Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB

Zivilrecht

Sonstige vertragliche Schuldverhältnisse

Maklervertrag, §§ 652ff. BGB

Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB – Erbringung der Maklerleistung 1

23. November 2024

3 Kommentare ↓

4,7 ★ (8.933 mal geöffnet in Jurafuchs)

[...Wird geladen]

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

A beauftragt Maklerin M, ihr passende Wohnungen zu präsentieren. Das halten sie schriftlich fest. Die Verhandlung über den Kaufvertrag möchte A selbst führen. M präsentiert A einige Wohnungen. Davon sucht sich A die Wohnung der E aus. Es kommt zum Vertragsschluss, der auch notariell beurkundet wird.

Diesen Fall lösen 69,5 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

...Wird geladen

Einordnung des Falls

Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB – Erbringung der Maklerleistung 1

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 7 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M könnte gegen A einen Anspruch auf einen Maklerlohn haben (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Der Anspruch auf den Maklerlohn hat vier Voraussetzungen. Zunächst muss (1) ein gültiger Maklervertrag zustandekommen. Dann muss der Makler die (2) Maklerleistung erbringen. Der (3) Hauptvertrag muss zustandekommen. Zuletzt muss (4) die Maklerleistung kausal für den Vertragsschluss sein.

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und tausende Fälle wie diesen selbst lösen.

Erhalte uneingeschränkten Zugriff alle Fälle und erziele Spitzennoten in
Jurastudium und Referendariat.

Jetzt kostenlos testen

2. Ein Maklervertrag kann ausnahmsweise formbedürftig sein.

Ja!

Der Maklervertrag kommt nach den allgemeinen Grundsätzen (Angebot und Annahme) zustande. Die Einhaltung von Formvorschriften ist in der allgemeinen Vorschrift des § 652 BGB nicht vorgesehen. Hiervon gibt es allerdings Ausnahmen (1) für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Häusern (§ 656a BGB), (2) für die Vermittlung von Darlehen (§ 655b BGB) und (3) die Vermittlung von Arbeitsplätzen (§ 296 Abs. 1 S. 1 SGB III). Vorliegend handelt es sich um einen Maklervertrag über die Vermittlung einer Gelegenheit zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags. Dieser ist formbedürftig (§ 656a BGB). Das Formerfordernis wurde eingehalten.

3. M hat A einen Immobilienkaufvertrag vermittelt (§ 652 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Ein Maklervertrag kann zwei verschiedene Leistungen des Maklers zum Gegenstand haben. Entweder einen Nachweis über eine Gelegenheit des Abschlusses eines Vertrags oder die Vermittlung eines Vertrags selbst. Vorliegend hat M nicht den Immobilienkaufvertrag selbst vermittelt. Dazu war M aber auch nicht verpflichtet. A hat M beauftragt, ihr potenzielle Wohnungen zu zeigen und nicht selbst den Vertrag herbeizuführen. Dies wollte A selbst übernehmen. M hat A somit eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags verschafft. Die Unterscheidung dieser zwei Varianten kann im Einzelfall sehr schwer sein und ist durch Auslegung zu ermitteln.

4. Für die Wirksamkeit des Hauptvertrags bedarf es der Übereignung der Wohnung.

Nein, das trifft nicht zu!

Der Hauptvertrag ist der Vertrag zwischen dem Kunden (Auftraggeber) dem Dritten. Voraussetzung ist nur ein wirksamer schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag zwischen dem Kunden und dem Dritten. Dies ist unabhängig von der Ausführung des Vertrags. A und E haben einen Immobilienkaufvertrag geschlossen. Dieser Vertrag stellt einen wirksamen Hauptvertrag dar.

5. A hat den Vertrag selbst mit E geschlossen. Die Maklerleistung von M war nicht kausal für den Hauptvertrag.

Nein!

Voraussetzung ist, dass die Maklerleistung für das Zustandekommen des Hauptvertrags zumindest mitursächlich war. M hat A unter anderem auch die Wohnung der E empfohlen. Nur dadurch konnte A mit E in Verhandlungen treten und den Kaufvertrag abschließen. Ms Maklerleistung war somit kausal für den Abschluss des Hauptvertrags.

6. Der Vergütungsanspruch entsteht mit Verschaffung der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrags (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Vergütungsanspruch entsteht erst mit Abschluss des Hauptvertrags. Dies folgt unmittelbar aus dem Gesetzeswortlaut (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB). Allein die Erbringung der Maklerleistung begründet noch keinen Vergütungsanspruch.

7. M hat einen Anspruch auf einen Maklerlohn (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Zwischen M und A besteht ein wirksamer Maklervertrag. M hat die Maklerleistung (Verschaffung der Gelegenheit eines Vertragsabschlusses) erbracht. Zwischen A und E besteht ein wirksamer Hauptvertrag. Für diesen war Ms Maklerleistung kausal. Der Anspruch besteht.

Dein digitaler Tutor für Jura

Jetzt kostenlos testen

Fundstellen

Roth, in: MüKo BGB, 8. A. 2020, § 652 RdNr. 13, 60, 104 ff., 190

Sprau, in: Palandt, 80. A. 2021, § 652 RdNr. 4

Medicus/Lorenz, Schuldrecht II BT, 18. A. 2018, § 44 RdNr. 12

Eine Besprechung von:

Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit 15.000 begeisterten Nutzern und 50.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!

Entstehen des Provisionsanspruchs, § 652 Abs. 1 S. 1 BGB – Erbringung der Maklerleistung 1

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 69,5 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 7 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M könnte gegen A einen Anspruch auf einen Maklerlohn haben (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

2. Ein Maklervertrag kann ausnahmsweise formbedürftig sein.

3. M hat A einen Immobilienkaufvertrag vermittelt (§ 652 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB).

4. Für die Wirksamkeit des Hauptvertrags bedarf es der Übereignung der Wohnung.

5. A hat den Vertrag selbst mit E geschlossen. Die Maklerleistung von M war nicht kausal für den Hauptvertrag.

6. Der Vergütungsanspruch entsteht mit Verschaffung der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrags (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

7. M hat einen Anspruch auf einen Maklerlohn (§ 652 Abs. 1 S. 1 BGB).

Fundstellen

Weitere für Dich ausgwählte Fälle