§ 311b Abs. 1 BGB – Überblick Regelungsinhalt

Zivilrecht

BGB Allgemeiner Teil

Formfreiheit und Grenzen

4. April 2025

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V verkauft sein Anwesen mit Blick auf die Hamburger Elbe an K (Preis €1,2 Mio.). K fragt, ob sie nicht zu einem Notar gehen sollten, damit der Vertrag auch wasserdicht sei. V meint, das sei nicht nötig und verweist auf den hanseatischen, kaufmännischen Ehrenkodex.

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Einordnung des Falls

§ 311b Abs. 1 BGB – Überblick Regelungsinhalt

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Es ist ein wirksamer Kaufvertrag zwischen V und K über das Grundstück zustande gekommen.

Nein!

Das BGB erlegt manchen Verträgen einen Formzwang auf. Darin liegt eine Einschränkung der grundrechtlich geschützten Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Der Formzwang dient u.a. dem Schutz vor Übereilung und der Beweissicherung. Zur Wirksamkeit von Verträgen, die die Verpflichtung zur Übereignung oder zum Erwerb eines Grundstücks enthalten, ist die Form der notariellen Beurkundung erforderlich (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Wird eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, so ist der Vertrag nichtig (§ 125 S. 1 BGB). V und K haben den Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkunden lassen. Er ist nichtig.

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2. Wenn V sich wie ein hanseatischer Ehrenmann verhält und K Eigentum an dem Grundstück durch Auflassung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) verschafft, wird der Kaufvertrag wirksam.

Genau, so ist das!

Die Vornahme des Verfügungsgeschäfts heilt den Formfehler des Verpflichtungsgeschäfts (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB). Die Übertragung des Eigentums am Grundstück auf K durch Auflassung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) heilt den Formfehler des Kaufvertrags. Wenn der Kaufvertrag erfüllt wird, indem das Grundstück übertragen wird, ist ein Schutz vor Übereilung nicht mehr erforderlich. Eine vergleichbare Heilung sieht § 766 S. 3 BGB vor für die Heilung eines formnichtigen Bürgschaftsvertrags, wenn der Bürge die Hauptforderung erfüllt.

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Fundstellen

Faust, BGB AT, 7.A. 2021, § 8 RdNr. 1, 13

Grüneberg, in: Palandt, BGB, 78.A. 2019, § 311b RdNr. 7ff.

Jacoby/von Hinden, Studienkommentar BGB, 16.A. 2018, § 311b RdNr. 2-5

Ruhwinkel, in: MüKo-BGB, 8.A. 2019, § 311b RdNr. 2, 69, 75, 82.

Brox/Walker, Schuldrecht AT, 42.A 2018, § 4 RdNr. 20f.

Köhler/Lorenz, PdW Schuldrecht I, AT, 22.A. 2014, Fall 3

Looschelders, Schuldrecht AT, 15.A 2017, RdNr. 125f., 137

ErfK/Schmidt, 23. Aufl. 2023, GG Art. 2 Rn. 2

Eine Besprechung von:

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