+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Der vermögenslose Kreuzfahrer K möchte ein Grundstück mit Blick auf den Rhein erwerben. Unüberlegt schließt K mündlich mit V einen Kaufvertrag über ein Grundstück zum Preis von €300.000. V verlangt nun von K €400.000. K erfährt, dass das Grundstück mit einer Sicherheit belastet ist.
Einordnung des Falls
Funktionen des Formzwangs
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. K und V konnten den Vertrag über den Kauf des Grundstücks mündlich schließen.
Nein, das trifft nicht zu!
Rechtsgeschäfte können grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Es gilt der Grundsatz der Formfreiheit. Ein Rechtsgeschäft bedarf dann einer besonderen Form, wenn das Gesetz ein Formerfordernis vorsieht oder die Parteien eine bestimmte Form vereinbaren (§ 127 BGB).
Gegenstand der Einigung zwischen V und K ist ein Grundstückskauf. Damit handelt es sich um einen Vertrag, der V zur Übertragung und K zum Erwerb des Grundstücks verpflichtet. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB sieht in diesem Fall die notarielle Beurkundung vor (§128 BGB). Die Rechtsfolge der fehlenden notariellen Beurkundung ist die Nichtigkeit des Vertrages (§ 125 S. 1 BGB).
2. Eine notarielle Beurkundung hätte den K vor der leichtsinnigen Erklärung über den Grundstückskauf geschützt.
Ja!
Ein Formzwang kann die Warnfunktion beinhalten. Die Warnfunktion schützt den Erklärenden vor einer übereilten Bindung. Durch das Formerfordernis soll der Erklärende sich der Bedeutung seiner Erklärung bewusst und zum Nachdenken veranlasst werden. Eine mündliche Erklärung hingegen kann schneller und unüberlegter ausgesprochen werden. Das gesetzliche Formerfordernis greift bei besonders bedeutsamen und riskanten Rechtsgeschäften. Die Warnfunktion bezwecken etwa die Formvorschriften im Rahmen der Schenkung (§ 518 Abs. 1 BGB) oder Grundstückskaufverträgen (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).
K ist vermögenslos und hat nicht ausreichend Geld zur Verfügung, um ein Grundstück zum Preis von €300.000 zu erwerben. Der Gang zum Notar und die schriftliche Niederlegung hätte ihm die Bedeutung des Rechtsgeschäfts vor Augen geführt. 3. Mangels schriftlicher Dokumentation besteht für K grundsätzlich die Gefahr, dass er den vereinbarten Preis von €300.000 nicht beweisen kann.
Genau, so ist das!
Durch das Formerfordernis wird der Abschluss und der Inhalt des Rechtsgeschäfts manifestiert. Durch diesen Beweis werden zukünftige Streitigkeiten und Unsicherheiten im Hinblick auf das infrage stehende Rechtsgeschäft vermieden. Diese Funktion wird als Beweisfunktion bezeichnet. Als Beispiel kann das Schriftformerfordernis im Mietrecht herangezogen werden (§ 550 BGB).
Eine schriftliche Niederlegung hätte zu Rechtssicherheit und -klarheit hinsichtlich des Kaufpreises herbeigeführt. K würde nicht in Beweisnot gelangen.
4. Der Notar hätte K über die Risiken der Belastung des Grundstücks aufgeklärt.
Ja, in der Tat!
Ein Formerfordernis kann über eine Beratungsfunktion verfügen. Die Belehrungsfunktion stellt die sachkundige Beratung der beteiligten Parteien vor Abschluss des Rechtsgeschäfts sicher. Diese Funktion kommt insbesondere immer dann in Betracht, wenn das Formerfordernis in der notariellen Beurkundung besteht. Grund dafür ist § 17 Abs. 1 BeurkG. Danach ist der Notar insbesondere verpflichtet, auf Gefahren hinzuweisen und den Beteiligten die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu verdeutlichen.
Der Notar ist verpflichtet, den K über die rechtliche Tragweite des Grundstückserwerbs mit einer Sicherheit zu informieren (§ 17 Abs. 1 BeurkG).
5. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages zwischen K und V hätte eine Kontrollfunktion bezweckt.
Nein!
Als weitere Funktion kommt die Kontrollfunktion in Betracht. Ein Formerfordernis kann den Zweck verfolgen, eine behördliche Kontrolle des vorgenommenen Rechtsgeschäfts zu gewährleisten. Das Bedürfnis nach Kontrolle kann im Interesse der Allgemeinheit oder der Beteiligten liegen. Die Kontrollfunktion verfolgte beispielsweise früher das Schriftformerfordernis bei wettbewerbsbeschränkenden Abreden (§ 34 GWB a.F.). Den Kartellbehörden sollte dadurch eine kartellrechtliche Prüfung ermöglicht werden.
Für das Bedürfnis nach einer behördlichen Kontrolle ergeben sich keine Anhaltspunkte.Das Schriftformerfordernis in § 34 GWB a.F. ist zum 1.1.1999 weggefallen.
