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V ist Eigentümer zweier Grundstücke (Flurnummern 13 und 31). V möchte K das Grundstück mit der Flurnummer 13 verkaufen. Im Kaufvertrag und der Auflassungsurkunde steht fälschlicherweise "Flurnummer Nr. 31". K wird als Eigentümer des Grundstücks Nr. 31 im Grundbuch eingetragen.

Einordnung des Falls

falsa demonstratio beim Grundstückserwerb

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Erklärungen von V und K sind auf die Auflassung am Grundstück Nr. 31 gerichtet.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die dingliche Einigung (Auflassung) kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Angebot und Annahme sind dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben auszulegen (§§ 133, 157 BGB).Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13. Auch ein objektiver Empfänger in der Position des K musste davon ausgehen, dass V das für K interessante Grundstück Nr. 13 meinte. Die Falschbezeichnung schadet nicht (falsa demonstratio non nocet). Dasselbe gilt für die Annahme des K: Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für den objektiven Erklärungsempfänger in der Position des V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich. Die falsche Bezeichnung schadet auch hier nicht (falsa demonstratio non nocet).

2. Die Erklärungen von V und K sind auf die Auflassung am Grundstück Nr. 13 gerichtet.

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Ja, in der Tat!

Die dingliche Einigung (Auflassung) kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande. Angebot und Annahme sind dem wahren Willen und dem objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrssitte und Treu und Glauben auszulegen (§§ 133, 157 BGB).Dem Wortlaut zufolge wollte V Grundstück Nr. 31 verkaufen. Sein wahrer Wille bezog sich jedoch auf Grundstück Nr. 13. Auch ein objektiver Empfänger in der Position des K musste davon ausgehen, dass V das für K interessante Grundstück Nr. 13 meinte. Die Falschbezeichnung schadet nicht (falsa demonstratio non nocet). Dasselbe gilt für die Annahme des K: Der wahre Wille des K war hier auf den Kauf des Grundstücks Nr. 13 gerichtet. Dies war auch für den objektiven Erklärungsempfänger in der Position des V wegen des Interesses des K an Nr. 13 ersichtlich. Die falsche Bezeichnung schadet auch hier nicht (falsa demonstratio non nocet).

3. K hat einen Anspruch auf Übereignung und Übergabe des Grundstücks mit der Flurnummer 13 (§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB).

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Ja!

Ein Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1BGB setzt voraus, dass der Grundstückskaufvertrag formwirksam ist (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).Die notarielle Beurkundung liegt hier jedoch nur für Grundstücknr. 31 vor, nicht für Grundstücknr. 13. Nach allgemeiner Ansicht, der auch der BGH folgt, ist dies bei einer gemeinschaftlichen Falschbezeichnung jedoch unschädlich: Es genügt, wenn das objektiv Erklärte (Grundstücknr. 31) die Form des § 311b BGB erfüllt. Dies ist hier der Fall. Die Schutzzwecke des §311b BGB (Warn-, Schutzfunktion) werden auch in diesem Fall erfüllt. Bedenken bestehen nur im Hinblick auf die Beweissicherungsfunktion. In den Fällen der falsa demonstratio ist dies nach Ansicht des BGH jedoch hinzunehmen, da dem Urkundeninhalt bei der Auslegung ohnehin nur Indizfunktion zukomme.

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