Zivilrecht

BGB Allgemeiner Teil

Formfreiheit und Grenzen

Formfreiheit, § 311b Abs. 1 BGB

27. Juli 2024

10 Kommentare ↓

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V verkauft sein Anwesen mit Blick auf die Hamburger Elbe an K (Preis €1,2 Mio.). K fragt, ob sie nicht zu einem Notar gehen sollten, damit der Vertrag auch wasserdicht sei. V meint, das sei nicht nötig und verweist auf den hanseatischen, kaufmännischen Ehrenkodex.

Einordnung des Falls

Formfreiheit, § 311b Abs. 1 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Es ist ein wirksamer Kaufvertrag zwischen V und K über das Grundstück zustande gekommen.

Nein!

Das BGB erlegt manchen Verträgen einen Formzwang auf. Darin liegt eine Einschränkung der grundrechtlich geschützten Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Der Formzwang dient u.a. dem Schutz vor Übereilung und der Beweissicherung. Zur Wirksamkeit von Verträgen, die die Verpflichtung zur Übereignung oder zum Erwerb eines Grundstücks enthalten, ist die Form der notariellen Beurkundung erforderlich (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Wird eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, so ist der Vertrag nichtig (§ 125 S. 1 BGB). V und K haben den Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkunden lassen. Er ist nichtig.

2. Wenn V sich wie ein hanseatischer Ehrenmann verhält und K Eigentum an dem Grundstück durch Auflassung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) verschafft, wird der Kaufvertrag wirksam.

Genau, so ist das!

Die Vornahme des Verfügungsgeschäfts heilt den Formfehler des Verpflichtungsgeschäfts (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB). Die Übertragung des Eigentums am Grundstück auf K durch Auflassung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) heilt den Formfehler des Kaufvertrags. Wenn der Kaufvertrag erfüllt wird, indem das Grundstück übertragen wird, ist ein Schutz vor Übereilung nicht mehr erforderlich. Eine vergleichbare Heilung sieht § 766 S. 3 BGB vor für die Heilung eines formnichtigen Bürgschaftsvertrags, wenn der Bürge die Hauptforderung erfüllt.

Fundstellen

Faust, BGB AT, 7.A. 2021, § 8 RdNr. 1, 13

Grüneberg, in: Palandt, BGB, 78.A. 2019, § 311b RdNr. 7ff.

Jacoby/von Hinden, Studienkommentar BGB, 16.A. 2018, § 311b RdNr. 2-5

Ruhwinkel, in: MüKo-BGB, 8.A. 2019, § 311b RdNr. 2, 69, 75, 82.

Brox/Walker, Schuldrecht AT, 42.A 2018, § 4 RdNr. 20f.

Köhler/Lorenz, PdW Schuldrecht I, AT, 22.A. 2014, Fall 3

Looschelders, Schuldrecht AT, 15.A 2017, RdNr. 125f., 137

ErfK/Schmidt, 23. Aufl. 2023, GG Art. 2 Rn. 2

Eine Besprechung von:

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JUL

JulianK

11.4.2021, 21:45:07

Ein Anwesen in Hamburg mit Blick für 1,2 Mio? Mich haben gerade die '80 angerufen und sie wollen ihre Grundstückspreise zurück.

Christian Leupold-Wendling

11.4.2021, 22:12:17

😂 True that!

Steinfan

16.4.2024, 16:17:30

V verweist hier auf den “hanseatischen Kodex”. In solchen Fällen muss mMn stets geprüft werden, ob die “Berufung” auf den Formmangel nach Treu und Glauben wegen unzulässiger Rechtsausübung ausnahmsweise ausgeschlossen ist, § 242 BGB. Im vorliegenden Fall würde man das wohl ablehnen, da K sich der Formbedürftigkeit bewusst ist und keine weiteren Umstände erkennbar sind. Stichwort: “Edelmann”-Fall.

Wendelin Neubert

18.6.2024, 10:00:39

Danke für Deine Anmerkung @[Steinfan](235363). Hätte der Verkäufer V sich hier gegenüber Käufer K auf die Formnichtigkeit berufen, müsste man in der Tat thematisieren, ob dies als unzulässige Rechtsausübung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, weil V auf den hanseatischen, kaufmännischen Ehrenkodex verwiesen hat. Wie Du richtig schreibst, griffe § 242 BGB hier nicht durch, weil auch K sich der Formbedürftigkeit bewusst war (vgl. dazu den Edelmann-Fall, RGZ 117, 121). Darauf kommt es in diesem Fall aber gar nicht an, weil der Fall darauf ausgelegt ist zu erläutern, dass ein Formmangel geheilt wird, wenn die Verfügungsgeschäft vollzogen wird. Beste Grüße - Wendelin für das Jurafuchs-Team

JC1909

jc1909

18.6.2024, 08:12:21

Besonders erwähnenswert wäre hier, dass sich V ausnahmsweise nicht auf die Formnichtigkeit wegen § 242 BGB berufen kann.

ÖA

18.6.2024, 15:11:12

Es scheint, als fehlen hier die Verlinkungen zu den §§.

Formfreiheit, § 311b Abs. 1 BGB

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Es ist ein wirksamer Kaufvertrag zwischen V und K über das Grundstück zustande gekommen.

2. Wenn V sich wie ein hanseatischer Ehrenmann verhält und K Eigentum an dem Grundstück durch Auflassung und Eintragung (§§ 873, 925 BGB) verschafft, wird der Kaufvertrag wirksam.

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