Unberechtigte Untervermietung
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Jurastudium und Referendariat.
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Mieter M hat bei V eine Wohnung zum Schnäppchenpreis von €200 pro Monat gemietet und sofort an die Studentin S für €600 pro Monat weitervermietet. V erfährt nach einem Jahr davon und verlangt die von S an M gezahlte Miete.
Einordnung des Falls
Unberechtigte Untervermietung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Die Untervermietung war unberechtigt.
Ja, in der Tat!
2. V hat gegen M einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von jeweils €600 für 12 Monate aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.
Nein!
3. V hat gegen M einen Anspruch aus § 687 Abs. 2 BGB auf Herausgabe des Erlangten Mietzinses.
Nein, das ist nicht der Fall!
4. V hat gegen M einen Anspruch aus §§ 987, 990 BGB auf Nutzungsherausgabe.
Nein, das trifft nicht zu!
5. V hat gegen M einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auf Herausgabe des Erlangten.
Nein!
6. V hat gegen M nach Ansicht des BGH einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (Eingriffskondiktion).
Nein, das ist nicht der Fall!
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nicki2
1.5.2022, 09:39:39
Lief am Freitag in Berlin Brandenburg im ersten Staatsexamen
![Lukas_Mengestu](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__x133cq1so0il85q8i03wkixhy.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Lukas_Mengestu
2.5.2022, 11:58:30
Lieben Dank für den Hinweis, nicki2! Hierbei handelt es sich um einen richtigen Klassiker, den wir nun auch getagged haben :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
![Vincent](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__rlkbdkggdyedmgphnccnz.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Vincent
25.7.2022, 12:57:17
Habe ich auch mitgeschrieben. Diese App hat mit echt gerettet!
Philippe
6.6.2022, 00:58:07
Die letzte Antwort ist so mE nicht richtig oder zumindest nicht vollständig. Zwar wird nicht in das Recht zur Weitergabe eingegriffen, wohl aber in das Zustimmungsrecht des Vermieters. Dieser kann den Betrag verlangen, von dem er das Einverständnis abhängig gemacht hätte. Natürlich ist das nicht die erlangte Miete, aber zumindest etwas.
![Nora Mommsen](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__1g4ube287wphue6xpdn8yy675.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Nora Mommsen
21.6.2022, 16:28:37
Hallo Philippe, Teile der Literatur geben dir da Recht und billigen dem Vermieter einen Anspruch aus
Eingriffskondiktionzu. Der BGH ist seit Jahrzehnten der Ansicht, dass kein Eingriff in den Zuweisungsgehalt eines Rechts des Vermieters besteht. Denn die Nutzungs- und Gebrauchsmöglichkeit hat er bereits auf den Mieter übertragen und auch durch die Zustimmung wird er nicht an dem möglicherweise höheren Mietertrag beteiligt. § 540 BGB dient nach Ansicht des BGH und Teilen der Literatur allein dem Schutz des Vermieters, vor Einwirkungen Dritter auf das Mietobjekt, die der Vermieter nicht selber ausgesucht hat. (MüKoBGB/Schwab BGB § 812 Rn. 300 f.). Wir haben die Frage dahingehend angepasst, dass deutlich wird, dass es sich hierbei um die BGH Ansicht handelt. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team.
evanici
3.9.2023, 15:41:09
Könnte man aus demselben Grund nicht bereits schon die Fremdheit im Rahmen von § 687 II problematisieren?
![Edward Hopper](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__piuh6aux0wx1xzribyxcc4i94.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
Edward Hopper
17.2.2023, 18:22:14
Was kann den v machen in dem Fall?
se.si.sc
17.2.2023, 19:17:40
V hat hier nur begrenzte Möglichkeiten, sämtliche Ansprüche auf "Teilhabe" am durch M erzielten Untervermietungserlös scheitern aus den dargestellten Gründen. Die unberechtigte Untervermietung durch M ist allerdings ein außerordentlicher Kündigungsgrund nach § 543 II 1 Nr. 2, 2. Var. BGB, sodass V, spätestens nach vorheriger Abmahnung nach § 543 III 1 BGB, die Kündigung aussprechen und anschließend ggf. selbst zu einem höheren Preis vermieten kann.
evanici
3.9.2023, 15:39:36
Bekäme V den Untermieter denn (wenigstens) aus der Wohnung raus? Oder würde ein Anspruch z.B. aus § 985 daran scheitern, dass S ja ein Recht zum Besitz durch den Mietvertrag zwischen M und S hat?
Lorenz
11.1.2024, 19:04:28
Meines Erachtens wäre noch eine ergänzende Aufgabe für den Fall der Kündigung sinnvoll, hier gesteht der BGH ja dem Vermieter nach 546, 292 II, 987 I, 99 III BGB durchaus einen Anspruch auf Nutzungsersatz zu ab Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs.
![ajboby90](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fwissen.jurafuchs.de%2Fimage%2F%25252Fassets%25252Fsecure%25252Fusers%25252Favatar__odjyunroetnlwvuigaiha.jpeg%3Ftype%3Draw&w=3840&q=75)
ajboby90
27.5.2024, 16:34:49
Ist 816 nicht lex specialis vor der NLK? wieso wird diese dennoch geprüft?
Rechtsanwalt B. Trüger
25.6.2024, 11:29:07
Ja, aber § 816 wurde ja aber abgelehnt. Es ist ja dann folgerichtig Lex generalis zu prüfen, wenn Lex specialis nicht anwendbar ist