Teil 1: außerordentliche Kündigung
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V vermietet M ab 1.5.2021 eine Wohnung am Bodensee. Da M diese nur am Wochenende braucht, beschließt er - ohne V zu informieren - sie unter der Woche unterzuvermieten. Als V davon erfährt, fordert er M unter Androhung der fristlosen Kündigung auf, dies zu unterlassen. M setzt die Vermietung dennoch fort. Daraufhin kündigt V unter Verweis auf die Untervermietung außerordentlich mit Schreiben vom 31.07.2021. V verlangt von M Herausgabe der Wohnung.
Einordnung des Falls
Teil 1: außerordentliche Kündigung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. V hat einen Anspruch gegen M auf Herausgabe der Wohnung, wenn das Mietverhältnis durch den Ausspruch der fristlosen Kündigung beendet worden ist (§ 546 Abs. 1 BGB).
Genau, so ist das!
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Das Mietverhältnis endet entweder nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit (befristetes Mietverhältnis) oder durch Kündigung der Mietvertragsparteien. Bei der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung endet das Mietverhältnis sofort ohne Abwarten einer Kündigungsfrist. Die außerordentliche Kündigung setzt (1) eine wirksame Kündigungserklärung und (2) einen Kündigungsgrund voraus.
2. Hat V die Kündigung formgerecht erklärt (§ 568 Abs. 1 BGB)?
Ja, in der Tat!
3. Die Untervermietung stellt eine unbefugte Überlassung an Dritte dar (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).
Ja!
4. Die unbefugte Überlassung an Dritte berechtigt stets zur außerordentlichen Kündigung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).
Nein, das ist nicht der Fall!
5. M hatte einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass V der Untervermietung zustimmt (§ 553 Abs. S. 1 BGB), weshalb V trotz unbefugter Untervermietung nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).
Nein, das trifft nicht zu!
6. V hat M vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt. Liegt somit ein wirksamer Kündigungsgrund vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, Abs. 3 S. 1 BGB)?
Ja!
7. V hat einen Anspruch auf Rückgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.
Genau, so ist das!
8. V steht auch ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung aus § 985 BGB zu.
Ja, in der Tat!
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LEFT
leftgod
27.12.2023, 15:19:22
Der Sachverhalt oder die Lösungsfragen wären nach dem Urteil d. BGH v. 13.09.23 (VIII ZR 109/22) nun wohl anzupassen. So liegt die Überlassung eines „Teils“ der Wohnung iSd § 553 I S. 1 BGB auch vor, wenn die ganze Wohnung untervermietet wird, der Mieter aber seine persönlichen Gegenstände in der Wohnung belässt. So liegt der Fall hier, nachdem nur wochentags die Wohnung untervermietet wird. Die erforderliche vollst. Gewahrsamsaufgabe liegt dagegen nicht vor.
VALA
Vanilla Latte
4.6.2024, 02:16:04
Die Lösung ist leider falsch. Nach neueren Entscheidungen des BGH reicht sogar ein Schrank mit persönlichem Hab und Gut für eine Wohnraumüberlassung und berechtigtes Interesse.