+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

M mietet ein Büro von Vermieter V. V selbst bewohnt eine Wohnung in dem Gebäude. Nach kurzer Zeit kürzt M die Miete wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, gelegentlicher Kochgerüche anderer Mieter, abgestellten Gegenständen im Treppenhaus (Schuhe, Kinderwagen) und weil V sich regelmäßig nackt in einer schwer einsehbaren Ecke des Hinterhofs sonnt.

Einordnung des Falls

Mietmangel wegen nackten Vermieters im Hinterhof?

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 12 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Vs Anspruch gegen M auf Zahlung von Miete ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB.

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Ja!

Ein Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 Abs. 1 BGB. Der Mieter hat als Gegenleistung grundsätzlich eine Geldmiete zu entrichten, seltener werden atypische Gegenleistungen vereinbart. Für das Zustandekommen von Mietverträgen gelten die allgemeinen Regeln der §§ 145ff. BGB. M und V haben einen Mietvertrag über die Büroräume geschlossen. Somit ist M ist nach § 535 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet, V die vereinbarte Miete zu zahlen.

2. M könnte jedoch nach § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete (teilweise) befreit sein.

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Genau, so ist das!

In § 536 Abs. 1 BGB ist das Recht des Mieters auf Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln normiert. Demnach darf die Miete gemindert werden, wenn an der Mietsache (1) ein Mangel vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Verbrauch aufhebt, und (2) dieser nicht unerheblich ist. Die Mietminderung tritt automatisch (ipso iure) ein, ohne dass der Mieter die Minderung explizit erklären muss. Anders als im Kaufrecht handelt es sich also nicht um ein Gestaltungsrecht. Allerdings trifft den Mieter die Obliegenheit, den Mangel anzuzeigen, damit der Vermieter den Mangel beseitigen kann, § 536c Abs. 1 BGB.

3. Welcher Zustand der Mietsache geschuldet ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Parteiabreden.

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Ja, in der Tat!

Eine Mietsache ist mangelhaft, soweit ihre Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen Soll-Beschaffenheit abweicht (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Die vertragliche Soll-Beschaffenheit wird (1) primär durch die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien definiert (subjektiver Fehlerbegriff) und (2) subsidiär durch ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB). Die vertragliche Sollbeschaffenheit kann auch Umstände betreffen, die von außen auf die Mietsache einwirken, wie etwa Immissionen (sog. Umweltbedingungen). Der Mangel ist unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell sowie mit geringen Kosten behoben werden kann.

4. In Großstädten sind Immissionen von benachbarten Baustellen durch den Mieter stets hinzunehmen.

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Nein!

Maßgeblich für die Frage, ob Immissionen vom Nachbargrundstück einen Umweltmangel begründen, sind zunächst die Parteivereinbarungen. Es ist daher zu prüfen, ob eine Beschaffenheitsvereinbarung zur Lärmfreiheit getroffen wurde. Dies ist nicht schon deshalb abzulehnen, weil allgemein bekannt ist, dass in Städten viel gebaut wird. Anders ist dies nach der Rechtsprechung bei Verkehrslärm. Insbesondere bei Innenstadtlagen wird regelmäßig kein Mangel angenommen mit der Begründung, dass der Mieter den Wohnraum in Kenntnis der Verkehrslage angemietet habe.

5. Das Gebäude liegt in einer besonders ruhigen Gegend. Ist dies ist bei der Frage, ob der Baulärm einen Mangel darstellt zu berücksichtigen?

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Genau, so ist das!

Ob ein erheblicher Mietmangel vorliegt, ist häufig eine Einzelfallentscheidung. Laut OLG sei im vorliegenden Fall auch zu berücksichtigen, dass das Mietobjekt in einer sehr ruhigen Nebenstraße in einem gehobenen Wohngebiet in Frankfurt liegt. Dieses sei nicht von Verkehrslärm geprägt und biete ein besonderes Ambiente, durch das Ruhe und Gediegenheit zum Teil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind. Dies komme insbesondere auch in den sehr hohen Mietpreisen zum Ausdruck. (RdNr. 131) Der Lärm der Baustelle begründe daher einen Mietmangel, der zur Minderung berechtigt.

6. Von anderen Mietern im gleichen Gebäude darf ein Mieter vollkommene Störungsfreiheit erwarten.

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Nein, das trifft nicht zu!

Bei Zusammenleben von mehreren Menschen auf begrenztem Raum ist ein gewisses Niveau an gegenseitigen Belästigungen unvermeidbar und als sozialadäquat zu werten. Daher ist im Streitfall individuell mit Berücksichtigung des Gebots der gegenseitige Rücksichtnahme abzuwägen, ob eine Beeinträchtigung durch andere Mieter das als sozialadäquat hinzunehmende Maß übersteigt und einen Mietmangel darstellt.

7. Die Kochgerüche hat M als typische Folge der Wohnnutzung des Gebäudes hinzunehmen.

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Ja!

Küchengerüche alleine stellen noch keinen Mangel dar, solange es sich nicht um eine erhebliche und durchgängige Geruchsbelastung handelt. Selbst wenn einzelne Mieter das Kochen von anderen Parteien als Beeinträchtigung ihres Wohlbefindens wahrnehmen, müssen sie dies hinnehmen. Es gehöre zur Wohnnutzung dazu, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen kocht (RdNr. 137). Dabei kann kaum vermieden werden, dass die Gerüche beim Kochen auch den Hausflur und somit eventuell auch andere Mieter erreichen. Bejaht wurde ein Mangel von der Rechtsprechung hingegen beispielsweise bei Gerüchen einer benachbarten Pizzabäckerei, die über den Lüftungsschacht dauerhaft in die Wohnung des Mieters gelangten.

8. Abgestellte Gegenstände anderer Mieter im Treppenhaus begründen stets einen Mietmangel.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Ein Hausflur dient vorwiegend dem Zu- und Ausgang für jegliche Besucher des Gebäudes. Der Gebrauch muss daher jedem Mieter in gleicher Weise zustehen. Laut dem OLG Frankfurt müsse dabei der Freiraum eines jeden Mitbewohners unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit bewertet und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abgewogen werden (RdNr. 134). Werden Tüten, Schuhe, Kinderwagen oder Ähnliches dort abgestellt, gehe dies nur in Einzelfällen über eine als sozialadäquat hinzunehmende Beeinträchtigung hinaus.

9. Der Rechtsgedanke des § 906 BGB kann zur Beurteilung der Zumutbarkeit im Mietrecht herangezogen werden.

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Ja, in der Tat!

Nach § 906 BGB hat ein Grundstückseigentümer die von einem anderen Grundstück ausgehenden Belästigungen hinzunehmen, solange sie unwesentlich oder ortsüblich sein. Die Wertung dieser Norm wird auf das Mietrecht übertragen, sodass der Mieter dann keine belästigungsfreie Gebrauchsüberlassung verlangen kann, wenn auch dem Vermieter selbst keine Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten zustehen würden.

10. Ideele Einwirkungen (wie ein sich nackt sonnender Nachbar) stellen grundsätzlich eine „ähnliche Einwirkung“ im Sinne des § 906 BGB dar.

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Nein!

OLG: Unter Einwirkungen im Sinne des § 906 BG würden zunächst nur sinnlich wahrnehmbare Einwirkungen fallen, die entweder Sachen auf dem Grundstück schädigen oder sich auf dem Grundstück aufhaltende Personen so belästigen, dass ihr Wohlbefinden gestört oder körperliches Unbehagen hervorgerufen würde. Bloß ästhetische oder sittlich als anstößig empfundene Einwirkungen auf ein Grundstück seien daher grundsätzlich keine Einwirkungen, auf die ein Unterlassunganspruch (§ 1004 BGB) gestützt werden könne. Nur in Ausnahmefällen, zB aufgrund einer Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (APR), könne hier eine Einwirkung bejaht werden (RdNr. 152ff.).Der Anblick des nackten V stelle primär ein das ästhetische Empfinden des M verletzender Anblick dar. Allerdings hat sich V nicht gezielt gegenüber M entblößt, sondern eine abgeschiedene Stelle des Hinterhofs gewählt. Somit liege keine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrecht vor.

11. Handelte V ordnungswidrig (§ 118 OWiG), sodass sich die ideele Einwirkung deshalb ausnahmsweise als unzulässige Beeinträchtigung darstellt?

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Nein, das ist nicht der Fall!

Rein ideele Einwirkungen können zudem unzulässig sein, wenn hierdurch ein Schutzgesetz (vgl. § 823 Abs. 2 BGB) verletzt wird, zB eine Vorschrift des Ordnungswidrigkeitenrechts. Nach § 118 OWiG handelt ordnungswidrig, wer eine grob ungehörige Handlung vornimmt, die geeignet ist, die Allgemeinheit zu belästigen oder zu gefährden und die öffentliche Ordnung zu beeinträchtigen.Im vorliegenden Fall habe V sich aber nicht gezielt sittenwidrig verhalten. Vielmehr war der Ort, den er wählte, um sich zu sonnen, aus den Fenstern des Gebäudes erst dann einzusehen, wenn man sich weit rauslehnte. Daher sei keine Beeinträchtigung gegeben und auch keine Mietminderung gerechtfertigt (RdNr. 161ff.)

12. M ist nur im HInblick auf den Baulärm nach § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete befreit.

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Ja, in der Tat!

Einzig der Baulärm begründet einen Mietmangel und führt so zur Minderung der Miete. M ist daher aus § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet V die restlichen Beträge, um die er seine Mietzahlung gemindert hat, zu zahlen. Vorsicht! Je nach Höhe der zurückgehaltenen Miete kann eine gänzlich unberechtigte oder zu hohe Mietminderung dazu führen, dass der Vermieter berechtigt ist, fristlos zu kündigen, vgl. § 543 BGB.

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