+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V und K schließen einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Sie erklären die Einigung (Auflassung) ebenfalls vor dem Notar, lassen sie aber nicht beurkunden. Vor Beantragung der Eintragung in das Grundbuch widerruft V die Auflassung. Und er weigert sich, die Auflassung erneut zu erklären.

Einordnung des Falls

Widerruflichkeit der Einigung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die ursprüngliche Auflassung war zunächst wirksam, auch wenn sie nicht notariell beurkundet wurde.

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Ja, in der Tat!

§ 925 BGB verlangt, dass die Auflassung vor dem Notar erklärt wird. Dieses Erfordernis soll die Parteien auf die Bedeutung der Grundstücksübereignung hinweisen. Zudem soll der Notar für die Einhaltung der Vorschriften sorgen. Die notarielle Beurkundung ist jedoch keine Voraussetzung für die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Auflassung. Gleichwohl wird die Auflassung in der Praxis im Hinblick auf § 29 GBO im Regelfall notariell beurkundet: (1) um den verfahrensrechtlichen Vorschriften der Grundbuchordnung (§ 29 GBO) zu entsprechen und (2) weil dies verhindert, dass die Parteien die Auflassung widerrufen können bis zur Eintrag ins Grundbuch (§ 873 Abs. 2 BGB).

2. V konnte die Auflassung wirksam widerrufen.

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Ja!

Aus § 873 Abs. 2 BGB folgt, dass die Einigung frei widerruflich ist, es sei denn die Auflassung wurde notariell beurkundet, oder ein anderer Bindungstatbestand aus Abs. 2 ist einschlägig.V und K haben die Auflassung nicht notariell beurkunden lassen. V konnte sie wirksam widerrufen.

3. K kann mit Erfolg den Antrag auf Eintragung seiner Eigentümerstellung ins Grundbuch stellen.

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Nein, das ist nicht der Fall!

K kann gegenüber dem Grundbuchamt den Bestand der dinglichen Einigung (§ 20 GBO) nicht nachweisen. Das Grundbuchamt würde einen Eintragungsantrag des K ablehnen. Der grundsätzliche Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB wird durch den Widerruf der Einigung nicht tangiert.Da V sich weigert, die Auflassung zu erklären, müsste K aufgrund seines Anspruchs aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Klage auf Abgabe der Willenserklärung gegen V erheben. Mit Rechtskraft des Urteils würde die Abgabe der Auflassungserklärung des V fingiert (§ 894 ZPO), womit die Einigung (wieder) vorläge.

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CH

Chrissy

8.5.2020, 14:58:45

Zu der Frage " V konnte die Auflassung wirksam widerrufen" wurde das Ergebnis "stimmt" angezeigt und zur Begründung auf § 873 II BGB verwiesen. Ich habe aber den § 873 II BGB so verstanden, dass aufgrund der zuvor erklärten Auflassung vor dem Notar ein Fall von § 873 II 2 Alt. BGB vorliegt und V daher an seine Erklärung gebunden bleibt. Wenn dem anscheinend nicht so ist, welche Konstellation wären dann von § 873 II 2 Alt. BGB erfasst? 🤔

🦊LEXD

🦊LEXDEROGANS

13.5.2020, 23:35:44

@Chrissy, der Fall ist in der Tat etwas verwirrend. Grds. kann die Einigung (bzgl. Grundstücksübereignung) noch widerrufen werden, es sei denn § 873 Abs. 2 greift (Kropholler, Studienkommentar BGB, 11. Aufl., § 873 Rn. 4). Hier ist § 873 Abs. 2 Alt. 1 (!notariell beurkundet!) nicht einschlägig. Beurkundet wurde ja nicht die Einigung (bzgl. Grundstücksübereignung) sondern nur der Kaufvertrag (also die Einigung bzgl. Verpflichtungsgeschäft). Dass bei der Einigung bzgl. der Grundstücksübereignung der Notar dabei war, ist egal. Er müsste ja gem. § 873 Abs. 2 Alt. 1 „beurkunden“! § 873 Abs. 2 Alt. 2 schließlich umfasst die Fälle, bei denen sich die Parteien beim Grundbuchamt einigen und daher ihre Einigung (bzgl. Grundstücksübereignung) nicht widerrufen können.

🦊LEXD

🦊LEXDEROGANS

13.5.2020, 23:38:58

Der Hinweis auf § 925 Abs. 1 S. 2 a. E. sollte vrmtl. nur zur Klarstellung dienen: Denn i. G. z. § 873 Abs. 2 (Bindung an die Einigung) bedarf es für die erfolgreiche Einigung (bzgl. Grundstücksübereignung) nämlich nur notarieller Anwesenheit und keiner Beurkundung.


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