch eingetragen.

Einordnung des Falls

falsa demonstratio beim Grundstückserwerb

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Erklärungen von V und K sind auf die Auflassung am Grundstück Nr. 31 gerichtet.

Diese Rechtsfrage lösen 75,9 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die dingliche Einigung (Auflassung) kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Angebot und Annahme sind dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben auszulegen (§§ 133, 157 BGB).Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13. Auch ein objektiver Empfänger in der Position des K musste davon ausgehen, dass V das für K interessante Grundstück Nr. 13 meinte. Die Falschbezeichnung schadet nicht (falsa demonstratio non nocet). Dasselbe gilt für die Annahme des K: Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für den objektiven Erklärungsempfänger in der Position des V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich. Die falsche Bezeichnung schadet auch hier nicht (falsa demonstratio non nocet).

2. Die Erklärungen von V und K sind auf die Auflassung am Grundstück Nr. 13 gerichtet.

Diese Rechtsfrage lösen 92,5 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja, in der Tat!

Die dingliche Einigung (Auflassung) kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Angebot und Annahme sind dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben auszulegen (§§ 133, 157 BGB).Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13. Auch ein objektiver Empfänger in der Position des K musste davon ausgehen, dass V das für K interessante Grundstück Nr. 13 meinte. Die Falschbezeichnung schadet nicht (falsa demonstratio non nocet). Dasselbe gilt für die Annahme des K: Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für den objektiven Erklärungsempfänger in der Position des V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich. Die falsche Bezeichnung schadet auch hier nicht (falsa demonstratio non nocet).

3. K hat einen Anspruch auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks mit der Flurnummer 13 (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 83,6 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja!

Ein Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1BGB setzt voraus, dass der Grundstückskaufvertrag formwirksam ist (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).Die notarielle Beurkundung liegt hier jedoch nur für Grundstücknr. 31 vor, nicht für Grundstücknr. 13. Nach allgemeiner Ansicht, der auch der BGH folgt, ist dies bei einer gemeinschaftlichen Falschbezeichnung jedoch unschädlich: Es genügt, wenn das objektiv Erklärte (Grundstücknr. 31) die Form des § 311b BGB erfüllt. Dies ist hier der Fall. Die Schutzzwecke des §311b BGB (Warn-, Schutzfunktion) werden auch in diesem Fall erfüllt. Bedenken bestehen nur im Hinblick auf die Beweissicherungsfunktion. In den Fällen der falsa demonstratio ist dies nach Ansicht des BGH jedoch hinzunehmen, da dem Urkundeninhalt bei der Auslegung ohnehin nur Indizfunktion zukomme.

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Jasmin

Jasmin

20.11.2020, 21:23:55

Wie spielt denn hier die Andeutungstheorie rein? Ich dachte, das wäre hier ein Fall, bei dem das eigentlich Gewollte zumindest eine Andeutung im notariell beurkundeten Vetrag gefunden haben muss?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

21.4.2021, 17:24:24

Hallo Jasmin, die Fälle der "falsa demonstratio non nocet" stellen einen Ausnahmefall der Andeutungstheorie dar. Hier benötigt es insofern keines Anhaltspunktes in der notariellen Urkunde. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Vulpes

Vulpes

5.1.2021, 13:37:02

Ist es wirklich richtig zu sagen, dass V und K die Auflassung am Grundstück Nr. 13 erklärt haben? Eigebtlich haben sie dir Auflassung des Grundstücks Nr. 31 erklärt. Nachdem Grundsatz falsa demontratio non nocet ist diese trozdem auf einen Anspruch zum Eigentumserwerb an der Nr. 13 gerichtet. Dir Behauptung, dass sir das auch erklärt haben finde ich irre führend. Mir war klar, dass die Auflassung auf Nr. 13 gerichtet wird weil dieses Grundstück gemeint war, aber ich bin nicht der Meinung, dass das beide auch objektiv erklärt hätten.

JM

Johnny Monaco

27.10.2021, 13:46:32

Meiner Ansicht nach ist die erste Frage dahingehend auch nicht eindeutig gestellt und verwirrt diesbezüglich.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

19.11.2021, 11:43:44

Hallo ihr beiden, ihr habt recht, dass die Besonderheit der falsa demonstratio non nocet gerade darin liegt, dass obwohl objektiv etwas anderes erklärt wird (Nr. 31), der subjektive Wille der Parteien maßgeblich ist, da dieser übereinstimmt. Wir haben die Frage insoweit etwas umformuliert, um Missverständnisse zu vermeiden. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Daniil

Daniil

1.7.2021, 11:57:45

Mir ist klar, dass die Sachverhalte bewusst kurz gehalten werden müssen, aber kann man hier wirklich bereits von einer falsa demonstratio ausgehen oder wäre das bei dieser Darstellung Sachverhaltsquetsche? Schließlich wird nirgends der tatsächliche Wille des K dargestellt. Dem Bearbeiter ist nicht bekannt, ob V sich nicht bereits bei der dinglichen Einigung oder im Rahmen der Vorverhandlungen versprochen hat.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

2.7.2021, 17:21:53

Vielen Dank für Deine Rückfrage, Daniil. Bei unseren Fällen gibt es - anders als bei den "echten" Klausuren - die Besonderheit, dass wir neben den Angaben im Text in der Regel zu jedem Fall eine Zeichnung haben (bzw. erstellen werden). Dabei ist zu beachten, dass auch die sich aus der Zeichnung ergebenden Informationen Teil des Sachverhaltes sind. Aus dem Bild ergibt sich hier, dass beide Parteien den Willen haben, einen Kaufvertrag bzgl. des Grundstücks mit der Nummer 13 schließen zu wollen. Deshalb kann man hier die falsa demonstratio unproblematisch bejahen. In einem Klausursachverhalt müsste diese Information natürlich in Textform wiedergegeben sein, da die heutigen Klausuren noch auf grafische Darstellungen verzichten :-D. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

NO

notwesanderson

13.12.2021, 18:00:25

Wieso werden eigentlich überwiegend männliche Personen dargestellt? 👎🏼

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

13.12.2021, 18:16:00

Liebe Kelly, vielen Dank für den Hinweis. Bei dem Fall muss ich Dich um ein wenig Nachsicht bitten. Der Fall (und die zugrundeliegende Illustration) stammen noch aus den Anfangstagen von Jurafuchs. In der Tat haben wir vor drei Jahren den Fehler gemacht, den viele Lehr- und Fallbücher heute noch machen, nämlich die juristische Welt deutlich zu einseitig (insb. männlich) darzustellen. Heute sind wir zum Glück um 3 Jahre an Erfahrung reicher. Wir bemühen uns insoweit täglich, dieses anfängliche Ungleichgewicht durch eine Vielzahl von diverseren Fallgestaltungen wieder wettzumachen, sodass wir die Vielfalt der Gesellschaft letztlich auch in Gänze in unseren Fällen wiederspiegeln. Um euch gleichzeitig aber ein möglichst umfangreiches Angebote zu bieten, haben wir uns letztlich dagegen entschieden, bereits erstellte Fälle zu löschen. Viel Spaß weiterhin und beste Grüße Lukas - für das Jurafuchs-Team


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