Gesamthypothek

Zivilrecht

Kreditsicherungsrecht

Rückgriff des Sicherungsgebers

Gesamthypothek

21. November 2024

2 Kommentare ↓

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

S möchte in das Vermieterbusiness einsteigen. Zum Bau eines Hauses nimmt sie bei G ein Darlehen auf. Dieses sichert S durch eine Hypothek an dem Grundstück, welches sie bereits besitzt und am Grundstück ihrer Mutter M ab. Als S nicht zahlt, will G in Ms Grundstück vollstrecken. Nun zahlt S doch.

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Einordnung des Falls

Gesamthypothek

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. S hat für die Darlehensforderung zwei Hypotheken bestellt (vgl. § 1113 BGB).

Nein, das trifft nicht zu!

Mehrere Hypotheken, welche dieselbe Forderung absichern, ist aufgrund des engen Zusammenhangs von Forderung und Hypothek nicht möglich (Akzessorietät!). Es ist allerdings zulässig, für eine Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken zu bestellen (Gesamthypothek, § 1132 BGB). S hat für G eine Gesamthypothek an ihrem Grundstück und am Grundstück der M bestellt. Möglich wären mehrere Hypotheken für unterschiedliche, selbstständige Forderungsteile oder eine Kombination aus Hypothek und Grundschuld. Die Grundschuld ist schließlich nicht akzessorisch.

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2. Ist G verpflichtet, zur Befriedigung der Darlehensschuld vorrangig in das Grundstück der persönlichen Schuldnerin S zu vollstrecken (§ 1132 BGB)?

Nein!

Jedes Grundstück, welches von der Gesamthypothek erfasst ist, haftet für die volle Gesamthypothek. Der Gläubiger ist nicht verpflichtet, zuerst in das Grundstück seines persönlichen Schuldners zu vollstrecken. G kann sich aussuchen, in welches Grundstück der Gesamthypothek er vollstrecken will. Ihm steht es also frei, zunächst in Ms Grundstück zu vollstrecken.

3. Indem S den G vollständig befriedigt, geht auf sie die gesamte Hypothek über, die an ihrem und Ms Grundstück besteht (§ 1173 Abs. 1 S. 1 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Eigentümer, der von der Gesamthypothek erfasst ist und zahlt, erwirbt nur die Hypothek an seinem eigenen Grundstück (§ 1173 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB). Diese wird dann zu einer Eigentümerhypothek (§ 1177 Abs. 2 BGB). Die Hypothek an den fremden Grundstücken erlischt dagegen (§ 1173 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BGB). Mit Zahlung hat S nur die Hypothek am eigenen Grundstück erlangt. Die am Grundstück der M ist erloschen. S hat daher keinen Regressanspruch. Die Gesamthypothek ist grundsätzlich regresslos soweit keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Insbesondere findet § 426 BGB analog keine Anwendung. Zahlt der nicht persönlich haftende Eigentümer (hier M) auf die Gesamthypothek, so geht auf ihn die Forderung gegen den persönlichen Schuldner über (§ 1143 Abs. 1 S. 2 BGB). Streitig ist dann allerdings, ob die Hypothek im Hinblick auf das Grundstück des Schuldners in diesem Fall trotzdem erlischt (§ 1173 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BGB) oder auf den zahlenden Eigentümer übergeht (§ 1153 Abs. 1 BGB).

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Fundstellen

Herrler, in: Grüneberg, 82. A. 2023, § 1113 RdNr. 11

Volmer, in: BeckOGK BGB, Stand: 01.05.2023, § 1132 RdNr. 83

Hemmer/Wüst/Tyroller, Kreditsicherungsrecht, 14.A. 2020 § 9 RdNr. 342

Wellenhofer, Sachenrecht, 37. A. 2022, § 27 RdNr. 58

Lieder, in: MüKoBGB, 9. A. 2023, BGB § 1173 RdNr. 11

Eine Besprechung von:

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. S hat für die Darlehensforderung zwei Hypotheken bestellt (vgl. § 1113 BGB).

2. Ist G verpflichtet, zur Befriedigung der Darlehensschuld vorrangig in das Grundstück der persönlichen Schuldnerin S zu vollstrecken (§ 1132 BGB)?

3. Indem S den G vollständig befriedigt, geht auf sie die gesamte Hypothek über, die an ihrem und Ms Grundstück besteht (§ 1173 Abs. 1 S. 1 BGB).

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