+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Käufer K und Verkäufer V erklären die Auflassung über ein Grundstück. Aufgrund eines Fehlers des Grundbuchamts wird X als Eigentümer eingetragen.
Einordnung des Falls
Divergenz von Einigung und Eintragung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. K hat Eigentum an dem Grundstück erworben.
Nein, das ist nicht der Fall!
Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus:
(1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch,
(3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB,
(4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers.K und V haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). Jedoch wurde X statt K ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung soll die an einem Grundstück bestehenden dinglichen Rechte publik machen. Daher muss die Eintragung sich inhaltlich mit der Auflassung decken. Ist dies nicht der Fall, so tritt die beabsichtigte Rechtsänderung nicht ein.
2. X hat Eigentum an dem Grundstück erworben.
Nein, das trifft nicht zu!
Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus:
(1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch,
(3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB,
(4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers.Hier liegt schon keine Auflassung vor. Zwar wurde X als Eigentümer eingetragen, jedoch führt nur das kumulative und sich deckende Vorliegen von Auflassung und Eintragung die Rechtsänderung herbei.
3. K hat gegen X einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB).
Nein!
Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB setzt voraus:
(1) Unrichtigkeit des Grundbuchs,
(2) Anspruchsberechtigung,
(3) Buchberechtigter als Verpflichteter,
(4) Keine Einwendungen.
Zu 1: Das Grundbuch ist unrichtig, wenn eine Divergenz zwischen formeller und materieller Grundbuchlage besteht. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn eine Divergenz zwischen formeller und materieller Grundbuchlage besteht. Formell ist X als Eigentümer eingetragen, materiell ist nach wie vor V Eigentümer. Das Grundbuch ist also unrichtig. K ist jedoch nicht Anspruchsberechtigter. Da er (noch) nicht Eigentümer geworden ist, ist er durch die falsche Eintragung auch nicht belastet.
4. V hat gegen X einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB).
Genau, so ist das!
Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB setzt voraus:
(1) Unrichtigkeit des Grundbuchs,
(2) Anspruchsberechtigung,
(3) Buchberechtigter als Verpflichteter,
(4) Keine Einwendungen.
Zu 1: Das Grundbuch ist unrichtig, wenn eine Divergenz zwischen formeller und materieller Grundbuchlage besteht. Formell ist X als Eigentümer eingetragen, materiell ist nach wie vor V Eigentümer. Das Grundbuch ist also unrichtig. V ist Anspruchsberechtigter, da sein Eigentumsrecht durch die falsche Eintragung belastet ist. X ist als Buchberechtiger auch der Verpflichtete. X kann keine Einwendungen geltend machen.
