Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Mietrecht

19. April 2025

1 Kommentar

4,7 ★ (11.655 mal geöffnet in Jurafuchs)

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K mietet eine Wohnung von B. Bei Einzug ist die Wohnung nicht renoviert, was auch im Vertrag festgehalten wird. Nach den AGB des Mietvertrags muss K - ohne Einschränkungen - Schönheitsreparaturen durchführen. K verlangt von B die Renovierung der Wohnung.

Diesen Fall lösen 68,7 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Anspruch des K gegen B auf Renovierung der Wohnung ist durch die Klausel in den AGB ausgeschlossen.

Nein, das trifft nicht zu!

Nach der im deutschen Zivilrecht grundsätzlich herrschenden Vertragsfreiheit können die Parteien vom Gesetz abweichende Regelungen ihres Vertragsverhältnisses treffen. Werden solche Regelungen durch AGB einer Partei auferlegt, müssen sie aber den Erfordernissen der §§ 305ff. BGB genügen. Nach ständiger Rechtsprechung hält die Verpflichtung des Mieters in AGB zu Schönheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB nicht stand, wenn ihm die Wohnung wie hier unrenoviert überlassen worden ist. Die AGB-Klausel steht einem Anspruch des K auf Renovierung daher nicht entgegen (RdNr. 15).

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und tausende Fälle wie diesen selbst lösen.

Erhalte uneingeschränkten Zugriff alle Fälle und erziele Spitzennoten in
Jurastudium und Referendariat.

Jetzt kostenlos testen

2. Weil die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist, richtet sich der Anspruch des K nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Ja!

Rechtsfolge einer unwirksamen AGB-Klausel ist nach § 306 Abs. 2 BGB, dass die gesetzlichen Regelungen an ihre Stelle treten - hier die Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Vorschrift verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Weicht der Zustand nachteilig vom vertragsgemäßen Zustand ab, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederherstellung dieses vertragsgemäßen Zustands. Der Anspruch ist fällig, sobald objektiv ein Renovierungsbedarf besteht.

3. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache (§ 535 BGB) ist eine vollständig renovierte Wohnung.

Nein, das ist nicht der Fall!

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand bestimmt sich, soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks - hier der Nutzung als Wohnung - und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung. BGH: Werde die Wohnung in einem unrenovierten Zustand überlassen, sei dies regelmäßig der vertragsgemäße Zustand, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist. Der Annahme, der Einzugszustand sei der Soll-Zustand, stehe auch nicht entgegen, dass die Verschlechterung (Abnutzung) der Mietsache einer Nutzung als Wohnung zwingend immanent sei (RdNr. 21ff.).

4. K hat nur einen Anspruch auf Herstellung des unrenovierten Zustands bei Einzug.

Nein, das trifft nicht zu!

Auch wenn K diesen Zustand bei Einzug als vertragsgemäß akzeptiert hat, können ihm nicht jegliche Ansprüche wegen eines natürlicherweise eintretenden weiteren Verschleißes abgesprochen werden. BGH: Die Wiederherstellung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Zustands sei aber weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll. Doch einer Verpflichtung des B, auf seine Kosten dem K einen besseren Zustand als ursprünglich geschuldet zu bieten, stehe der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegen. K habe daher zwar einen Anspruch auf Renovierung aus § 535 BGB, jedoch nur mit dem Inhalt, dass er selbst einen Teil der Kosten trägt (RdNr. 34ff.).

5. Regelmäßig ist eine hälftige Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter sachgerecht.

Ja!

BGH: Wie hoch die jeweilige Kostenbeteiligung von Mieter und Vermieter ist, sei im Einzelfall Sache des Tatrichters (vgl. § 287 Abs. 2 ZPO). Soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, sei aber regelmäßig eine hälftige Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter angemessen und sachgerecht (RdNr. 40).

6. K kann von B die Renovierung der Wohnung nur Zug-um-Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangen.

Genau, so ist das!

Nach der Lösung des BGH besteht der Anspruch des K auf Renovierung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) nur mit dem Inhalt, dass K selbst einen Teil der Kosten tragen muss. BGH: Im Klageverfahren könne K daher die Renovierung nur Zug-um-Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangen. Denn B könne dem Anspruch des K - vergleichbar mit einem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB - entgegenhalten, K müsse sich an den dafür erforderlichen, von B zu beziffernden Kosten beteiligen (RdNr. 44).

Dein digitaler Tutor für Jura

Jetzt kostenlos testen

Fundstellen

BGH 7/8/2020 , VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Eine Besprechung von:

Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit 15.000 begeisterten Nutzern und 50.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Rechtsanwalt B. Trüger

14.10.2024, 11:22:58

Der Fall eignet sich sehr gut für eine AGB-Kontrolle. Vielleicht könntet ihr die Lösung dahingehend erweitern, dass man angeben muss, ob überhaupt AGB vorliegen, diese kontrollfähig sind usw. und man nicht nur lediglich angeben muss, dass die Schönheitsreparaturen hier nicht aufgrund von AGB ausgeschlossen sind. Das würde die Prüfung noch viel examensnäher machen.

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und mit 15.000+ Nutzer austauschen.

Kläre Deine Fragen zu dieser und 15.000+ anderen Aufgaben mit den 15.000+ Nutzern der Jurafuchs-Community

Jetzt kostenlos testen

Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 68,7 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Anspruch des K gegen B auf Renovierung der Wohnung ist durch die Klausel in den AGB ausgeschlossen.

2. Weil die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist, richtet sich der Anspruch des K nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

3. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache (§ 535 BGB) ist eine vollständig renovierte Wohnung.

4. K hat nur einen Anspruch auf Herstellung des unrenovierten Zustands bei Einzug.

5. Regelmäßig ist eine hälftige Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter sachgerecht.

6. K kann von B die Renovierung der Wohnung nur Zug-um-Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangen.

Fundstellen

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Weitere für Dich ausgwählte Fälle