Mietmangel wegen nackten Vermieters im Hinterhof?

Ja, kommt m.E. immer auf den Einzelfall an. Aber der Vermieter würde im Normalfall dann m.E. wiederum gegen den Bauherrn einen Anspruch aus 906 2 2 BGB haben (BGH, Urteil v. 29.4.2020, VIII ZR 31/18, WuM 2020 S. 407) und würde den Nachbarn nicht auffordern, die Bauarbeiten einzustellen, sondern selbst eine Entschädigung fordern.

Die Minderung im Mietrecht unterscheidet sich von der Minderung wie man sie etwa aus dem Kaufrecht kennt. Im Kaufrecht bleibt nach §§437 Nr 2, 2. Alt, 441 BGB der Anspruch auf Kaufpreiszahlung bestehen, dieser wird lediglich gem. §443 III BGB korrigiert, also um einen Minderungsbetrag herabgesetzt. Im Mietrecht entfällt aber tatsächlich der Anspruch auf den gesamten Mietzins, in §536 I S.1, ist insofern auch explizit von einer „Befreiung“ die Rede. An die Stelle des zu entrichtenden Mietzinses tritt, nach S. 2, dann ein geminderter Mietzins. Der Grund dürfte darin liegen, dass es sich bei dem Mietverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, bei dem beiderseits wiederkehrende Leistungen geschuldet sind - was dazu führt, dass wenn die wiederkehrende Leistung wiederholt nicht erbracht wird, ein Recht zur Kündigung besteht. Aus §543 II Nr. 3 BGB ergibt sich ja die

hinsichtlich der zwei Monatsmieten etc. Die Formulierung aus § 536 I 1 schützt gewissermaßen den Mieter, der eine mangelhafte Mietsache hat, ein Stück Weit davor, während der Zeit, in der man sich über das Bestehen oder den Umfang des Mangels streitet, wegen „Minderung“ der Miete gekündigt zu werden - bzw. sich mit einer Kündigung auseinandersetzen zu müssen, da in dieser Zeit nicht „die“ Miete geschuldet wird, sondern nur eine (andere) geminderte Miete. Zwar ist in §543 II Nr. 3a BGB auch alternativ von einem „nicht unerheblichen Teil der Miete“ die Rede, dieser dürfte aber bei einer Minderung regelmäßig nicht erreicht sein. Wenn es klar ist, dass es einen Mangel gibt, nur die Höhe der Minderung streitig ist, ergibt sich, dass jedenfalls nicht die eigentliche Miete geschuldet ist, sondern nur eine andere, insofern irgendwie geringere Miete, was die Hürde der „Erheblichkeit“ ja zumindest um einen gewissen Faktor heraufsetzt. (Wenn der Mangel als solcher bestritten wird, dann scheitert die Erheblichkeit aber wohl trotzdem regelmäßig, da die Standardfälle sich ja meist nur um Bereich von 5-20% abspielen, wenn auch der Spielraum dann geringer wäre, bzw. das Risiko höher.) Zwar regelt der Fall des §543 II Nr. 3b noch, dass ein wichtiger Grund auch dann gegeben ist, wenn der Rückstand den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht hat, aber auch hier hätte der Mieter einen größeren Spielraum, sich mit dem Vermieter über die Minderung auseinandersetzen, ohne gleich die Kündigung fürchten zu müssen, da im fraglichen Zeitraum die Miete ja geringer wäre - jedenfalls wenn der Mangel sicher besteht, so dass der offene Betrag zumindest etwas höher sein muss, als lediglich zwei „reguläre“ Mieten. Natürlich ist das kein garantierter Schutz vor einer Kündigung, ein Vermieter wird sich dann aber wohl zwei Mal überlegen, tatsächlich zu kündigen, und damit Kosten zu riskieren.

Hi ihr beiden, wir haben die Formulierungen noch einmal etwas angepasst, um deutlicher zu machen, dass hier M nur bzgl. eines Mietteils kürzen kann. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Hallo Jojo23, zur Beschaffenheitsvereinbarung: In der Tat bedarf es für eine (konkludente) Beschaffenheitsvereinbarung des

Willens beider Vertragsparteien (hier bezüglich der Baulärmfreiheit), wobei gem. §§ 133, 157 BGB auszulegen ist. Würden sich gar keine Anhaltspunkte für einen beiderseits

(!) Willen finden, wäre eine Beschaffenheitsvereinbarung in den "Umfeldmangel"-Fällen tatsächlich ausgeschlossen. Der Wille wurde hier allerdings darin gesehen, dass das Gebäude in einer ruhigen/gehobenen Umgebung liegt (vgl. Pflicht des Vermieters, § 535 I BGB) und andererseits auch die vereinbarte Miete außerordentlich hoch war (Pflicht des Mieters, § 535 II BGB). In diesem Sinne ist tatsächlich nicht 'überall' mit Lärm zu rechnen, sondern der Einzelfall ist maßgeblich. Im Weiteren wird der Mangelbegriff nach h.M. tatsächlich dadurch beschränkt, dass kein Mangel vorliegen soll, wenn der Vermieter die Beeinträchtigungen i.S.v. §

ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das war hier jedoch gerade nicht der Fall, sodass ein Mangel vorlag und damit eine Minderung vorzunehmen war. Hinweis: Der Ansatz mit §

steht stark in der Kritik (s. nur KG Berlin, BeckRS 2020, 26421, Rn. 24 ff.), auch in einem anders gelagerten Fall könntest Du also ggf. noch weiter diskutieren. Viele Grüße, Merle für das Jurafuchs-Team