Aufwendungsersatz im Mietrecht für Kosten der Selbstvornahme


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

M lebt in einer von V vermieteten Wohnung. Als im September bei Temperaturen von 18°C die Zentralheizung ausfällt, versucht sie vergeblich ihren Vermieter telefonisch zu erreichen. Deshalb bestellt sie kurzerhand selbst einen Handwerker, der die Heizung wieder repariert (Kosten: €500). Sie verlangt von V Aufwendungsersatz.

Einordnung des Falls

Aufwendungsersatz im Mietrecht für Kosten der Selbstvornahme

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Mietsache wies einen Mangel auf.

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Genau, so ist das!

Die Mietsache ist mangelhaft, wenn ihr tatsächlicher Zustand (Ist-Zustand) negativ vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Zustand) abweicht (subjektiver Fehlerbegriff). Zum vertraglich vorausgesetzten Zustand einer Wohnung gehört eine funktionierende Heizung, sodass die defekte Heizung einen (nachträglichen) Mangel darstellt.

2. Weil der Vermieter nicht sofort erreichbar war, durfte M den Mangel selbst beseitigen und kann Ersatz hierfür verlangen.

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Nein, das trifft nicht zu!

Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn (1) der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder (2) die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB). Mangels Mahnung befand sich V nicht in Verzug, eine solche war bei Temperaturen von 18°C auch nicht gem. § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB im Interesse der Gesundheit der M entbehrlich. Auch war deshalb eine umgehende Mangelbeseitigung nicht erforderlich, sodass M von V nicht gem. § 536a Abs. 2 BGB Aufwendungsersatz verlangen kann.

3. M kann aber von V gemäß § 539 Abs. 1 BGB iVm GoA (Ersatz sonstiger Aufwendungen) oder nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (Verwendungskondiktion) Aufwendungsersatz verlangen.

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Nein!

Nach hM regelt § 536a Abs. 2 BGB den Aufwendungsersatz abschließend. Könnte nämlich in diesen Fällen der Mieter Aufwendungsersatz im Wege des § 539 Abs. 1 BGB oder des § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB verlangen, würden die speziellen Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB unterlaufen. Dessen Voraussetzungen sollen gerade dem Vermieter den Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln einräumen. So kann er insbesondere selbst feststellen, ob der Mangel tatsächlich besteht und auf welche Weise er am einfachsten und kostengünstigsten beseitigt werden kann sowie ggf. Beweise sichern. Weil § 536a Abs. 2 BGB abschließend ist, kann M auch nicht im Wege des § 539 Abs. 1 BGB bzw. der Verwendungskondiktion Aufwendungsersatz verlangen.

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CL

chuck lawris

13.2.2022, 13:38:52

Nochmal zur Klatstellung für mich; § 539 meint die Aufwendungen, die nicht nach § 536a II "erforderlich" waren und nicht solche, die § 536a II grundlegend ausschließt?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

15.2.2022, 18:52:39

Hi chuck, sämtliche Maßnahmen, die der Mieter vornimmt, um die Sache in den vertragsmäßigen Zustand zu versetzen (weil sie mangelhaft ist) oder in diesem Zustand zu erhalten (damit sie nicht mangelhaft wird) unterfallen dem Regime des § 536 Abs. 2 BGB. Alle darüber hinausgehenden Aufwendungen auf die Mietsache, also solche die nicht der Mängelbeseitigung dienen, können dagegen unter den Voraussetzungen des § 539 BGB ersetzt werden. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Helena

Helena

24.2.2022, 17:27:05

Laut einer der letzten Probeklausur die ich geschrieben habe, ist die GOA dennoch anwendbar, wenn der Mieter auf grund einer nichtigen Schönheitsreparaturklausel einen Mangel behebt. Das würde ja bedeuten, dass es doch Ausnahmen zu §536a II Als abschließende Regelung gibt.

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

25.2.2022, 15:14:24

Hallo Helena, ein GoA Anspruch hat der BGH in Bezug auf Schönheitsreparurklauseln explizit abgelehnt (BGH NJW 2009, 2590). Denn der Mieter der aufgrund einer vermeintlich bestehenden Verpflichtung (unwirksame Klausel) Schönheitsreparaturen vornehme, führe kein fremdes Geschäft, sondern werde nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Damit fehlt es für den in der GoA notwendigen Fremdgeschäftsführungswillen. Das Urteil war eine ziemliche Revolution, da der BGH in anderen Konstellationen nicht davor zurückgeschreckt ist, bei nichtigen Verträgen kurzerhand auf die GoA auszuweichen. Insofern ist auch eine abweichende Ansicht vertretbar. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team


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