Kündigungsrecht des Vermieters (§ 563 Abs. 4 BGB)


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A, B und C treten in das Mietverhältnis des toten M ein. C ist zahlungsunfähig. V spricht deshalb allen drei form- und fristgerecht die Kündigung aus.

Einordnung des Falls

Kündigungsrecht des Vermieters (§ 563 Abs. 4 BGB)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB).

Ja, in der Tat!

Die einmonatige Ausschlussfrist läuft, nachdem der Vermieter Kenntnis vom endgültigen Eintritt des Berechtigten erlangt hat. Die Frist, die gemäß §§ 186 ff. BGB zu berechnen ist, beginnt also, sofern der Eintretende dem Vermieter den Eintritt erklärt, am Tag nach Zugang dieser Erklärung (§ 187 Abs. 1 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate abzüglich dreier Werktage (§ 573d Abs. 2 S. 1, § 575a Abs. 3 S. 1 BGB). Für die die Kündigung gilt auch die Schriftform des § 568 BGB; sie ist zu begründen (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB).

2. Zahlungsunfähigkeit kann einen wichtigen Grund darstellen.

Ja!

Der Regelung des § 563 Abs. 4 BGB entspricht größtenteils § 553 Abs. 1 S. 2 BGB. Allerdings kann hier eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines Eintretenden einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Denn anders als in § 553 Abs. 1 S. 2 BGB wechselt hier der Mietschuldner. Voraussetzung für die Kündigung ist, dass dem Vermieter ein Warten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.

3. Cs Zahlungsunfähigkeit berechtigt V zur außerordentlichen Kündigung aller Eingetretenen.

Nein, das ist nicht der Fall!

Treten mehrere Personen ein, genügt das Vorliegen eines wichtigen Grundes bei einer Person. Allerdings kann bei mehreren Mietern nicht wegen mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit nur eines Mieters gekündigt werden. Denn hier haften alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Mietverbindlichkeiten. Es fehlen also die Anhaltspunkte für das Ausbleiben der Mietzahlungen.

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WilliWillsWissen

WilliWillsWissen

25.9.2023, 15:38:37

Hallo, also heißt das, dass in anderen Fällen allen Eingetretenen außerordentlich gekündigt werden kann, auch wenn der "wichtige Grund" i.S.d. § 563 IV BGB nur in einer Person begründet ist?

Mi. S.

Mi. S.

30.5.2024, 09:40:19

Das frage ich mich auch :)

Simon

Simon

19.6.2024, 23:02:05

Nein, nach § 425 I BGB wirkt der wichtige Grund nur für bzw. gegen den gesamtschuldnerischen Mieter, in dessen Person er auch vorliegt.

WilliWillsWissen

WilliWillsWissen

25.9.2023, 15:42:34

und noch eine Frage: heißt das in diesem Fall, dass bei Zahlungsunfähigkeit eines Mieters der zahlungsunfähige Mieter zwar außerordentlich gekündigt werden kann, die restlichen Mieter aber nicht, oder kann auch der zahlungsunfähige Mieter in diesem Fall nicht gekündigt werden, da es wie von euch subsumiert "keinen Anhaltspunkt für das Ausbleiben der Mietzahlungen gibt"? Vielen Dank vorab :)

ahimes

ahimes

27.11.2023, 22:50:21

Genau dieselbe Frage habe ich mir auch gestellt. Nach meiner Subsumtion würde ich sagen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht gekündigt werden kann, da ja die anderen 2 Mieter voraussichtlich das Ganze kompensieren können oder müssen. Zumindest halte ich das Ergebnis für realistisch.

Simon

Simon

19.6.2024, 23:00:29

M.E. gilt hier § 425 I BGB, sodass der zahlungsunfähige Mieter trotzdem gekündigt weden kann. Allenfalls könnte man daran denken, dass dann kein wichtiger Grund vorläge. Aber auch wenn die anderen beiden Mitschuldner noch zahlungsfähig sind, ändert das nichts am Interesse des V, drei zahlungsfähige Schuldner zu haben, zumal der zahlungsunfähige Mieter ja weiterhin Rechte aus dem Mietvertrag gegen den V hätte.


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