Teil 1: außerordentliche Kündigung

BGH 13.09.2023 VIII ZR 109/22 **Sachverhalt:** Der Kläger ist Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin seit dem Jahr 2000. Aufgrund eines beruflichen Auslandsaufenthalts bat er seine Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung an eine namentlich benannte Person für den Zeitraum vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022. Diese Erlaubnis wurde verweigert. Trotz dieser Ablehnung untervermietete der Kläger die Wohnung und lagerte einige seiner persönlichen Gegenstände weiterhin in einem abgeschlossenen Bereich der Wohnung, behielt den Schlüssel und reiste ins Ausland. Das Landgericht Berlin gab der Klage des Mieters auf Erlaubnis der Untervermietung statt. Die Vermieter reichten Revision ein. **Zentrale Rechtsfrage:** Hat der Mieter einer Einzimmerwohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, auch wenn er nicht physisch in der Wohnung anwesend ist, sondern nur einen kleinen Bereich zur Lagerung von Gegenständen behält? **Prüfung möglicher Anspruchsgrundlagen:** 1. **§ 553 Abs. 1 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte)**: - Die Vorschrift erlaubt einem Mieter, unter bestimmten Umständen einen Teil der Wohnung an Dritte zu überlassen, wenn nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht. - Im vorliegenden Fall hat der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend gemacht, da er sich aus beruflichen Gründen für einen längeren Zeitraum im Ausland aufhielt und die Mietkosten reduzieren wollte. Dieses Interesse ist anerkannt, insbesondere weil der Mieter in der Wohnung persönliche Gegenstände behielt und einen Wohnungsschlüssel hatte. - Es bestehen keine quantitativen Anforderungen, wie viel Wohnraum dem Mieter verbleiben muss. Es reicht, dass der Mieter den vollständigen Gewahrsam an der Wohnung nicht aufgibt, was hier durch die Lagerung von Gegenständen und die Beibehaltung des Schlüssels erfüllt ist. 2. **Kündigungsrecht nach § 242 BGB (Treu und Glauben)**: - Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis aufgrund der ohne Erlaubnis erfolgten Untervermietung. Nach § 242 BGB darf die Kündigung jedoch nicht auf das Fehlen einer Erlaubnis gestützt werden, wenn die Vermieter zur Erteilung dieser verpflichtet waren. - Da die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert wurde, war die Kündigung rechtsmissbräuchlich. **Alternative Ansätze und dogmatische Vertiefung:** - **Abgrenzung zur vollständigen Gebrauchsüberlassung:** Bei einer vollständigen Überlassung wäre der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung ausgeschlossen. Doch hier hat der Mieter weiterhin einen Teil des Wohnraums genutzt, indem er Gegenstände lagerte und den Schlüssel behielt. Dies unterscheidet den Fall von einer vollständigen Wohnraumüberlassung. - **Unterschiede zwischen Mehr- und Einzimmerwohnungen:** Das Gesetz macht keine Unterschiede zwischen Mehrzimmer- und Einzimmerwohnungen in Bezug auf die Zulässigkeit der Gebrauchsüberlassung. Auch bei Einzimmerwohnungen kann die teilweise Gebrauchsüberlassung gegeben sein, wenn der Mieter nicht den gesamten Gewahrsam an der Wohnung aufgibt. **Lösung des Rechtsproblems durch das Gericht:** Der BGH entschied, dass der Kläger einen Anspruch auf die Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat. Es wurde festgestellt, dass der Kläger durch die Lagerung persönlicher Gegenstände und den B

tz des Schlüssels den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben hatte. Zudem war die außerordentliche Kündigung der Vermieter rechtsmissbräuchlich, da die Erlaubnis zur Untervermietung hätte erteilt werden müssen. **Das solltest du aus diesem Fall mitnehmen:** - **§ 553 Abs. 1 BGB**: Der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht auch bei Einzimmerwohnungen, wenn der Mieter weiterhin Teile der Wohnung nutzt (z.B. zur Lagerung von Gegenständen). - **Gewahrsam**: Die Voraussetzung der „teilweisen Gebrauchsüberlassung“ ist erfüllt, wenn der Mieter nicht den vollständigen Gewahrsam aufgibt (z.B. durch Beibehaltung eines Schlüssels oder Lagerung von Gegenständen). - **Rechtsmissbräuchliche Kündigung**: Eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist unzulässig, wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war. - **Mieterschutz**: Auch bei Einzimmerwohnungen besteht ein starker Schutz des Mieters, sich den Wohnraum durch teilweise Untervermietung zu erhalten. created by UrteilGPT

@[CR7](145419) wie genial ist denn UrteilGPT bitte? :D Wieder ein von dir erstellte GPT Anwendung zum Lernen?

@[bayilm](190202) yes, hab ein ganzes Arsenal an GPTs für unterschiedlichste Anwendungen :D Wichtig ist immer nur, dass man das kurz prüft, ob das alles richtig ist. Hatte aber bislang nie Fehler entdeckt, da man ja immer den Kontext zur Verfügung stellt. Kannst du hier kostenlos nutzen für Zivilrecht: https://chatgpt.com/g/g-DLnYCwzuB-urteilgpt-zivilrecht , bitte nur öffentlich-zugängliche Urteile hochladen. Have fun :)

Vielen Dank, das ist echt der Hammer 😍

Hallo @[leftgod](163759), vielen Dank für den Hinweis. Wir haben die Aufgabe jetzt inhaltlich angepasst und weisen in einem Vertiefungshinweis (zu Frage 5) explizit auf die von Dir genannte Entscheidung des BGH hin, damit das Ganze hoffentlich deutlicher und weniger missverständlich wird. Danke auch an @[CR7](145419), den Link habe ich mir selber gerade mal als Lesezeichen gesetzt! Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

Hallo @[kithorx](196930), vielen Dank für den Hinweis. Wir haben die Aufgabe jetzt überarbeitet und weisen insbesondere auf eine neuere Entscheidung des BGH zur Untervermietung von Einzimmerwohnungen hin, bei dem einige der von Dir genannten Punkte eine Rolle gespielt haben (Vertiefungshinweis zu Frage 4). Dabei möchten wir es aber für den Moment belassen, um unserem Konzept der eher kurzen und knackigen Fälle treu zu bleiben, anhand derer wir konkrete, einzelne Rechtsprobleme erörtern können, ohne den Fall zu überfrachten. Inhaltlich hast Du aber natürlich völlig Recht, in einer realen Prüfungsaufgabe würdet Ihr daher (hoffentlich!) mehr Anhaltspunkte finden, anhand derer Ihr argumentieren könnt. Wir behalten Euer Feedback hierzu aber im Auge. Falls von vielen von Euch hier ein detaillierteres Beispiel gewünscht wird, schauen wir gerne, ob/wie sich das am besten umsetzen ließe. Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team