Verkürzte mietvertragliche Verjährungsfrist im Falle von Ansprüchen gegen einbezogene Dritte (§ 548 BGB)

Zivilrecht

Mietrecht

Verjährung

21. Mai 2025

3 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Die 12-jährige Tochter T der Mieterin M verursacht beim Spielen mit Streichhölzern fahrlässig einen Brandschaden in der Mietwohnung. Acht Monate nach Ablauf des Mietvertrages und Rückgabe der Mietwohnung an V verlangt dieser von T Ersatz für den Brandschaden.

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Einordnung des Falls

Verkürzte mietvertragliche Verjährungsfrist im Falle von Ansprüchen gegen einbezogene Dritte (§ 548 BGB)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. T ist in den Schutzbereich des Mietvertrags zwischen M und V einbezogen.

Ja, in der Tat!

Die Einbeziehung eines Dritten in den Schutzbereich eines Vertrages verlangt (1) Leistungsnähe, (2) ein Einbeziehungsinteresse und (3) deren Erkennbarkeit für den anderen Vertragsteil. Die T ist Sorgfaltspflichtsverletzungen im Rahmen des Mietverages ebenso ausgesetzt wie M (Leistungsnähe), M ist für das körperliche Wohl ihrer Tochter verantwortlich (Einbeziehungsinteresse); dies ist für V auch erkennbar.

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2. Weil T in den Schutzbereich einbezogen ist, hat V gegen T einen vertraglichen Schadensersatzanspruch (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB).

Nein!

Der Vertrag mit Schutzwirkung wirkt nur zugunsten, niemals zulasten Dritter. Aus der Einbeziehung kann daher nur T gegen V Rechte ableiten, V kann aber ohne ihr Einverständnis daraus nicht Rechte gegen T ableiten.

3. V hat einen deliktischen Schadensersatzanspruch gegen T (§ 823 Abs. 1 BGB).

Genau, so ist das!

§ 823 Abs. 1 BGB setzt voraus: (1) einen Verletzungserfolg (2) durch ein zurechenbares Verhalten des Schädigers, der dabei (3) rechtswidrig und (4) schuldhaft gehandelt haben muss. Zudem muss ein Schaden entstanden sein. Das Eigentum des V – die Wohnung bzw. das Gebäude – wurde fahrlässig und zurechenbar durch das Verhalten der T verletzt, wodurch V ein Schaden entstanden ist.

4. Weil T nicht Partei des Mietvertrages ist, kann sie sich nicht auf die kurze Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB berufen.

Nein, das trifft nicht zu!

BGH: Nach ständiger Rechtsprechung erfasse § 548 BGB auch Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache, die nicht auf Mietvertrag, sondern auf unerlaubte Handlung gestützt sind (RdNr. 19). Zudem gelte die kurze mietvertragliche Verjährung gelte auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen einen Dritten gehe, der - ohne Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (RdNr. 17).Diese Rechtsprechung beruht auf der Überlegung, dass nach dem Inhalt des Vertrages der Mietgebrauch durch den Dritten bestimmungsgemäß ausgeübt wird und es daher unbillig wäre, dem Dritten den vertraglichen Schutz nicht zu gewähren. Weil § 548 Abs. 1 BGB auch iRd § 823 Abs. 1 BGB gilt und T in den Mietvertrag einbezogen ist, kann sie sich auf die kurze Verjährung berufen.

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Fundstellen

BGH 5/22/2006 , VI ZR 259/04 , VersR 2006, 1076

BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 24. Ed. 1.5.2021 Rn. 27, BGB § 548 Rn. 27

Looschelders, Schuldrecht BT, 16.A. 2021, § 22 Rn. 74

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Mangopüree

2.9.2022, 14:41:45

Könnte es hier nicht bereits an der Verantwortlichkeit des Minderjährigen gem. §828 III BGB fehlen, wodurch man gar nicht erst zur Frage der Verjährung kommen würde? Im Sachverhalt ist zumindest nicht ersichtlich, dass sie Einsichtsfähig ist. Vielmehr erscheint das Gegenteil der Fall, wenn sie Streichhölzer und Feuer als Spielzeug benutzt.

Nora Mommsen

5.9.2022, 17:08:26

Eric

16.11.2022, 17:28:17

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. T ist in den Schutzbereich des Mietvertrags zwischen M und V einbezogen.

2. Weil T in den Schutzbereich einbezogen ist, hat V gegen T einen vertraglichen Schadensersatzanspruch (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB).

3. V hat einen deliktischen Schadensersatzanspruch gegen T (§ 823 Abs. 1 BGB).

4. Weil T nicht Partei des Mietvertrages ist, kann sie sich nicht auf die kurze Verjährung gem. § 548 Abs. 1 BGB berufen.

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