Unberechtigte Untervermietung

Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

22. Oktober 2024

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Einordnung des Falls

Unberechtigte Untervermietung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Untervermietung war unberechtigt.

Ja, in der Tat!

Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Mangels Erlaubnis des V durfte M die Wohnung nicht an S weitervermieten.

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2. V hat gegen M einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von jeweils €600 für 12 Monate aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Nein!

Der Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass (1) im Rahmen eines Schuldverhältnisses (2) eine Pflicht (3) schuldhaft verletzt wurde, und dem Gläubiger (4) dadurch ein Schaden entstanden ist. Die unberechtigte Untervermietung überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB) und stellt daher eine Pflichtverletzung dar, die M jedenfalls fahrlässig begangen hat. Jedoch besteht kein Unterschied zwischen der realen Lage (Untervermietung) und der hypothetischen (keine Untervermietung), denn dass V und M bei Kenntnis der Untervermietung etwa eine höhere Miete vereinbart hätten (§ 252 BGB), ergibt sich nicht. Es fehlt somit am Schaden.

3. V hat gegen M einen Anspruch aus § 687 Abs. 2 BGB auf Herausgabe des Erlangten Mietzinses.

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag setzt voraus, dass ein fremdes Geschäft des Vermieters geführt wurde. Nach hM ist die Verwendung der Mietsache jedoch ein eigenes Geschäft des Mieters. Mit Abschluss des Mietvertrags steht die Nutzungsmöglichkeit allein dem Mieter zu; untervermietet dieser unberechtigt, verhält er sich zwar vertragswidrig, jedoch nur im Hinblick auf seine eigene Nutzungsmöglichkeit. Mangels fremden Geschäfts hat V keinen Anspruch aus GoA.

4. V hat gegen M einen Anspruch aus §§ 987, 990 BGB auf Nutzungsherausgabe.

Nein, das trifft nicht zu!

Die Ansprüche aus EBV setzen eine Vindikationslage voraus, d.h. ein fehlendes Besitzrecht im Verhältnis des Mieters zum Vermieter. M ist durch den Mietvertrag zum Besitz berechtigt (§ 986 BGB); einen nicht-so-berechtigten-Besitzer gibt es nach ghM nicht.

5. V hat gegen M einen Anspruch aus § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auf Herausgabe des Erlangten.

Nein!

Nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB ist derjenige, der als Nichtberechtigter wirksam über einen fremden Gegenstand verfügt, dem Berechtigten zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet. Die direkte Anwendung des § 816 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet jedoch aus, weil die Untervermietung keine Verfügung darstellt. Nach hM ist § 816 Abs. 1 S. 1 BGB auch nicht analog anwendbar. Denn die Regelung soll den Verlust ausgleichen, den der Berechtigte durch die wirksame Verfügung des Nichtberechtigten erleidet (Substanzwertausgleich). Durch die Untervermietung erleidet der Vermieter jedoch keinen Verlust, denn er hat seine Nutzungsmöglichkeit bereits vorher übertragen, hätte also selbst auch nicht an den Dritten untervermieten können.

6. V hat gegen M nach Ansicht des BGH einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (Eingriffskondiktion).

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Eingriffskondiktion setzt voraus, dass jemand durch den Eingriff in ein fremdes Recht etwas ohne Rechtsgrund erlangt hat. Der Mieter greift nach hM durch die unberechtigte Untervermietung jedoch nicht in den Zuweisungsgehalt der Rechte des Vermieters ein: Die Gebrauchs- und Verwertungsmöglichkeit der Mietsache wurde schon durch den Mietvertrag auf M übertragen; diesem steht kraft Mietvertrags das Gebrauchsrecht zu. V selbst konnte die Mietsache nicht mehr einem Dritten überlassen. Weil der Mieter den Untermietzins aus der Verwertung des ihm selbst eingeräumten Gebrauchsrechts bezieht, greift er nicht in den Zuweisungsgehalt des Vermietereigentums ein. Das Zustimmungserfordernis aus § 540 Abs. 1 BGB dient lediglich dem Schutz des Vermieters, vor Einwirkungen Dritter auf das Mietobjekt. Es verschafft ihm keine Beteiligung an dem möglicherweise höheren Ertrag.

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Fundstellen

BGH 5/19/1964 , VIII ZR 235/63 , BGHZ 131, 297

MüKoBGB/Schwab, 8. Aufl. 2020, BGB § 812 Rn. 300

BeckOK BGB/Wendehorst, 58. Ed. 1.5.2021, BGB § 812 Rn. 128

Eine Besprechung von:

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