+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V möchte K sein Grundstück für €1.000.000 verkaufen. Um Beurkundungsgebühr und Grunderwerbssteuer zu sparen, geben V und K beim Notar einen Kaufpreis von €500.000 an.

Einordnung des Falls

Scheingeschäft beim Grundstückskauf

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ein Grundstückskaufvertrag kann formlos geschlossen werden.

Diese Rechtsfrage lösen 93,6 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das ist nicht der Fall!

Grundsätzlich herrscht im Zivilrecht der Grundsatz der Formlosigkeit. Erfordert das Gesetz ausnahmsweise eine Form und wird diese Form nicht erfüllt, so ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Ebenfalls können sich die Parteien auf eine bestimmte Form einigen (§ 127 BGB). Kaufverträge über Grundstücke müssen notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das BGB kennt die Schriftform (§ 126 BGB), die elektronische Form (§ 126a BGB), die Textform (§ 126b BGB), die notarielle Beurkundung (§ 128 BGB), sowie die öffentliche Beglaubigung (§ 129 BGB).

2. Die Angabe eines falschen Kaufpreises zum Sparen von Steuern führt hier zur Nichtigkeit des Vertrages wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz (§ 134 BGB i.V.m. § 370 AO).

Diese Rechtsfrage lösen 52,5 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das trifft nicht zu!

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist grundsätzlich nichtig (§ 134 BGB). Ein Verbotsgesetz liegt vor, wenn die Norm bestimmte Rechtsgeschäfte wegen ihres Inhalts oder wegen besonderer Umstände ihrer Vornahme untersagt, weil sie sie für schädlich hält oder aus einem anderen Grunde missbilligt. Ein Vertrag, mit dessen Abwicklung eine Steuerhinterziehung verbunden ist, wird nach Rspr. von § 370 AO nur dann verboten, wenn die Steuerhinterziehung Hauptzweck des Vertrages ist und nicht lediglich Nebenzweck. V möchte K in erster Linie das Grundstück verkaufen. Die Grunderwerbssteuer zu sparen, ist nur ein Nebenzweck.

3. V und K haben einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück zum Preis von €500.000 geschlossen.

Diese Rechtsfrage lösen 64,6 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein!

Nach § 117 Abs. 1 BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung nichtig, wenn sie mit dem Einverständnis des Empfängers nur zum Schein abgegeben wird. Das Scheingeschäft wird auch das simulierte Geschäft genannt. Hier haben V und K den Kaufpreis von €500.000 nur angegeben, um Steuern zu sparen. In Wahrheit wollten sie einen Kaufpreis von €1.000.000 vereinbaren. Der wahre Wille der Parteien geht bei Verträgen dem Wortlaut vor. Damit handelt es sich bei dem notariell beurkundeten Vertrag nur um ein Scheingeschäft. Dieses ist nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Nach einer Mindermeinung fehlt bereits Rechtsbindungswillen beim Scheingeschäft.

4. Der Kaufvertrag über €1.000.000 wird wirksam, wenn V dem K das Grundstück übereignet (§§ 873, 925 BGB).

Diese Rechtsfrage lösen 70,9 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Genau, so ist das!

Das BGB sieht in Ausnahmefällen die Heilung von Formfehlern vor. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Funktion der Formvorschrift nicht mehr erreicht werden kann. Bei der notariellen Beurkundung ist dies (1) die Warnfunktion, (2) die Beweisfunktion, sowie (3) die Beratungsfunktion. Ist der Kaufvertrag vollzogen – also das Grundstückseigentum übertragen worden –, so sind die Parteien weniger schutzbedürftig. Daher sieht § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB vor, dass ein formnichtiger Vertrag bei Auflassung des Grundstücks seinem ganzen Inhalt nach gültig wird.Diesen Mehrschritt der gesetzlichen Regelungen zum Scheingeschäft bei formbedürftigen Rechtsgeschäften musst Du drauf haben.Nach der st. Rspr. des 5. Senates des BGH führt der falsche Kaufpreis nur dann wegen der Absicht der Steuerhinterziehung zur Nichtigkeit (§ 134 BGB iVm § 370 AO), wenn diese Absicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Strenger bei Steuerhinterziehung ist der für das Werkrecht zuständige 7. Senat. Bei "Ohne-Rechnung"-Abreden im Werkrecht hält er den Werkertrag regelmäßig bereits für nichtig, wenn die Abrede auf die Preisgestaltung Einfluss hatte.

5. V und K haben einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück zum Preis von €1.000.000 geschlossen.

Diese Rechtsfrage lösen 51,7 % der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Nein, das trifft nicht zu!

Wird durch das Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so finden die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung (§ 117 Abs. 2 BGB). Das verdeckte Geschäft wird auch das dissimulierte Geschäft genannt. Im vorliegenden Fall wollten V und K in Wirklichkeit einen Kaufpreis von €1.000.000 vereinbaren. Für dieses dissimulierte Geschäft finden die Formvorschriften der §§ 311b Abs. 1, 128 BGB Anwendung. Notariell beurkundet wurde allerdings nur das simulierte Geschäft über €500.000. Damit ist das dissimulierte Geschäft formnichtig (§§ 311b Abs. 1, 128, 125 BGB).

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Skywalker

Skywalker

16.5.2020, 20:51:07

Ich glaube der Kaufvertrag über 1.000.000 EUR wird auch nicht durch die Heilung gemäß 311b Abs. 1 S. 2 wirksam. Laut Rechtssprechung (BGH-Urteil vom 16.03.2017 - VII ZR 197/16) wird ein solcher Schwarzkauf einer Immobilie überhaupt nicht als Scheingeschäft ausgelegt. Vielmehr handelt es sich demnach um einen (erstmal) wirksamen Hauptvertrag über 500.000€ und einem unwirksamen Zusatz- bzw. Nachtragsvertrag über die zusätzlichen 500.000€. Zweiterer ist dann sehr wohl nach 134 BGB nichtig, weil hiehr die Steuerhinterziehung eben Hauptzweck ist. Entsprechend 139 BGB sind dann beide Verträge unwirksam. Bin selbstverständlich für Belehrung offen und dankbar für eure tolle App! 🙂

Abcdef

Abcdef

19.5.2020, 16:22:25

Der 5. Senat hält den Vertrag für nichtig, wenn die Absicht der Steuerhinterziehung hauptsächlicher Zweck des RG ist. Der 7. Senat (WerkvertragsR), geht davon aus, dass schon tlws. Ohne-Rechnung-Abrede insg. nichtig ist. OLG Hamm, 25.6.2015, I-22 U 166/14 hat Streit offengelassen, da eine Heilung nach § 311b I 2 nicht in Betracht kam. Du kannst - in Abkehr der tradierten Rspr. - die Nichtigkeit des dissimilierten Geschäfts gem. § 134 iVm § 370 AO annehmen, wenn die bezweckte Steuerhinterziehung die Preisbildung wesentlich beeinflusst hat. Das beurkundete Geschäft über die 500.000 Euro ist aber in jedem Fall unwirksam: über § 117 oder über den fehlenden RBW der Parteien.

Larissa3

Larissa3

21.1.2023, 17:01:56

Wie ist das dann nochmal, wenn K den Kaufpreis schon (zum Teil) gezahlt hat, mit der Rückforderung nach § 812 I 1 Alt. 1 und den Ausschlüssen der § 814 und § 817? Die greifen nicht, anders als zB bei der Schwarzarbeit (Ohne-Rechnung Abrede), oder?

TI

Timurso

28.1.2023, 00:14:38

Für 817 S. 2 (analog) ist auf die Sittenwidrigkeit der Übereignung abzustellen, die bei der Zahlung von Geld wegen der sachenrechtlichen Neutralität der Übereignung idR nicht vorliegt. 814 würde ich dagegen jedoch als gegeben ansehen. Wenn die beiden vorher abgesprochen haben, dass sie den Vertrag in Wirklichkeit zu einem anderen Preis wollen, ist ihnen bewusst, dass die Voraussetzungen für 117 I BGB vorliegen und auch, dass sie insofern keinen formwirksamen Vertrag geschlossen haben.

F. Rosenberg 🦅

F. Rosenberg 🦅

18.3.2023, 12:18:09

Der falsa demonstratio non nocet-Grundsatz greift hier gerade nicht, da die Parteien nicht unbewusst etwas Falsches erklärt, sondern bewusst getäuscht haben.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

21.3.2023, 09:36:45

Hallo F.Rosenberg aka Tommy, vielen Dank für Deinen Hinweis. In der Tat war der Hinweis auf die Figur "falsa demonstratio non nocet" (also die "unbewusste" Falschbezeichnung) an dieser Stelle etwas irreführend. Es sollte primär verdeutlicht werden, dass die Parteien grundsätzlich eine Willensübereinstimmung treffen können, ohne dass dies für einen objektiven Dritten erkennbar wäre. In der Tat unterscheiden sich aber die Rechtsfolgen. Bei der bewussten Falschbezeichnung, also dem Scheingeschäft, ordnet § 117 Abs. 1 BGB explizit die Nichtigkeit des simulierten Geschäfts anordnet und nach § 117 Abs. 2 BGB ist hier auch das dissimulierte Grundstückskaufgeschäft wegen Formnichtigkeit zunächst schwebend unwirksam. Anders ist dies dagegen bei der "falsa demonstratio non nocet" (Klassiker: die vertauschten Flurnummern, https://applink.jurafuchs.de/YV5oun5olyb). Da hier die Schutz- und Warnfunktion der notariellen Beurkundung gewahrt ist, geht die h.M. in diesen Fällen davon aus, dass der Kaufvertrag von Anfang an wirksam ist. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

FL

Flohm

8.8.2023, 16:16:55

Wieso wird dieser Fall anderes gelöst als der Fall in dem Waffen verkauft werden diese aber als Klaviere bezeichnet werden? Dort wird doch auch bewusst ein WE zum Schein abgegeben?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

8.8.2023, 18:28:16

Hallo Flohm, die beiden Fälle werden tatsächlich identisch gelöst. In beiden Fällen (Waffe statt Klavier bzw. 1.000.000 statt 500.000) setzt sich der tatsächliche Wille gegenüber dem scheinbar erklärten durch. Der Unterschied liegt jedoch darin, dass der Waffenkauf nicht formbedürftig ist, der Grundstückskauf dagegen schon. Deswegen scheitert er hier zunächst an der Formbedürftigkeit. Dieser Fehler wird durch die anschließende Auflassung aber geheilt. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

SI

silasowicz

19.8.2023, 13:53:50

Wie ist denn das Verhältnis zwischen § 116 S. 2 und § 117 I? Dem Wortlaut nach wäre doch auch § 116 S. 2 hier anwendbar, sofern man davon ausgeht, dass der erklärte Kaufpreis i.H.v. 500.000 € nicht dem gewollten i.H.v. 1.000.000 entspricht. Sind beide parallel anwendbar oder ist § 117 I spezieller, sozusagen eine qualifizierte Mentalreservation?

LELEE

Leo Lee

24.8.2023, 16:05:18

Hallo silasowicz, in der Tat sind § 116 2 BGB und § 117 I BGB nicht mal so weit entfernt voneinander. Beachte jedoch, dass sich diese beiden Normen durch die Kenntnis seitens des Erklärungsemfpängers unterscheidet. § 116 2 BGB ist einschlägig, wenn der Erklärende sich etwas "geheim" vorbehält und der Empfänger diesen Vorbehalt erkennt. Wichtig ist jedoch zu merken, dass der Erklärende (der sich etwas vorbehält) NICHT WEIß, dass er "durchschaut" wurde. Bei 117 I BGB sind sich beide Seiten darüber bewusst, dass sie quasi "zusammen" etwas vorbehalten (wie hier, wo beide Parteien konsensual die Tatsache vorbehalten, dass sie die Erklärung nur als Schein nutzen). Somit können die beiden Normen nicht parallel Anwendung finden, da § 116 2 BGB, wie erwähnt, nicht anwendbar ist, wenn sich beide Parteien im Klaren darüber sind, dass etwas vorbehalten wird. Hierzu kann ich die Lektüre von MüKo-BGB, 9. Auflage, Armbrüster § 116 Rn. 8 und § 117 Rn. 1 empfehlen :). Liebe Grüße - für das Jurafuchsteam - Leo

QUIG

QuiGonTim

7.9.2023, 23:30:03

Wie kommt die Mindermeinung darauf, dass in den Fällen der Scheingeschäfte der Rechtsbindungswille fehle? In Fällen der Verdeckungsgeschäfte wie dem Vorliegenden kommt es den Parteien doch gerade darauf an, rechtliche Bindungen auszulösen. Es sollen bloß andere als die Erklärten sein.

LELEE

Leo Lee

8.9.2023, 12:02:24

Hallo QuiGonTim, die Mindermeinung begründet diese Argumentation wie folgt: Wenn beide nur so "tun wollen", als würden sie ein wirksames Rechtsgeschäft abschließen, dann ist der "wirkliche Wille" der beiden Parteien gem. § 133 BGB auf die NICHTGELTUNG der Erklärung und somit auf AUSSCHLUSS von deren Rechtsfolgen (weil die Erklärung eben nicht gelten) gerichtet, weshalb Sie nicht den Willen haben, eine wirksame Rechtsfolge herbeizuführen (Definition für RBW)! Hierzu kann ich die Lektüre von MüKo-BGB, 9. Auflage Armbrüster § 117 Rn. 1 empfehlen :). Liebe Grüße - für das Jurafuchsteam - Leo

QUIG

QuiGonTim

11.9.2023, 18:19:34

Danke für die Antwort, Leo Lee. Die Ansicht finde ich wenig überzeugend. Es geht eben nicht darum, überhaupt keine Rechtsfolge herbeizuführen. Es ist aber gut zu wissen, dass es eine solche Ansicht gibt. :)

PAUL21

Paul21

23.10.2023, 02:51:19

Warum wird der Kaufvertrag mit dem Preis iHv 1.000.000 Euro geheilt? Durch dinglichen Vollzug wird iRd § 311b Abs. 1 S. 2 BGB nur der formnichtige, nicht der nach § 117 Abs. 1 BGB nichtige Vertrag wirksam. Eigentlich müsste doch der Kaufvertrag mit dem Preis iHv 500.000 Euro wirksam werden.

LELEE

Leo Lee

28.10.2023, 18:53:17

Hallo Paul 21, in der Tat wird derjenige Vertrag, der tats. betroffen ist und auch gemein war, durch die Eintragung geheilt. Beachte allerdings, dass hier die 500.000 das simulierte Geschäft darstellen, das auch nichtig ist gem. § 117 I BGB. Nun haben wir noch die 1 Mio. Dieses Geschäft ist eigentlich gemeint, weshalb gem. § 117 II BGB die Vorschriften für den Kaufvertrag über das Grundstück gem. § 433, 311b I angewandt werden. Weil jedoch diese 1 Mio. nie beurkundet wurden (Notar hat nur die 500.000 beurkundet), ist dieser Vertrag, der eig. Gemeint war, gem. 311b I BGB formnichtig. Durch die Eintragung in das Grundbuch ist jedoch dieser Vertrag (der eben eig. Gemeint war aber formnichtig war und gem. § 117 II BGB Gegenstand der restlichen Vorschriften ist), durch die Eintragung geheilt. Die entscheidende Frage lautet also: Welcher Vertrag/Betrag war ursprünglich – wenn auch verdeckt – gemeint und wie sieht die Rechtslage bzgl. DIESER Vereinbarung aus? Hierzu kann ich die Lektüre von MüKo-BGB 9. Auflage, Ruhwinkel § 311b Rn. 81 ff. empfehlen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

PAUL21

Paul21

30.10.2023, 21:15:32

Hallo Leo, danke für die Antwort. Richtig, ich habe beim Verfassen meines Kommentares die beiden Verträge verwechselt. Natürlich ist es so richtig, wie es in der Aufgabe steht.


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