Mietverhältnisse über Wohnraum: 16 Fälle & Rechtsprechungen mit Lösung

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Der sich aus dem Mietervorkaufsrecht ergebende Eigentumsverschaffungsanspruch ist auch vormerkungsfähig, nach h.M., wenn der Mieter das Vorkaufsrecht ausgeübt hat

M bewohnt eine Wohnung, an welcher nach Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet wurde. Sodann schließen Eigentümerin und Vermieterin V einen Kaufvertrag über €200.000, mit C. M übt sein Vorkaufsrecht formgerecht gegenüber V aus.

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Schutz des Mieters durch § 577 Abs. 5 BGB

H wohnt in einem Mehrfamilienhaus, das Bauherrin B gebaut hat und an H vermietet. Im Mietvertrag zwischen H und B steht, dass ein Vorkaufsrecht zugunsten des H ausgeschlossen ist. Nachdem H eingezogen ist, teilt B das Mehrfamilienhaus in fünf Wohnungen und die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen. Die Wohnung, in der H wohnt, verkauft B danach an C für €400.000. Der gutgläubige C wird auch ins Grundbuch eingetragen.

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Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB

A mietet von B mit Mietvertrag vom 17.11.2022 eine Wohnung, die ihr am selben Tag überlassen wird. Zuvor ließ B im September eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Im Dezember veräußert B die Wohnung notariell beurkundet an C. Erst im Januar wird die Teilungserklärung vom September ins Grundbuch eingetragen.

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Kein Vorkaufsfall ist nach § 577 Abs. 1 S. 2 BGB der Verkauf an Familienangehörige und Angehörige des Haushalts des Vermieters

H wohnt in einem Mehrfamilienhaus, das Bauherrin B auf ihr Grundstück gebaut und eine Wohnung darin an H vermietet hatte. B will das Mehrfamilienhaus nun zu Geld machen und unterteilt es daher in 5 Wohnungen. Über die Wohnung, in der H wohnt, schließt B einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit ihrer Schwester S in Höhe von €400.000. H erklärt, dass er nun aber die Wohnung für €400.000 kaufen möchte.

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Unproblematischer Fall

B wohnt in einem Mehrfamilienhaus, das Bauherrin H auf ihr Grundstück gebaut und eine Wohnung darin an B vermietet hatte. H will das Haus nun zu Geld machen und unterteilt es daher in 5 Wohnungen. Bezüglich der Wohnung, in der B wohnt, schließt H einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit C in Höhe von €400.000. B erklärt, er wolle die Wohnung gern für €400.000 kaufen.

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Kündigungsrecht des Vermieters (§ 563 Abs. 4 BGB)

A, B und C treten in das Mietverhältnis des toten M ein. C ist zahlungsunfähig. V spricht deshalb allen drei form- und fristgerecht die Kündigung aus.

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Ablehnungsrecht der eingetretenen Personen (§ 563 Abs. 3 BGB)

Eheleute M und F wohnen gemeinsam in einer Wohnung. Im Mietvertrag ist alleine F als Mieterin aufgeführt. F stirbt. 32 Tage nach Kenntniserlangung des Todes erklärt M Vermieter V mündlich, er wolle nicht in den Mietvertrag eintreten. Er habe erst gestern von seinem Ablehnungsrecht erfahren.

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Camper

M und S sind Brüder und wohnen zusammen. Im Mietvertrag ist allein M als Mieter aufgeführt. Während M ein Stubenhocker ist, ist S jedes Jahr neun Monate unterwegs in seinem Van, um für Instagram coole Fotos von Sonnenaufgängen zu machen. M stirbt.

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Sonstige Personen

Um sich etwas hinzuzuverdienen, lässt F den Student S als Mitbewohner in ein freies Zimmer in der von ihr allein angemieteten Wohnung einziehen. F und S leben in einer „Zweck-WG“, haben also nicht wirklich viel miteinander zu tun. F stirbt.

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Kinder

F und ihre nichtehelichen Kinder lebten jahrelang in einer kleinen Wohnung. Jetzt ziehen alle zusammen in eine neue Wohnung. In dem Mietvertrag, der über fünf Jahre geschlossen ist, steht F alleinige Mieterin. Drei Tage nach Einzug stirbt F.

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Getrennter Haushalt

Ehemann M und Ehefrau F wohnen seit Jahren zusammen zur Miete in der Wohnung des V. Im Mietvertrag ist allein F als Mieterin aufgeführt. Schon seit langem schlafen M und F nicht mehr gemeinsam im Bett, Essen nicht zusammen und unterhalten sich nicht. F stirbt.

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Grundfall, § 563 Abs. 1 BGB, Ehegatte (und Erbe)

Ehemann M und Ehefrau F wohnen seit Jahren zusammen zur Miete in der Wohnung des V. Im Mietvertrag ist allein F als Mieterin aufgeführt. F stirbt. M teilt V mit, er wolle weiter in der Wohnung wohnen. Auch Erbe E erhebt aber nun Anspruch, als neuer Mieter eingesetzt zu werden.

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Überweisung der Miete

Vermieter V und Mieter M haben einen Wohnraummietvertrag geschlossen. M überweist die Miete von seinem ausreichend gedeckten Konto am 3. Werktag auf das Konto des V. Wegen internen Problemen der Bank wird der Betrag erst zwei Wochen später Vs Konto gutgeschrieben.

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Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB)

M und V wollen einen Wohnraummietvertrag für zwei Jahre schließen. Im schriftlich aufgesetzten Vertrag stehen nur Angaben zu den Parteien, der Mietsache und dem zu entrichtende Mietzins. Sowohl M als auch V unterschreiben den Mietvertrag auf derselben Urkunde.

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§ 550 S. 2 BGB

M und V schließen mündlich einen auf zwei Jahre befristeten Mietvertrag. M merkt nach drei Monaten, dass ihr Mainz nicht gefällt. Zudem hat Vermieter V ihr im Hausflur aufgelauert und absichtlich ein Bein gestellt, wodurch sich M ein Bein gebrochen hat. Wütend teilt sie V deshalb mit, dass sie kündigen will.

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§ 550 S. 1 BGB

Studentin M zieht zu Beginn ihres Jurastudiums aus ihrem Heimatdorf nach Mainz. Dort schließt sie mit Wohnungseigentümer V mündlich einen Wohnraummietvertrag über zwei Jahre.