Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K mietet eine Wohnung von B. Bei Einzug ist die Wohnung nicht renoviert, was auch im Vertrag festgehalten wird. Nach den AGB des Mietvertrags muss K - ohne Einschränkungen - Schönheitsreparaturen durchführen. K verlangt von B die Renovierung der Wohnung.

Einordnung des Falls

Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Anspruch des K gegen B auf Renovierung der Wohnung ist durch die Klausel in den AGB ausgeschlossen.

Diese Rechtsfrage lösen 75,8 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das trifft nicht zu!

Nach der im deutschen Zivilrecht grundsätzlich herrschenden Vertragsfreiheit können die Parteien vom Gesetz abweichende Regelungen ihres Vertragsverhältnisses treffen. Werden solche Regelungen durch AGB einer Partei auferlegt, müssen sie aber den Erfordernissen der §§ 305ff. BGB genügen. Nach ständiger Rechtsprechung hält die Verpflichtung des Mieters in AGB zu Schönheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB nicht stand, wenn ihm die Wohnung wie hier unrenoviert überlassen worden ist. Die AGB-Klausel steht einem Anspruch des K auf Renovierung daher nicht entgegen (RdNr. 15).

2. Weil die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam ist, richtet sich der Anspruch des K nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Diese Rechtsfrage lösen 88,9 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja!

Rechtsfolge einer unwirksamen AGB-Klausel ist nach § 306 Abs. 2 BGB, dass die gesetzlichen Regelungen an ihre Stelle treten - hier die Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Vorschrift verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Weicht der Zustand nachteilig vom vertragsgemäßen Zustand ab, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederherstellung dieses vertragsgemäßen Zustands. Der Anspruch ist fällig, sobald objektiv ein Renovierungsbedarf besteht.

3. Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache (§ 535 BGB) ist eine vollständig renovierte Wohnung.

Diese Rechtsfrage lösen 79,8 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das ist nicht der Fall!

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand bestimmt sich, soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks - hier der Nutzung als Wohnung - und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung. BGH: Werde die Wohnung in einem unrenovierten Zustand überlassen, sei dies regelmäßig der vertragsgemäße Zustand, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist. Der Annahme, der Einzugszustand sei der Soll-Zustand, stehe auch nicht entgegen, dass die Verschlechterung (Abnutzung) der Mietsache einer Nutzung als Wohnung zwingend immanent sei (RdNr. 21ff.).

4. K hat nur einen Anspruch auf Herstellung des unrenovierten Zustands bei Einzug.

Diese Rechtsfrage lösen 37,2 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das trifft nicht zu!

Auch wenn K diesen Zustand bei Einzug als vertragsgemäß akzeptiert hat, können ihm nicht jegliche Ansprüche wegen eines natürlicherweise eintretenden weiteren Verschleißes abgesprochen werden. BGH: Die Wiederherstellung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Zustands sei aber weder praktikabel noch wirtschaftlich sinnvoll. Doch einer Verpflichtung des B, auf seine Kosten dem K einen besseren Zustand als ursprünglich geschuldet zu bieten, stehe der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegen. K habe daher zwar einen Anspruch auf Renovierung aus § 535 BGB, jedoch nur mit dem Inhalt, dass er selbst einen Teil der Kosten trägt (RdNr. 34ff.).

5. Regelmäßig ist eine hälftige Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter sachgerecht.

Diese Rechtsfrage lösen 71,0 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Ja!

BGH: Wie hoch die jeweilige Kostenbeteiligung von Mieter und Vermieter ist, sei im Einzelfall Sache des Tatrichters (vgl. § 287 Abs. 2 ZPO). Soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, sei aber regelmäßig eine hälftige Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter angemessen und sachgerecht (RdNr. 40).

6. K kann von B die Renovierung der Wohnung nur Zug-um-Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangen.

Diese Rechtsfrage lösen 90,3 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

Nach der Lösung des BGH besteht der Anspruch des K auf Renovierung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) nur mit dem Inhalt, dass K selbst einen Teil der Kosten tragen muss. BGH: Im Klageverfahren könne K daher die Renovierung nur Zug-um-Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangen. Denn B könne dem Anspruch des K - vergleichbar mit einem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB - entgegenhalten, K müsse sich an den dafür erforderlichen, von B zu beziffernden Kosten beteiligen (RdNr. 44).

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