Zivilrecht
Examensrelevante Rechtsprechung ZR
Entscheidungen von 2023
Mietmangel wegen nackten Vermieters im Hinterhof?
Mietmangel wegen nackten Vermieters im Hinterhof?
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
M mietet ein Büro von Vermieter V. V selbst bewohnt eine Wohnung in dem Gebäude. Nach kurzer Zeit kürzt M die Miete wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, gelegentlicher Kochgerüche anderer Mieter, abgestellten Gegenständen im Treppenhaus (Schuhe, Kinderwagen) und weil V sich regelmäßig nackt in einer schwer einsehbaren Ecke des Hinterhofs sonnt.
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Einordnung des Falls
Mietmangel wegen nackten Vermieters im Hinterhof?
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 12 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Vs Anspruch gegen M auf Zahlung von Miete ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB.
Ja!
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2. M könnte jedoch nach § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung der Miete (teilweise) befreit sein.
Genau, so ist das!
3. Welcher Zustand der Mietsache geschuldet ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Parteiabreden.
Ja, in der Tat!
Eine Mietsache ist mangelhaft, soweit ihre Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen Soll-Beschaffenheit abweicht (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Die vertragliche Soll-Beschaffenheit wird
(1) primär durch die Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien definiert (subjektiver Fehlerbegriff) und
(2) subsidiär durch ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB). Die vertragliche Sollbeschaffenheit kann auch Umstände betreffen, die von außen auf die Mietsache einwirken, wie etwa Immissionen (sog. Umweltbedingungen).
Der Mangel ist unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell sowie mit geringen Kosten behoben werden kann.
4. In Großstädten sind Immissionen von benachbarten Baustellen durch den Mieter stets hinzunehmen.
Nein!
5. Das Gebäude liegt in einer besonders ruhigen Gegend. Ist dies ist bei der Frage, ob der Baulärm einen Mangel darstellt zu berücksichtigen?
Genau, so ist das!
Ob ein erheblicher Mietmangel vorliegt, ist häufig eine Einzelfallentscheidung. Laut OLG sei im vorliegenden Fall auch zu berücksichtigen, dass das Mietobjekt in einer sehr ruhigen Nebenstraße in einem gehobenen Wohngebiet in Frankfurt liegt. Dieses sei nicht von Verkehrslärm geprägt und biete ein besonderes Ambiente, durch das Ruhe und Gediegenheit zum Teil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind. Dies komme insbesondere auch in den sehr hohen Mietpreisen zum Ausdruck. (RdNr. 131) Der Lärm der Baustelle begründe daher einen Mietmangel, der zur Minderung berechtigt.
6. Von anderen Mietern im gleichen Gebäude darf ein Mieter vollkommene Störungsfreiheit erwarten.
Nein, das trifft nicht zu!
Bei Zusammenleben von mehreren Menschen auf begrenztem Raum ist ein gewisses Niveau an gegenseitigen Belästigungen unvermeidbar und als sozialadäquat zu werten. Daher ist im Streitfall individuell mit Berücksichtigung des Gebots der gegenseitige Rücksichtnahme abzuwägen, ob eine Beeinträchtigung durch andere Mieter das als sozialadäquat hinzunehmende Maß übersteigt und einen Mietmangel darstellt.
7. Die Kochgerüche hat M als typische Folge der Wohnnutzung des Gebäudes hinzunehmen.
Ja!
8. Abgestellte Gegenstände anderer Mieter im Treppenhaus begründen stets einen Mietmangel.
Nein, das ist nicht der Fall!
Ein Hausflur dient vorwiegend dem Zu- und Ausgang für jegliche Besucher des Gebäudes. Der Gebrauch muss daher jedem Mieter in gleicher Weise zustehen. Laut dem OLG Frankfurt müsse dabei der Freiraum eines jeden Mitbewohners unter dem Gesichtspunkt der Sozialverträglichkeit bewertet und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abgewogen werden (RdNr. 134). Werden Tüten, Schuhe, Kinderwagen oder Ähnliches dort abgestellt, gehe dies nur in Einzelfällen über eine als sozialadäquat hinzunehmende Beeinträchtigung hinaus.
9. Der Rechtsgedanke des § 906 BGB kann zur Beurteilung der Zumutbarkeit im Mietrecht herangezogen werden.
Ja, in der Tat!
Nach § 906 BGB hat ein Grundstückseigentümer die von einem anderen Grundstück ausgehenden Belästigungen hinzunehmen, solange sie unwesentlich oder ortsüblich sein. Die Wertung dieser Norm wird auf das Mietrecht übertragen, sodass der Mieter dann keine belästigungsfreie Gebrauchsüberlassung verlangen kann, wenn auch dem Vermieter selbst keine Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten zustehen würden.
10. Ideelle Einwirkungen (wie ein sich nackt sonnender Nachbar) stellen grundsätzlich eine „ähnliche Einwirkung“ im Sinne des § 906 BGB dar.
Nein!
11. Handelte V ordnungswidrig (§ 118 OWiG), sodass sich die ideelle Einwirkung deshalb ausnahmsweise als unzulässige Beeinträchtigung darstellt?
Nein, das ist nicht der Fall!
12. M ist nur im Hinblick auf den Baulärm nach § 536 Abs. 1 BGB von der Entrichtung eines Teils der Miete befreit.
Ja, in der Tat!
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