Unberechtigte Untervermietung

Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

21. November 2024

26 Kommentare ↓

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Einordnung des Falls

Unberechtigte Untervermietung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Untervermietung war unberechtigt.

Ja, in der Tat!

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Mangels Erlaubnis des V durfte M die Wohnung nicht an S weitervermieten.

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2. V hat gegen M einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von jeweils €600 für 12 Monate aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Nein!

Der Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass (1) im Rahmen eines Schuldverhältnisses (2) eine Pflicht (3) schuldhaft verletzt wurde, und dem Gläubiger (4) dadurch ein Schaden entstanden ist. Die unberechtigte Untervermietung überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB) und stellt daher eine Pflichtverletzung dar, die M jedenfalls fahrlässig begangen hat. Jedoch besteht kein Unterschied zwischen der realen Lage (Untervermietung) und der hypothetischen (keine Untervermietung), denn dass V und M bei Kenntnis der Untervermietung etwa eine höhere Miete vereinbart hätten (§ 252 BGB), ergibt sich nicht. Es fehlt somit am Schaden.

3. V hat gegen M einen Anspruch aus § 687 Abs. 2 BGB auf Herausgabe des Erlangten Mietzinses.

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag setzt voraus, dass ein fremdes Geschäft des Vermieters geführt wurde. Nach hM ist die Verwendung der Mietsache jedoch ein eigenes Geschäft des Mieters. Mit Abschluss des Mietvertrags steht die Nutzungsmöglichkeit allein dem Mieter zu; untervermietet dieser unberechtigt, verhält er sich zwar vertragswidrig, jedoch nur im Hinblick auf seine eigene Nutzungsmöglichkeit. Mangels fremden Geschäfts hat V keinen Anspruch aus GoA.

4. V hat gegen M einen Anspruch aus §§ 987, 990 BGB auf Nutzungsherausgabe.

Nein, das trifft nicht zu!

Die Ansprüche aus EBV setzen eine Vindikationslage voraus, d.h. ein fehlendes Besitzrecht im Verhältnis des Mieters zum Vermieter. M ist durch den Mietvertrag zum Besitz berechtigt (§ 986 BGB); einen nicht-so-berechtigten-Besitzer gibt es nach ghM nicht.

5. V hat gegen M einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auf Herausgabe des Erlangten.

Nein!

Nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB ist derjenige, der als Nichtberechtigter wirksam über einen fremden Gegenstand verfügt, dem Berechtigten zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet. Die direkte Anwendung des § 816 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet jedoch aus, weil die Untervermietung keine Verfügung darstellt. Nach hM ist § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auch nicht analog anwendbar. Denn die Regelung soll den Verlust ausgleichen, den der Berechtigte durch die wirksame Verfügung des Nichtberechtigten erleidet (Substanzwertausgleich). Durch die Untervermietung erleidet der Vermieter jedoch keinen Verlust, denn er hat seine Nutzungsmöglichkeit bereits vorher übertragen, hätte also selbst auch nicht an den Dritten untervermieten können.

6. V hat gegen M nach Ansicht des BGH einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (Eingriffskondiktion).

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Eingriffskondiktion setzt voraus, dass jemand durch den Eingriff in ein fremdes Recht etwas ohne Rechtsgrund erlangt hat. Der Mieter greift nach hM durch die unberechtigte Untervermietung jedoch nicht in den Zuweisungsgehalt der Rechte des Vermieters ein: Die Gebrauchs- und Verwertungsmöglichkeit der Mietsache wurde schon durch den Mietvertrag auf M übertragen; diesem steht kraft Mietvertrags das Gebrauchsrecht zu. V selbst konnte die Mietsache nicht mehr einem Dritten überlassen. Weil der Mieter den Untermietzins aus der Verwertung des ihm selbst eingeräumten Gebrauchsrechts bezieht, greift er nicht in den Zuweisungsgehalt des Vermietereigentums ein. Das Zustimmungserfordernis aus § 540 Abs. 1 BGB dient lediglich dem Schutz des Vermieters, vor Einwirkungen Dritter auf das Mietobjekt. Es verschafft ihm keine Beteiligung an dem möglicherweise höheren Ertrag.

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Fundstellen

BGH 5/19/1964 , VIII ZR 235/63 , BGHZ 131, 297

MüKoBGB/Schwab, 8. Aufl. 2020, BGB § 812 Rn. 300

BeckOK BGB/Wendehorst, 58. Ed. 1.5.2021, BGB § 812 Rn. 128

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

NIC

nicki2

1.5.2022, 09:39:39

Lief am Freitag in Berlin Brandenburg im ersten Staatsexamen

Lukas_Mengestu

2.5.2022, 11:58:30

Lieben Dank für den Hinweis, nicki2! Hierbei handelt es sich um einen richtigen Klassiker, den wir nun auch getagged haben :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Vincent

25.7.2022, 12:57:17

Habe ich auch mitgeschrieben. Diese App hat mit echt gerettet!

Philippe

6.6.2022, 00:58:07

Die letzte Antwort ist so mE nicht richtig oder zumindest nicht vollständig. Zwar wird nicht in das Recht zur Weitergabe eingegriffen, wohl aber in das Zustimmungsrecht des Vermieters. Dieser kann den Betrag verlangen, von dem er das Einverständnis abhängig gemacht hätte. Natürlich ist das nicht die erlangte Miete, aber zumindest etwas.

Nora Mommsen

21.6.2022, 16:28:37

Hallo Philippe, Teile der Literatur geben dir da Recht und billigen dem Vermieter einen Anspruch aus

Eingriffskondiktion

zu. Der BGH ist seit Jahrzehnten der Ansicht, dass kein Eingriff in den Zuweisungsgehalt eines Rechts des Vermieters besteht. Denn die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeit hat er bereits auf den Mieter übertragen und auch durch die Zustimmung wird er nicht an dem möglicherweise höheren Mietertrag beteiligt. § 540 BGB dient nach Ansicht des BGH und Teilen der Literatur allein dem Schutz des Vermieters, vor Einwirkungen Dritter auf das Mietobjekt, die der Vermieter nicht selber ausgesucht hat. (MüKoBGB/Schwab BGB § 812 Rn. 300 f.). Wir haben die Frage dahingehend angepasst, dass deutlich wird, dass es sich hierbei um die BGH Ansicht handelt. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team.

EVA

evanici

3.9.2023, 15:41:09

Könnte man aus demselben Grund nicht bereits schon die Fremdheit im Rahmen von § 687 II problematisieren?

Edward Hopper

17.2.2023, 18:22:14

Was kann den v machen in dem Fall?

SE.

se.si.sc

17.2.2023, 19:17:40

V hat hier nur begrenzte Möglichkeiten, sämtliche Ansprüche auf "Teilhabe" am durch M erzielten Untervermietungserlös scheitern aus den dargestellten Gründen. Die

unberechtigte Untervermietung

durch M ist allerdings ein außerordentlicher Kündigungsgrund nach § 543 II 1 Nr. 2, 2. Var. BGB, sodass V, spätestens nach vorheriger Abmahnung nach § 543 III 1 BGB, die Kündigung aussprechen und anschließend ggf. selbst zu einem höheren Preis vermieten kann.

EVA

evanici

3.9.2023, 15:39:36

Bekäme V den Untermieter denn (wenigstens) aus der Wohnung raus? Oder würde ein Anspruch z.B. aus § 985 daran scheitern, dass S ja ein Recht zum Besitz durch den Mietvertrag zwischen M und S hat?

JulianF

2.9.2024, 13:03:17

Der Untermieter ist zum Besitz nicht berechtigt, da er kein

Besitzrecht

von M ableiten kann, § 986 I 2. Der Anspruch aus § 985 besteht gegen den Untermieter, aber solange der Mietvertrag mit M noch besteht (nicht gekündigt wurde), nur mit dem Inhalt der Herausgabe an den M.

Lorenz

11.1.2024, 19:04:28

Meines Erachtens wäre noch eine ergänzende Aufgabe für den Fall der Kündigung sinnvoll, hier gesteht der BGH ja dem Vermieter nach 546, 292 II, 987 I, 99 III BGB durchaus einen Anspruch auf

Nutzungsersatz

zu ab

Rechtshängigkeit

des

Herausgabeanspruch

Linne_Karlotta_

23.10.2024, 17:23:02

Hallo Lorenz, vielen Dank für Deinen Vorschlag! Wir haben ihn notiert und werden in einer der nächsten Redaktionssitzungen prüfen, inwiefern wir hierzu unsere Lerninhalte entsprechend anpassen bzw. noch weitere Aufgaben mit aufnehmen können. Beste Grüße, Linne_Karlotta_, für das Jurafuchs-Team

ajboby90

27.5.2024, 16:34:49

Ist 816 nicht lex specialis vor der NLK? wieso wird diese dennoch geprüft?

Rechtsanwalt B. Trüger

25.6.2024, 11:29:07

Ja, aber § 816 wurde ja aber abgelehnt. Es ist ja dann folgerichtig Lex generalis zu prüfen, wenn Lex specialis nicht anwendbar ist

MAT

mathedos

30.10.2024, 15:29:03

Warum handelt es sich hier nicht um ein Aufschwingen vom Fremd- zum Eigenbesitzer (vgl. Bösgläubigkeit beim Aufschwingen vom Fremd- zum Eigenbesitzer), sodass ich einen Entfall des

Besitzrecht

s und damit §§ 990, 987 annehmen müsste?

AME

Amelie7

6.11.2024, 10:50:18

Ich finde das Ergebnis hier etwas unbillig, der Schutz des Vermieters vor Überlassung an Dritte läuft damit doch schlussendlich leer, wenn M nichts zu fürchten hat außer der Kündigung?

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1. Die Untervermietung war unberechtigt.

2. V hat gegen M einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von jeweils €600 für 12 Monate aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

3. V hat gegen M einen Anspruch aus § 687 Abs. 2 BGB auf Herausgabe des Erlangten Mietzinses.

4. V hat gegen M einen Anspruch aus §§ 987, 990 BGB auf Nutzungsherausgabe.

5. V hat gegen M einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auf Herausgabe des Erlangten.

6. V hat gegen M nach Ansicht des BGH einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (Eingriffskondiktion).

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