Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

Fall des § 537 Abs. 1 BGB (Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters)

11. Dezember 2023

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

M wohnt in der von V vermieteten Wohnung zu einer monatlichen Miete von €1.000, die er auch bislang jeden Monat überweist. Weil er aber den ganzen August in seiner Ferienwohnung auf Menorca und nicht in der Mietwohnung verbringt, zahlt er die August-Miete nicht. Auch im September überweist er nur die September-Miete.

Einordnung des Falls

Fall des § 537 Abs. 1 BGB (Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die August-Miete wird am Ende des Augusts fällig.

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Nein, das trifft nicht zu!

Vorbehaltlich einer besonderen Parteivereinbarung ist die Miete bei Wohnraum und anderen Räumen zu Beginn der einzelnen Zeitabschnitte, spätestens nach drei Werktagen fällig (§§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB). Trotz der Formulierung „spätestens bis zum..“ tritt die Fälligkeit erst am dritten Werktag der jeweiligen Zeitabschnitte ein, d.h. die Dreitagesfrist bestimmt den Fälligkeitszeitpunkt. Da es sich um Wohnraum handelt, der in monatlichen Abschnitten vermietet wird, wäre die August Miete am dritten Werktag des Augusts fällig.

2. M schuldet für August keine Miete, weil er die Wohnung in diesem Monat nicht verwendet.

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Nein!

Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Mieter trägt also das Verwendungsrisiko der Mietsache: Kann oder will er die Mietsache aus Gründen, die in seinem Verantwortungsbereich liegen, nicht nutzen, muss er trotzdem die vereinbarte Miete bezahlen. Gemäß § 537 Abs. 1 S. 2 BGB hat sich der Vermieter aber ersparte Aufwendungen und Vorteile anrechnen zu lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung erzielt. M will die Wohnung aus rein persönlichen Gründen nicht nutzen, sodass er trotzdem zur Mietzahlung verpflichtet ist.

3. M befindet sich in Verzug.

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Genau, so ist das!

Erbringt der Schuldner schuldhaft – ggf. nach Mahnung – eine fällige und einredefreie Leistung nicht, so kommt er in Verzug (§ 286 BGB). Die Mietzahlungspflicht war am 3. Werktag des Augusts fällig. Weil für diese Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 556b Abs. 1 BGB), ist eine Mahnung nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hinsichtlich der Nichtzahlung handelt M vorsätzlich.

Fundstellen

BeckOK BGB/Wiederhold, 57. Ed. 1.2.2021 Rn. 9, BGB § 556b RdNr. 9

Looschelders, Schuldrecht BT, 16.A. 2021, § 22 RdNr. 60

Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 537 RdNr. 1

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Doli

24.4.2023, 13:36:46

Man müsste mMn 280 I, II BGB dazu zitieren da sich daraus das Verschuldenserfordernis ergibt. Und warum soll die Nichtzahlung nur fahrlässig gewesen sein? Er wusste und wollte doch dass er nicht zahlt

Lukas_Mengestu

24.4.2023, 13:54:52

Hallo Doli, die vollständige Anspruchskette ist in der Tat §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Allerdings ist das Verschuldenserfordernis beim Verzug noch einmal gesondert in § 286 Abs. 4 BGB geregelt. Den Verschuldensgrad haben wir hier korrigiert. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Doli

24.4.2023, 14:01:25

Ah, danke! Wer Normen zuende lesen kann ist klar im Vorteil 😅

evanici

3.9.2023, 14:13:16

Hier gibt es der Sachverhalt natürlich vor, aber wie sieht es denn aus, wenn sich aus dem Verwendungszweck einer Überweisung des Mietzinses nicht ergibt, für welchen Monat erfüllt wird? Gibt es dann so eine Art Prioritätsprinzip, dass die früher fällige Leistung auch zuerst getilgt wird? Das wäre ja beispielsweise relevant, wenn der Mieter in den ersten drei Werktagen des Septembers einen entsprechenden Betrag in Höhe eines Mietzinses überweist, da er ja dann zumindest bis zum dritten Werktag noch nicht für den laufenden Monat in Verzug geraten wäre, sofern mit dieser Zahlung die Miete des vorhergehenden Monats bezahlt worden wäre.

Daniel (blabab45)

6.10.2023, 08:37:48

Nach 366 Abs. 2 BGB wird regelmäßig, wenn nicht eine der früheren Varianten ist, die älteste Forderung erfüllt. Hier also August.

Fall des § 537 Abs. 1 BGB (Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters)

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Einordnung des Falls

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1. Die August-Miete wird am Ende des Augusts fällig.

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2. M schuldet für August keine Miete, weil er die Wohnung in diesem Monat nicht verwendet.

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3. M befindet sich in Verzug.

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