Erhaltung der Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 1

Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

22. November 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Frau F mietet von Vermieterin V eine moderne Penthousewohnung mit einem funktionsfähigen Telefonanschluss für monatlich €1200. Nach zwei Monaten Mietzeit ist der Telefonanschluss wegen Materialfehlers kaputt. F fordert von V Reparatur, V entgegnet, sie könne doch nichts dafür.

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Einordnung des Falls

Erhaltung der Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 1

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. F kann von V die Reparatur des Telefonanschlusses verlangen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Ja!

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Diese Verpflichtung gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob der Vermieter den Eintritt einer Gebrauchsbeeinträchtigung zu vertreten oder überhaupt zu beeinflussen in der Lage ist. Die Mieterin F kann daher von V verlangen, den Telefonanschluss zu reparieren, um die Penthousewohnung wieder in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Die Erhaltungspflicht ist vom gesetzgeberischen Ausgangspunkt her wesentliche Vertrags- und Hauptpflicht des Vermieters. Sie steht im synallagmatischen Verhältnis zur Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB. Wird sie nicht erfüllt, kann der Mieter nicht nur aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Erfüllung in Form von Mängelbeseitigung verlangen, sondern die Gewährleistungsrechte aus den §§ 536 ff. BGB ebenso geltend machen wie die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben.

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2. V kann von F Ersatz der Reparaturkosten (€200) für den Telefonanschluss verlangen.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Kosten der Reparatur hat der Vermieter zu tragen, da die Instandhaltungs- und Gebrauchsüberlassungspflicht durch die Mietzahlung als Gegenleistung abgegolten werden (§ 535 Abs. 1 und 2 BGB). V kann von F keinen Ersatz verlangen. Besteht ein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits, kann der Vermieter sich auf die Unzumutbarkeit berufen (§ 275 Abs. 2 BGB). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, ist wertend im Einzelfall unter Berücksichtigung der Parteiinteressen zu ermitteln.

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Fundstellen

Häublein, in: Müko-BGB, 8. A. 2020, § 535 Rdnr. 119 ff.

Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. A. 2019, § 535 Rdnr. 48 ff.

Medicus/Lorenz, in: Medicus/Lorenz, Schuldrecht II BT, 18. A. 2018, § 23 Rdnr. 19 ff.

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2. V kann von F Ersatz der Reparaturkosten (€200) für den Telefonanschluss verlangen.

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