falsa demonstratio beim Grundstückserwerb
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V ist Eigentümer zweier Grundstücke (Flurnummern 13 und 31). V möchte K das Grundstück mit der Flurnummer 13 verkaufen. Im Kaufvertrag und der Auflassungsurkunde steht fälschlicherweise "Flurnummer Nr. 31". K wird als Eigentümer des Grundstücks Nr. 31 im Grundbuch eingetragen.
Einordnung des Falls
falsa demonstratio beim Grundstückserwerb
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Die Erklärungen von V und K sind auf die Auflassung am Grundstück Nr. 31 gerichtet.
Nein, das ist nicht der Fall!
Die dingliche Einigung (Auflassung) kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Angebot und Annahme sind dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben auszulegen (§§ 133, 157 BGB).Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13. Auch ein objektiver Empfänger in der Position des K musste davon ausgehen, dass V das für K interessante Grundstück Nr. 13 meinte. Die Falschbezeichnung schadet nicht (falsa demonstratio non nocet). Dasselbe gilt für die Annahme des K: Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für den objektiven Erklärungsempfänger in der Position des V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich. Die falsche Bezeichnung schadet auch hier nicht (falsa demonstratio non nocet).
2. Die Erklärungen von V und K sind auf die Auflassung am Grundstück Nr. 13 gerichtet.
Ja, in der Tat!
Die dingliche Einigung (Auflassung) kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Angebot und Annahme sind dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben auszulegen (§§ 133, 157 BGB).Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13. Auch ein objektiver Empfänger in der Position des K musste davon ausgehen, dass V das für K interessante Grundstück Nr. 13 meinte. Die Falschbezeichnung schadet nicht (falsa demonstratio non nocet). Dasselbe gilt für die Annahme des K: Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für den objektiven Erklärungsempfänger in der Position des V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich. Die falsche Bezeichnung schadet auch hier nicht (falsa demonstratio non nocet).
3. K hat einen Anspruch auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks mit der Flurnummer 13 (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ja!
Ein Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1BGB setzt voraus, dass der Grundstückskaufvertrag formwirksam ist (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).Die notarielle Beurkundung liegt hier jedoch nur für Grundstücknr. 31 vor, nicht für Grundstücknr. 13. Nach allgemeiner Ansicht, der auch der BGH folgt, ist dies bei einer gemeinschaftlichen Falschbezeichnung jedoch unschädlich: Es genügt, wenn das objektiv Erklärte (Grundstücknr. 31) die Form des § 311b BGB erfüllt. Dies ist hier der Fall. Die Schutzzwecke des §311b BGB (Warn-, Schutzfunktion) werden auch in diesem Fall erfüllt. Bedenken bestehen nur im Hinblick auf die Beweissicherungsfunktion. In den Fällen der falsa demonstratio ist dies nach Ansicht des BGH jedoch hinzunehmen, da dem Urkundeninhalt bei der Auslegung ohnehin nur Indizfunktion zukomme.
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Jasmin
20.11.2020, 21:23:55
Wie spielt denn hier die
Andeutungstheorie rein? Ich dachte, das wäre hier ein Fall, bei dem das eigentlich Gewollte zumindest eine Andeutung im notariell beurkundeten Vetrag gefunden haben muss?
Lukas_Mengestu
21.4.2021, 17:24:24
Ist es wirklich richtig zu sagen, dass V und K die Auflassung am Grundstück Nr. 13 erklärt haben?
Eigebtlich haben sie dir Auflassung des Grundstücks Nr. 31 erklärt. Nachdem Grundsatz falsa demontratio non nocet ist diese trozdem auf einen Anspruch zum Eigentumserwerb an der Nr. 13 gerichtet. Dir Behauptung, dass sir das auch erklärt haben finde ich irre führend.
Mir war klar, dass die Auflassung auf Nr. 13 gerichtet wird weil dieses Grundstück gemeint war, aber ich bin nicht der Meinung, dass das beide auch objektiv erklärt hätten.
Johnny Monaco
27.10.2021, 13:46:32
Lukas_Mengestu
19.11.2021, 11:43:44
Mir ist klar, dass die Sachverhalte bewusst kurz gehalten werden müssen, aber kann man hier wirklich bereits von einer falsa demonstratio ausgehen oder wäre das bei dieser Darstellung Sachverhaltsquetsche?
Schließlich wird nirgends der tatsächliche Wille des K dargestellt. Dem Bearbeiter ist nicht bekannt, ob V sich nicht bereits bei der dinglichen Einigung oder im Rahmen der Vorverhandlungen versprochen hat.
Lukas_Mengestu
2.7.2021, 17:21:53
notwesanderson
13.12.2021, 18:00:25
Wieso werden eigentlich überwiegend männliche Personen dargestellt? 👎🏼
Lukas_Mengestu
13.12.2021, 18:16:00
erikxxx
1.3.2024, 17:11:02
Kann K auch die Eintragung als Eigentümer des Grundstücks Nr. 13 verlangen, wenn er bereits als Eigentümer des Grundstückes Nr. 31 eingetragen ist? Denn hätte K beide Grundstücke im Eigentum und der Verkäufer keins mehr und lediglich einmal den Kaufpreis erhalten. Und was wäre, wenn K das Grundstückes Nr. 31 bereits verkauft hat.
Leo Lee
4.3.2024, 13:11:55
erikxxx
4.3.2024, 14:53:40
DaHe92
11.4.2024, 17:10:01
Ich frage mich ob es in irgendeiner Weise eine Verjährungsfrist in einem Fall von "
falsa demonstratio non nocet
" gibt und mit der Berichtigung des Fehlers im Grundbuch. Falls der Fehler der Verwechslung erst nach über 30 Jahren oder mehr auffällt? Es kann angehen, dass die beiden Grundstücke nach vielen einen unterschiedlichen Wert haben und jemand hieraus nun Profit ziehen könnte?
Inwiefern stellt die
Übereignung der falschen Parzelle möglicherweise eine mangelhafte
Übereignung der richtigen Parzelle dar? wenn der Käufer zB die falsche Parzelle als Erfüllung angenommen hat
Hallo Jasmin, die Fälle der "
falsa demonstratio non nocet
" stellen einen Ausnahmefall der
Andeutungstheorie dar. Hier benötigt es insofern keines Anhaltspunktes in der notariellen Urkunde. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Meiner Ansicht nach ist die erste Frage dahingehend auch nicht eindeutig gestellt und verwirrt diesbezüglich.
Hallo ihr beiden, ihr habt recht, dass die Besonderheit der
falsa demonstratio non nocet
gerade darin liegt, dass obwohl objektiv etwas anderes erklärt wird (Nr. 31), der subjektive Wille der Parteien maßgeblich ist, da dieser übereinstimmt. Wir haben die Frage insoweit etwas umformuliert, um Missverständnisse zu vermeiden. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Vielen Dank für Deine Rückfrage, Daniil. Bei unseren Fällen gibt es - anders als bei den "echten" Klausuren - die Besonderheit, dass wir neben den Angaben im Text in der Regel zu jedem Fall eine Zeichnung haben (bzw. erstellen werden). Dabei ist zu beachten, dass auch die sich aus der Zeichnung ergebenden Informationen Teil des Sachverhaltes sind. Aus dem Bild ergibt sich hier, dass beide Parteien den Willen haben, einen Kaufvertrag bzgl. des Grundstücks mit der Nummer 13 schließen zu wollen. Deshalb kann man hier die falsa demonstratio unproblematisch bejahen. In einem Klausursachverhalt müsste diese Information natürlich in Textform wiedergegeben sein, da die heutigen Klausuren noch auf grafische Darstellungen verzichten :-D. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Liebe Kelly,
vielen Dank für den Hinweis. Bei dem Fall muss ich Dich um ein wenig Nachsicht bitten. Der Fall (und die zugrundeliegende Illustration) stammen noch aus den Anfangstagen von Jurafuchs. In der Tat haben wir vor drei Jahren den Fehler gemacht, den viele Lehr- und Fallbücher heute noch machen, nämlich die juristische Welt deutlich zu einseitig (insb. männlich) darzustellen. Heute sind wir zum Glück um 3 Jahre an Erfahrung reicher. Wir bemühen uns insoweit täglich, dieses anfängliche Ungleichgewicht durch eine Vielzahl von diverseren Fallgestaltungen wieder wettzumachen, sodass wir die Vielfalt der Gesellschaft letztlich auch in Gänze in unseren Fällen wiederspiegeln. Um euch gleichzeitig aber ein möglichst umfangreiches Angebote zu bieten, haben wir uns letztlich dagegen entschieden, bereits erstellte Fälle zu löschen.
Viel Spaß weiterhin und beste Grüße
Lukas - für das Jurafuchs-Team
Hallo erikxxx,
vielen Dank für die sehr gute Frage! Wenn K als Eigentümer von Nr. 31 eingetragen wird, ist er zwar bereichert, allerdings ist Nr. 31 nicht der Inhalt der Leistung/des Vertrags gewesen (
falsa demonstratio non nocet
!). D.h., Inhalt des Vertrags (433, 311b I 1) war – unbeschadet der Bezeichnung als Nr. 31 – die
Übereignung bzw. Eintragung der Nr. 13. D.h., wenn K noch nicht Eigentümer der Nr. 13 geworden ist (was ihm jedoch aufgrund des Vertrags zusteht), kann er sehr wohl noch die
Übereignung von Nr. 13 verlangen. Dass er bereits Nr. 31 hat, ist insofern egal (war nicht Gegenstand des Vertrags)! Wenn K das Grundstück bereits verkauft hat, der V seine Nr. 31 zurück möchte, dann ist die Leistung (z.B. aus Bereicherungsrecht) unmöglich. Dann gibt es immer die Möglichkeit, dass der K immer noch Wertersatz (818 II) leisten muss bzw. über 816 I, II seinen Ertrag (i.Ü. ggf. sogar den Gewinn) herausgeben muss! Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre vom Beck-OK BGB, Möslein § 133 Rn. 33 sehr empfehlen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo
Hallo @[Leo Lee](213375)
leider ist es nicht der Beck-OK, sondern der BeckOGK und dort wird die Parzellenverwechslung in der Rn. 36.1 direkt angesprochen. Danke für den Hinweis! Ich habe noch eine weiterführende Frage.
Bei dem Fall, dass K über die
Übereignung der Parzelle 31 fordert, welche Einreden würden dann V zustehen, bzw. hätte dieser Einreden aus der vorherigen Übertragung von Parzelle 31 welche? § 275 BGB wäre eigentlich ausgeschlossen, da die
Übereignung der Parzelle 12 weiterhin möglich ist.
Weiterhin habe ich § 313 II BGB gedacht, da kann der Vertrag also angepasst werden und in Absatz 2 wird explizit nach ein Irrtum erwähnt.
Kurzgesagt, kann V irgendwie verhindern, dass er die Parzelle 13 an K übertragen muss?
leicht
84,0 %
