Minderung beim Kaufvertrag (§§ 437 Nr. 2 Alt. 2 i.V.m. § 441 Abs. 1 BGB)

Zivilrecht

Kaufrecht

Minderung & Schadensersatz

11. Juli 2025

11 Kommentare

4,7 ★ (14.567 mal geöffnet in Jurafuchs)

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Professor P kauft bei Immobilienhai I eine Altbauvilla in Bonn zum objektiven Wert von €500.000. Nach Gefahrübergang stellt sich heraus, dass der Balkon einsturzgefährdet ist und saniert werden muss. Die Villa ist deshalb nur €400.000 wert.

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Einordnung des Falls

Minderung beim Kaufvertrag (§§ 437 Nr. 2 Alt. 2 i.V.m. § 441 Abs. 1 BGB)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ist die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft, kann der Käufer unter weiteren Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2 BGB).

Genau, so ist das!

Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer nach den §§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB vom Vertrag zurücktreten (§ 437 Nr. 2 BGB). Dieser Rücktritt setzt grundsätzlich voraus, dass der Käufer (1) eine fruchtlos abgelaufene Frist gesetzt hat oder die Fristsetzung entbehrlich ist, (2) den Rücktritt erklärt (§ 349 BGB) und (3) der Rücktritt nicht ausgeschlossen ist (§ 323 Abs. 5 S. 2, Abs. 6 BGB). Der Rücktritt ist kein Anspruch, sondern ein Gestaltungsrecht, welches durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt wird. Der Vertrag wandelt sich nach wirksamer Ausübung des Rücktrittsrechts in ein Rückgewährschuldverhältnis um, aus welchem dann Ansprüche folgen..

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2. Statt zurückzutreten kann der Käufer auch den Kaufpreis mindern (§ 437 Nr. 2, 441 BGB).

Ja, in der Tat!

Statt zurückzutreten, kann der Käufer den Kaufpreis durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer mindern (§ 441 Abs. 1 S. 1 BGB). § 441 Abs. 1 S. 1 BGB knüpft das Minderungsrecht an das Rücktrittsrecht an. Zur Begründung eines Minderungsrechts müssen also die Voraussetzungen eines Rücktrittsrechts nach §§ 437 Nr. 2, 323 BGB bzw. §§ 326 Abs. 5 iVm 323 BGB vorliegen. Das Minderungsrecht ist wie das Rücktrittsrecht ein Gestaltungsrecht, das durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt wird.

3. Nach fruchtlos abgelaufener Nacherfüllungsfrist könnte P mindern.

Ja!

Die Minderung setzt voraus (1) einen Minderungsgrund, (2) eine Minderungserklärung und (3) keinen Ausschluss. Der Minderungsgrund verlangt dabei, dass die Voraussetzungen eines Rücktrittsrechts erfüllt sind (§§ 323, 326 Abs. 5 BGB). Wenn P dem I eine Frist zur Nacherfüllung setzt, die fruchtlos verstreicht, entsteht ein Rücktrittsgrund nach § 323 BGB und damit zugleich ein Minderungsgrund (§ 441 Abs. 1 S. 1).

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Fundstellen

Medicus/Lorenz, Schuldrecht BT, 18.A. 2018, § 7 RdNr. 67ff.

Looschelders, Schuldrecht BT, 15.A. 2020, § 4 RdNr. 49ff., Faust, in: BeckOK BGB, 56. Ed. 1.11.2020, § 441 RdNr. 3

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

14.7.2021, 16:29:33

Wie lautet die Formel zur

Minderung

Katzenkönigin

20.7.2021, 10:17:07

Hallo, der geminderte Kaufpreis lässt sich durch folgende Formel berechnen: X = (Wert mit Mangel x Kaufpreis) : Wert ohne Mangel. Hoffe das hilft dir weiter :)

Katzenkönigin

20.7.2021, 10:21:04

Die Formel kannst du aber auch dem 441 III BGB entnehmen. Wörtlich umgesetzt steht dort: X : vereinbarter Kaufpreis = Wert mit Mangel : Wert ohne Mangel Durch umformulieren der Formel ergibt sich die obere :)

21.7.2021, 13:19:00

Hey, vielen Dank 🙏 das hilft mir sehr 🦋

OKA

okalinkk

23.6.2025, 19:46:00

Kann mir jemand erklären inwiefern sich die Formel genau aus 441 III ergibt?

FABIA

Fabian

6.1.2024, 14:05:05

Bei der Erklärung zur Aussage „Ist die Kaufsache mangelhaft, kann der Käufer (…) vom Vertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2).“ steht immer im ersten Antwortsatz „Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer nach den §§ 440, 323,

326 V

vom Vertrag zurücktreten (§ 437 Nr. 1).“ – die letzte Norm ist doch falsch, oder nicht? Hier wird doch § 437 Nr. 2 zitiert und angewandt, oder?

LELEE

Leo Lee

7.1.2024, 07:35:27

Hallo Fabian, vielen Dank für den Hinweis! Wir haben den Fehler nun entsprechend korrigiert :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

Bioshock Energy

28.5.2024, 15:49:08

Hallo, Warum wird hier

§ 326 V

mit zitiert? Es liegt doch keine

Unmöglichkeit

vor und der Rücktrittsgrund und somit auch zugleich

Minderung

sgrund ergibt sich nur aus §

§ 323

und nicht aus

§ 323

i.V.m.

§ 326 V

. Oder habe ich was übersehen?

MAR

Marvin

25.7.2024, 07:23:24

Ich glaube

§ 326 V

wird hier nur der Vollständigkeit halber zitiert. Es wird ja gesagt, dass die Rücktrittsvoraussetzungen vorliegen müssen und weil in

§ 326 V

normiert ist, dass es bei

Unmöglichkeit

keiner

Fristsetzung

bedarf, handelt es sich dabei um eine Modifikation der Rücktrittsvoraussetzungen aus

§ 323

. In diesem Fall ist

§ 326 V

aber vermutlich nicht einschlägig, weil eine Sanierung des Balkons, also eine Nachbesserung, in Betracht kommt.

ENU

ehemalige:r Nutzer:in

14.11.2024, 10:42:29

Ist eine vollständige

Minderung

des Kaufpreises auf Null nach § 441 BGB zulässig, oder steht dies im Widerspruch zum Wortlaut und Zweck der Norm, insbesondere hinsichtlich ihrer Stellung als Alternative zum Rücktritt und der Umgehung des

§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB

Sebastian Schmitt

17.11.2024, 11:56:01

Hallo @[Artimes](3106), eine gute Frage! Eine

Minderung

auf 0 ist nach der Lit durchaus möglich, wenn die Kaufsache eben vollkommen wertlos ist (MüKoBGB/Maultzsch, 9. Aufl 2024, § 441 Rn 15; BeckOGK-BGB/Stöber, Stand 1.2.2024, § 441 Rn 65). Ob man dann aus Wertungsgründen §§ 346 ff BGB und die Rücktrittsfolgen analog heranziehen muss, der Käufer zB die Sache zurückgeben muss, wird unterschiedlich beurteilt (dafür zB BeckOGK-BGB aaO). Dagegen aber MüKoBGB aaO, der darauf verweist, dass aus einer wertlosen Sache zB gar keine (relevanten) Nutzungen iSd § 346 I 1 BGB gezogen werden könnten, weshalb der Verkäufer an der (ja eben wertlosen!) Sache gar kein Interesse hat. Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ist die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft, kann der Käufer unter weiteren Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2 BGB).

2. Statt zurückzutreten kann der Käufer auch den Kaufpreis mindern (§ 437 Nr. 2, 441 BGB).

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